"세법상 주택 판단, 등기·허가보다 실사용이 우선" [프레스룸 안수남의 세세세]

■ 프로그램: MBN 프레스룸 LIVE ■ 방송일 : 2025년 12월 31일 (수요일) 오전 10시 30분 ■ 진 행 : 유한솔 앵커 ■ 출연자 : 안수남 대표세무사 (세무법인 다솔)

**기사 인용 시 'MBN 프레스룸 LIVE' 출처를 반드시 밝혀주시길 바랍니다.

"분양가 기준으로 계산 시 과세표준 크게 틀어져" "증여재산 평가 시 분양가액에 프리미엄 반영해야"

"무허가·노후 주택도 주거 가능성 따져 주택으로 판단" "세법상 주택 판단, 등기·허가보다 실사용 우선 판단"

"분양 아파트, 잔금일 vs 준공일 중 늦은 날로 계산" "등기일을 취득일로 착각해 비과세 놓치는 경우 많아"

"부모·자녀 각각 1주택 보유 시 비과세 대상서 제외" "실질적 세대 분리가 핵심…주민등록 분리만으론 인정 어려워"

"오피스텔, 세법마다 주택 여부 판단 달라져" "양도세, 계약과 무관하게 실제 사용 용도가 핵심"

"납세자 기준 상식과 세법 기준은 전혀 다를 수 있어" "단독주택이라도 요건 위반 시 비과세 전면 부인"

"취득 시점·권리에 따라 보유기간 계산 달라져" "입주권은 원칙적으로 장기보유특별공제 대상 아냐"

"상가·나대지 보유하다 입주권 취득한 경우에도 주의 필요" "양도 시점 하루 차이로 세금 액수 크게 달라져"

"임대수익 등 고려해 증여 진행…성공적인 절세 사례" "상가건물, 자녀에 지분 비율 미리 정해 단계적 증여" "사전 준비, 가장 큰 절세 효과 만드는 지름길"

유한솔 : 세상의 세금 상식을 세세하게 알차게 전해 드리는 안수남의 세세세 이어가도록 하겠습니다. 연말연초 자산 정리 고민하는 분들 많이 계실 텐데 오늘은 특정 개념을 공부하기보다는 일선에 계시는 세무사님 모시고 자주 하게 되는 세무 관련, 자산 관리 관련 실수들 사례들 중심으로 한번 짚어보도록 하겠습니다. 베테랑 전문가 안수남 세무사님 모셨습니다. 어서 오십시오.

안수남 : 안녕하세요.

유한솔 : 이제 일선에서 접하게 되는 여러 가지 이야기들. 보시면서 안타깝게 여기시는 부분들이 많을 것 같은데 일단 부동산 증여 관련해서 궁금한 거 하나 여쭤보도록 하겠습니다. 신축 아파트 분양권 같은 것도 증여 많이 하잖아요. 배우자들, 자녀들에게. 이 경우는 주의해야 될 게 과세 기준이 분양가가 아니고 시가 기준이다, 프리미엄이 관건이 될 수 있다. 이 부분에서 실수가 많이 나온다면서요.

안수남 : 그러니까 만약에 10억짜리 분양권이다. 그러면 불입 금액 10억을 가지고 배우자한테 50%를 주면 5억밖에 안 되니까 6억 미만이라서 증여세가 없는 걸로 알고 50% 증여를 해버리는 거예요.

유한솔 : 그렇게 했는데.

안수남 : 세무서에서 연락이 온 거죠. 그거는 프리미엄이 붙어 왜 10억으로 기준해서 5억으로 신고했느냐. 그래서 원래 프리미엄에 대한 부분은 감정 평가를 해서 시가를 산정해야 됩니다. 그래서 만약에 프리미엄 5억이 더 붙었다 그러면 결국 7억 5천짜리가 돼서 증여세만 해도 그러면 한 2천만 원 정도 나오는데 그런 경우는 그래도 많지 않은 거예요. 지난번에 반포 트리니원이라고 있잖아요.

유한솔 : 시가가 한 25억 이상 프리미엄 붙는.

안수남 : 프리미엄 25억 붙은 이런 건 난리가 나는 거죠, 사실은. 그래서 반드시 분양권은 감정 평가를 해서 시가 산정을 한 다음에 증여가액을 평가해서 증여세 산정해서 전문가한테 상담받으시고 하셔야지, 그냥 증여했다가 큰일 났습니다.

유한솔 : 단순히 그냥 눈에 보이는 숫자에 우리가 매몰되는 경우가 있잖아요. 분양가 기준이 아니라는 점 미리 생각을 하셔야 될 것 같습니다.

안수남 : 분양가 기준이 아닙니다.

유한솔 : 집을 또 사고팔 때 할 때 많이들 신경 쓰는 게 1주택자 비과세 관련 부분. 이것들 충족하려고 많이 노력들 하실 텐데 여기에 복병이 또 있다고 하죠. 이게 나도 모르게 내 앞으로 되어 있었던 무허가 주택 이런 것들이 문제가 되는 경우들이 있다면서요.

안수남 : 무허가 주택 같은 경우는 등기가 안 돼 있잖아요, 땅만 내 앞으로 등기가 돼 그러니까 본인이 가서 살지 않는 이상은 집이 있는지조차를 몰라요.

유한솔 : 보통 시골에 이렇게 집이 있는 경우가.

안수남 : 맞습니다. 그리고 재산세를 내더라도 얼마 안 내기 때문에 그 자체 개념이 없으셨다가 서울에 있는 고급 아파트 같은 걸 팔았는데 그것 때문에 비과세가 배제돼서 양도세가 고액으로 추징당하는 사례들이 꽤 있습니다. 그래서 시골에 땅들 있으면 지상에 주택이 있는지 꼭 체크를 한번 해 보셔야 돼요.

유한솔 : 미리 주택이 있었다고 염두에 뒀으면 모르겠으되 없다가 지금 양소소득세가 그렇게 과세가 되면 많이 당황들 하실 것 같은데 있는지 없는지 허가 여부 이런 거 상관없이 이게 지금 집이 실제로 사람이 살 수 있는 거주가 가능한 형태면 과세한다는 거잖아요.

안수남 : 그렇습니다. 허가 여부라든지 등기하고는 상관없습니다.

유한솔 : 이게 구체적인 기준으로 이해는 잘 안돼서요. 어떻게 판단을 하게 되는 건가요?

안수남 : 주택이라는 개념은 장기적으로 구조를 짜서 오랫동안 사람이 머물러 있을 정도 되면 되는데 그게 출입구가 따로 있고 그다음에 취사 시설 설치돼 있고 화장실이 별도로 되어 있으면 이거는 주택이라고 판단이 되기 때문에 그거는 허가하고는 상관없어요. 그다음에 특히 농어촌 주택이라든지 농막이라든지 또 폐가라든지 이것도 주택 여부를 꼭 따져보셔야 돼요. 그래서 전문가한테 판정받으셔서 주택 수에 들어가 버리면 비과세가 배제되어 버리니까 그런 부분은 꼭 판단받으시고 하셔야 됩니다.

유한솔 : 임의로 판단하지 말고 반드시 전문가에게 주택으로 보게 되는지 안 되는지.

안수남 : 그게 주택 수에 해당될 것 같으면 미리 그걸 증여해 버리거나 또는 폐가 같은 경우는 멸실해서 주택의 존재를 없애버리면 되거든요. 그런데 폐가냐 아니냐 그것도 굉장히 판단이 어려워요, 그런 것도. 그래서 전문가한테 꼭 도움받으시고 판단하셔야 됩니다.

유한솔 : 미리 알고 있으면 생각보다 간단하게 대처할 수 있는 부분이 있습니다. 1세대 1주택 비과세 문제의 관건이 될 수 있는 변수들에 대한 이야기인데 관련해서 저희가 살펴볼 내용은 또 일시적 2주택자 특례에 관한 부분입니다. 이건 집을 언제 사고 또 언제 파느냐, 이런 거에 따라서 내게 되는 세금, 처하게 되는 상황이 완전히 달라질 수 있다는 건데 간단하게 신규 주택 취득하고 나서 3년 안에 기존 주택 처분하면 된다, 이렇게 많이들 알고 계시잖아요. 이 이상으로 안 따져봤을 때 세금 폭탄이 들어오는 경우가 있다면서요.

안수남 : 옛날에는 1세대 1주택이 2년 안에 매각하면 되도록 돼 있었습니다. 그때는 제한 요건이 없었어요. 그런데 기간을 3년으로 연장해 주면서 하나 함정이 생겼어요. 종전 주택을 보유하고 1년이 지나서 신규 주택을 취득하셔야 되는데 신규 주택 취득 지역에 대한 제한이 있다는 걸 모르고 그냥 1년 안에 사버리시는 거죠. 그러고 3년 안에 파는 것만 신경 쓰시고. 양도하는 집이 내가 비과세 조건이 충족되었다고만 생각하셔서 매각을 해버리면 제일 중요한 1년 지나서 취득하는 여기에서 걸려버린다는 거죠.

유한솔 : 그러니까 일시적 2주택자 특례를 노리고 지금 기존 주택에 집을 1채 더 사겠다는 분들은 1년이 지나야 된다. 그러니까 올해 1월 1월에 샀으면 1년이 넘어서 내년 1월 2일부터 지금 사는 집에 비과세한다는 거죠.

안수남 : 맞습니다. 그러니까 내가 사자마자 바로 사버리면 3년 안에 팔아도 결과적으로는 1년 안에 비과세가 되는 꼴이 돼버리잖아요. 그래서 그런 제한을 둔 겁니다.

유한솔 : 이게 또 조정 지역인 경우와 아닌 경우가 다르지 않나요?

안수남 : 그거 다른 것은 없어졌어요. 옛날에는 그게 차이가 있었는데 지금은 무조건 다 3년 안에만 매각하면 되도록 돼 있습니다.

유한솔 : 이 부분은 또 달라진 부분이니까 참고를 하시면 좋겠습니다.

안수남 : 그게 지금 최근에 많이 실수하시는 사례가 신규 분양받은 아파트 경우는 그게 취득 일자하고 계산이 잘못되는 수가 많으세요. 그런데 그것은 등기 접수일로 판단하시는데 등기 접수일이 아니라 잔금일과 준공일 중 늦은 날이에요. 그러니까 내가 준공 떨어지고 보통 잔금을 내거든요. 그다음에 등기를 치거든요. 그러니까 등기를 기준으로 해버리면 3년이 경과되어 가지고 한두 달 지난 다음에 양도하는 경우가 생겨버립니다. 그래서 취득 시기 판정을 정확하게 전문가한테 판정받으셔야지 본인들이 판단하시면 안 돼요, 그것도.

유한솔 : 이것도 정리를 해 보자면 건설사로부터 신규 분양받은 아파트는 잔금일과 준공일 중에 더 늦은 날. 그러니까 잔금 나서도 준공이 아직 안 된 아파트라고 하면 준공일이 기준이 되는 거지만 등기부 접수한 거, 이런 거는 상관이 없다.

안수남 : 등기부는 상관이 없는데 등기 접수일도 취득일로 보시는 경우도 있고요. 본인이 또 신축한 경우는 준공일, 실제 사용일 중 빠른 날이거든요, 그거는 또. 그래서 부동산이 하도 복잡하기 때문에 일반인들 상식으로 판단해서는 큰일 납니다.

유한솔 : 이 부분도 나중에 정리 차원에서 다시 여쭤보겠지만 전문가 상담이 꼭 필요하다, 대비차원에서. 거듭 말씀을 해 주고 계십니다. 흔히 우리가 선택을 하게 됐다가 낭패를 보는 편법에 관한 이야기도 좀 해 보겠습니다. 이를테면 부모와 자녀가 같이 살고 있는데 각각 1주택자예요. 그러면 실질적으로는 2주택이 되는 건데 이거 비과세하겠다고 밖에 있는 원룸 같은 거 하나 입주를 해서 전입을 해 놓는 경우 더러 있는데 다 걸린다면서요.

안수남 : 옛날에는 주민등록만 옮겨놨다가 하도 걸리니까 이제 아예 원룸을 얻어요. 얻어서 주민등록 분리시켜 놨는데 제일 중요한 건 세무 공무원이 현장을 가본 거예요. 가봤더니 사람이 실제로는 안 살고 얻어만 놓고 월세는 나가는 실제는 부모님하고 계속 같이 산 거예요. 그래서 위장 세대 분리했다가 적발되는 케이스가 지금 보신 것처럼 주민등록만 옮긴 것은 당연히 걸리고 실제 임대까지 했음에도 불구하고 실제 거주를 안 하면 또 걸립니다, 그래서.

유한솔 : 철저하게 저희가 경각심을 가져야 된다는 차원에서 꼬치꼬치 한번 캐물어 볼게요. 그러니까 대부분 적발이 된다고 했는데 이를테면 지금 밖에 있는 원룸에다가 가구라든지 세간살이 같은 거 다 갖다 놓고 실제로 사람이 사는 것처럼 정교하게 연출을 하는데도 걸린다는 거예요?

안수남 : 제일 중요한 것은 실제 해야 되잖아요. 그러면 실제 거주를 하면 제일 중요한 것이 공공요금이 발생을 해요. 전기요금, 수도요금이 기본요금이 아니라 어느 정도 사람이 생활하면 예를 들어서 수돗물은 30톤 이상을 썼다든지 전기는 몇 킬로와트 이상을 써야 되거든요.

유한솔 : 보편적인 어떤 기준이 있겠네요.

안수남 : 그렇습니다. 그런데 아예 그 킬로와트 자체가 텅텅 비워 놓고 계속 집만 비워 놓은 상태 같으면 거의 공공 요금이 안 나오잖아요. 기본 요금만 나와버릴 때는 그때는 실제 사람이 안 살았다는 것이 입증되고 요즘 같은 경우 배달 상품 같은 경우 그건 본인이 거주했다면 배달 상품 같은 게 들어왔어야 되거든요.

유한솔 : 원룸이면 또 1인 가구니까 필수적일 텐데.

안수남 : 필수적이죠. 그런데 그런 것들이 근거가 안 나온다는 거지. 그래서 걸리는 겁니다.

유한솔 : 사실상 들키지 않는 게 더 어렵다는 이야기인데 유념을 하셔야 될 부분입니다. 세무사님 입장에서는 사실 그 전에 나 찾아와서 상담을 했다면 이거 다 방지할 수 있었던 부분일 텐데라는 답답함이 좀 있으실 텐데 세무사께서 보시기에도 이거는 황당한 과실 사례인데 싶은 그런 사례도 있었을 것 같아요.

안수남 : 제일 많은 것이 오피스텔 사고예요. 이거 오피스텔은 일반인들이 굉장히 쉽게 생각하시는데 취득세라든지 종합부동산세라든지 재산세에서는 업무용으로 판단을 하고 본인이 주거용으로 썼을 때 주택으로 신청하면 그때부터 주택 수에 포함됩니다. 그렇기 때문에 취득세라든지 재산세나 종합부동산세는 그렇지만 양도소득세는 실제 사용을 해 버리면 주택이 돼버려요.

유한솔 : 또 지난 시간에 해주신 말씀인데 이 경우는 지금 서류상에 명명된 부분보다도 실제로 실질적으로 주거를 했는지 안 했는지.

안수남 : 그렇습니다. 그러니까 일반사업자로 등록하고 부가세 신고까지 다 했는데도 불구하고 현장 나가서 주거용으로 썼으면 주택 수에 카운트가 되어 버리니까 제일 많이 적발되니까 저희가 주의를 강조하니까 오피스텔 갖고 계신 분들은 정말 조심하셔야 됩니다. 이거는 주택이다 생각하시고 판단하셔야 되고 두 번째가 다가구주택이 제일 많이 아직도 사고가 많이 납니다. 엊그제도 다중 주택 갖고 계신 분 오셨는데 똑같아요, 거기도. 지금 말씀드린 것처럼 층 이하에다 660제곱미터 이하에다가 19세대 이하로 해야 되는데 옥탑에 무단 증축을 했다든지 또는 가구 수를 늘렸다든지 면적을 늘려서 이걸 하나라도 위반해 버리면 공공 주택으로 가서 전체를 비과세 해 주는 것이 아니라 19가구 같으면 18가구는 과세, 마지막 1가구밖에 안 해 주는 거예요. 그렇기 때문에 세금 차이가 엄청나게 많이 나기 때문에 꼼꼼하게 꼭 챙겨보셔야 됩니다. 이거는 전문가한테 상담 꼭 받으셔야 돼요, 이 부분은.

유한솔 : 저희가 지난 시간에 또 1세대 1주택자 비과세 이번 얘기하면서 예외 조항들 따져봤던 부분들을 다시 한번 정리를 해 주셨습니다. 사실 세무사 입장에서는 현장 실사를 직접 간다든지 구체적으로 말을 해 주지 않으면 또 판단하기 어려운 부분도 있을 같아서 각자가 유념을 좀 해야 될 것 같은데 도저히 예측하기 어려운 사례도 있잖아요. 좀 헷갈리는 부분들. 이를테면 재건축, 재개발 조합원 입주권 이런 것들은 어떻게 되나요?

안수남 : 그 부분은 정말로 전문가들도 헷갈리거든요. 본인들이 집이 있으니까 멀쩡하게 집을 샀다고 생각하셨는데 관리 처분 전에 산 것은 주택을 산 것이지만 관리 처분 후에 산 거는 입주권을 산 거예요. 그러니까 보유 기간이 달라지고 장기 보유 특별 공제 여부가 달라져 버리고 취득 시기가 달라지고 다 때문에 세금 차이가 굉장히 많이 납니다.

유한솔 : 기존 조합원은 그전까지 다 보유 기간으로 보는데 입주권을 취득한 사람은 지금 시점이 어떻게 되는 거예요?

안수남 : 입주권을 취득해서 입주권을 양도하면 세율 기간을 따질 때는 취득 양도 시기를 가지고 보유 기간을 계산하는데 준공이 떨어지잖아요. 그때는 준공 떨어지는 날로부터 다시 계산을 해요.

유한솔 : 그럼 그때부터가 이제 실질적인 주택 보유 기간이군요.

안수남 : 주택 보유 기간이 되어 버립니다. 그래가지고 그게 2년 미만이거나 그러면 장기 보유 특별 주택 안 되죠. 세율은 단기 세율 걸려버리죠. 큰일 나버리죠. 그래서 세금 차이가 굉장히 많이 납니다.

유한솔 : 실제적으로 입주권을 승계 취득했다가 이거 단기에 또 양도하면서 세금 폭탄 맞게 되는 경우가 적지 않다고 하는데 실제로 이런 정도 되나요?

안수남 : 그러니까 신규 취득하신 분들은 준공 전에 양도를 하면 보유 기간이 2년 넘기 때문에 일반 세율을 적용받거든요. 그러면 차라리 준공 떨어지기 전에 파셔야 준공 후에 팔아버리면 단기 양도가 되어서 1년 미만이면 세율이 70%, 2년 미만이면 60%니까 세금 말도 못 하죠, 이거는. 기본적으로 4~5배 차이 나 버립니다. 또 상가를 갖고 계시던 분, 나대지를 갖고 있던 분이 입주권을 취득해도 똑같아요, 그분들은. 옛날부터 보유 기간을 계산한 것이 아니라 옛날에는 상가를 갖고 있었잖아요. 그다음에 조합원 입주권으로 변환된 다음에 준공이 떨어지면 준공 떨어진 날로부터 보유 계산해요. 그런 분들도 지금 마찬가지로 단기 보유가 돼서 세율이 70%, 60% 적용되면 세 부담이 굉장히 커져 버립니다. 자산의 종류가 바뀌어버렸다든지 이런 형태가 변경되어 버렸다든지 여기서 세금 차이가 크게 나기 때문에 이런 케이스에서 꼭 전문 세무사님들한테 상담받으셔야 됩니다.

유한솔 : 그러니까 입주권과 신규 주택을 각각 따로 보고 지금 계산을 한다는 거고 상가, 나대지의 경우도 지금 새로 신규 주택에 대해서는 따로 과세한다는 부분인데 이 경우를 지금 일괄적으로 단기 보유로 봐 가지고 너무하다 싶은 과세 사례도 있었다면서요.

안수남 : 그러니까 심지어는 30년 된 땅에다가 주택을 지었어요. 그런데 주택을 부득이하게 9개월 만에 팔았어. 그러면 1년 미만 보유니까 70%가 적용되잖아요.

유한솔 : 집에 대해서는 그렇죠.

안수남 : 그렇습니다. 그런데 땅에 대해서는 세율이 어떻게 적용될 것인가가 문제인데.

유한솔 : 그거는 따로 보는 게 아니에요?

안수남 : 저희들 전문가들도 따로 보는 줄 알았어요. 그런데 기획재정부 유권 해석이 아니라는 겁니다. 주택의 보유 기간에 딸린 거라서 그것까지 똑같이 단기 양도로 봐서 70%짜리를 적용해서 지금 세금 폭탄을 맞은 사례가 있어요.

유한솔 : 30년을 보유했는데도요?

안수남 : 맞습니다. 그래서 이거는 좀 너무 억울하다해서 소송에 들어가 있는데 소송 결과를 좀 지켜봐야 될 것 같은데 저희들이 보기에는 조금 무리한 과세가 아닐까 이런 생각을 합니다. 어쨌든 그 전문가들마저도 헷갈리도록 되어 있는 게 세법이라서 두 군데, 세 군데 가서 확인을 꼭 하셔야 됩니다.

유한솔 : 나중에 또 하나의 판례가 될 수 있으니까 결과가 나오면 정리를 해 주시면.

안수남 : 맞습니다. 결과 나오면 다시 한번 알려드리겠습니다.

유한솔 : 알겠습니다. 반대로 이번에는 준비를 철저하게 잘해서 절세 효과를 봤던 모범 사례로 꼽을 만한 부분도 있을 것 같은데 소개를 좀 해 주실 수 있을까요?

안수남 : 상속세는 세율이 높아서 세금이 너무 많잖아요. 그런데 이게 상속세를 절세할 수 있는 방법은 미리미리 준비를 하셔야 상업용 건물하고 임대용 주택을 갖고 계신 분들은 자녀가 3명 있었어요. 그러니까 이게 상업용 건물에 대해서는 세 분에 대해서 공동 지분을 내려보내 주고 주택은 지분을 다 넘겨줘 버리면 1주택자가 되기 때문에 안 되거든요. 그런 경우에는 무주택자인 자녀한테 지분을 줘서 상가의 비율하고 주택 비율을 맞추는 거죠. 그래서 자기들이 원하는 비율만큼 줘서 분쟁을 막고 그다음에 상속 절세도 막고 그다음에 임대소득에서 발생하는 종합소득세. 이게 부모님 입장에서는 소득세도 많거든요. 그거를 분산해서 소유해 버려서 종합소득세도 절세하고 그래서 여러 가지로 일거양득이 된 사례들이 많이 있습니다. 그래서 미리미리 준비를 하시면 특히 증여는 10년 단위로 하셔야 되니까 절세 플랜을 얼마든지 짤 수 있습니다.

유한솔 : 자녀들 수증자들이 어떤 걸 원하는지 이런 건 미리미리 소통하는 것도 굉장히 중요하겠습니다.

안수남 : 맞습니다. 가족 간에 소통을 해서 결정하시면 좋습니다.

유한솔 : 연말연초 자산 정리하면서 저지르게 되는 실수들 이야기 중인데 좀 마음이 급해지는 사례들이 있잖아요. 그러다 보니까 저지르게 되는 실수도 있을 것 같은데 안타까운 일이 좀 또 있었을까요?

안수남 : 지난번에 중환자실에 누워 계시는데, 아버지가. 그냥 60억짜리를 150억에 팔아서 양도세 30억을 내고 나서 내 자녀가 그냥 나눠 가진 거예요.

유한솔 : 120억이니까 30억씩.

안수남 : 그리고 신고를 안 하셨네요. 그리고 4년 만에 돌아가셨어요. 그러면 국세청에서 세무 조사할 때 자금을 어디로 썼는지를 다 조사하게 되어 있습니다. 그래서 사전 증여하고 증여세 신고를 안 했다 해서 64억이나 되는 증여세를 추징당했어요. 그리고 10년 안에 돌아가시면 상속세가 또 나오거든요. 그래서 상속세, 증여세, 양도세까지 해 가지고 양도가액의 70%가 세금으로 나왔습니다. 그러니까 105억 정도가 세금으로 나왔거든요.

유한솔 : 150억 중에.

안수남 : 150억 중에 105억이 세금이었다는 거죠. 이거는 정말 세금 폭탄을 큰 폭탄으로 맞은 거죠.

유한솔 : 이 경우도 미리 상담하고 준비한다면 현저하게 줄일 수 있는 부분인데 전문가의 상담이 필요하다는 점 연말에 세무 관련 실수 사례들을 중심으로 이야기해 봤습니다. 안수남 세무사님과 함께했습니다. 고맙습니다.

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