'新 4대 학군지'는? "학군에 영향받는 집값…대치·목동 이어 광장동 급부상" [프레스룸 부동산경기시점]

"신흥 학군지 된 서울 가장 동쪽 한강벨트 광장동" "학군에 영향받는 집값…대치·목동 이어 광장 급부상" "광남고 일반고 최초 2년 연속 수능 만점자 배출" "봄방학 이사 수요 강한 학군지…2월 이사 가장 많아"

"경기 침체에 40~50% 하락한 송도 아파트 가격 회복" "소유권 이전 조건부 전세 대출 막혀 전세 물량 감소" "집주인이 주담대 받아 실거주…반전세·월세로도 내놔" "전세난에 집주인 우위…세입자 면접제 도입 거론"

"토허제·투기과열지구 등 규제 일부 규제 완화될 수도" "부동산 규제 완화 조치 없으면 매매 가격 불안 계속"

■ 프로그램: MBN 프레스룸 LIVE ■ 방송일 : 2025년 12월 8일 (월요일) 오전 10시 30분 ■ 진 행 : 최윤영 앵커 ■ 출연자 : 김경기 경제부장

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최윤영 : 부동산 경기 시점입니다. 부동산 전문 김경기 경제부장 함께합니다. 어서 오세요.

김경기 : 안녕하세요?

최윤영 : 부동산 시장에 한번 참견해 보겠습니다. 키워드 보시겠습니다. 대치, 목동 안 부럽다는 동네, 광장동이 뜬다? 이게 무슨 이야기인가요?

김경기 : 광장동, 한강벨트 서울 가장 동쪽에 있는 지역이죠. 이번에 이 광장동에서 수능 만점자가 작년에 이어 올해도 나왔습니다.

최윤영 : 수능 얘기군요.

김경기 : 작년에는 서장협 학생이 만점을 받았고요. 올해는 왕정건 학생이 만점을 받아서 2년 연속인데 광남고 학생이거든요. 그런데 이 광남고가 사립도 아니고 자사고도 아니고 공립고입니다. 공립 일반고인데 공립 일반고 기준으로는 2년 연속 만점이 최초였죠.

최윤영 : 지금 화면에 보이네요. 서울 광진구, 광남초, 중, 고 있는 저 부분이군요.

김경기 : 그렇습니다. 이 전체가 지금 광장동 지도거든요. 그런데 보면 광남학군, 양진학군, 그다음에 광장학군 이렇게 크게 3개의 학군이 있고요. 이 동네가 그렇게 크지는 않아요. 크지는 않은데 이 광남학군에 광남초, 중, 고. 특히 이 광남중이 처음에 유명했어요.

최윤영 : 다 일반 중학교, 일반고.

김경기 : 조금씩 이 광남중으로 오려는 수요가 몰리면서 학군 수요가 이게 시작이 됐고 그러다 보니까 이 양진학군. 양진초, 중 이쪽도 그래서 같이 이렇게 학군가가 형성이 됐고요. 광장동은 아시다시피 광장학군은 전통적으로 이쪽, 과거 한강 변에 과거 부촌으로 알려졌던 이 세 군데가 이렇게 광장동 학군을 형성을 하면서 이 앞쪽에 학원가가 있죠. 그러면서 여기가 어느 정도 학군지가 형성이 되는 그런 모습을 보였습니다. 그래서 이번 광남고 출신 2년 연속 수능 만점도 아마 그런 영향이었던 것 같아요.

최윤영 : 집값 사실 학군에 영향을 많이 받잖아요. 그러면 지금 학군지, 집값을 좌우하는 학군지, 이곳 말고도 궁금하거든요. 우리가 일반적으로 알고 있는 곳은 대치동, 목동 정도인데 또 여러 곳이 있다면서요?

김경기 : 사실 광장동 학군, 사실 일반인들에게 잘 안 알려진 곳인데 그러니까 가령 예를 이런 대치 잠실이나 예를 들어 목동 가기 너무 멀다. 또는 너무 가격이 부담이 된다든가 그런 경우 이런 분들이 광장동에 가면서 사실 드디어 빛을 발하는 그런 시기가 지금 온 건데 어찌 됐건 전통적으로 아시다시피 가장 유명한 곳은 대치동이나 목동이죠. 1티어라고 그러고 2티어는 보통 반포 그리고 전통적인 강북의 중계동. 은행 사거리를 중심으로 한 이곳이고 그다음에 이제 고덕, 잠실, 이런 곳이 대치동 옆에 그러니까 굉장히 학원도 많고 좋은 곳인데 학군으로 좋은 곳인데 대치동 옆에 있어서 살짝 이런 불이익을 보는, 학군에 있어서의 불이익을 보는. 그래서 3티어라고 저희가 불러요. 그런데 이 학군지는 굉장히 특이한 수요인 게 굉장히 이런 이사 수요가 굉장히 강합니다. 방학 이사 수요가 굉장히 강해요. 그래서 특히 봄 방학 이사 수요가 굉장히 강해서 2월에 대부분 많이 이사를 하고 그러는 그런 특징을 보이죠.

최윤영 : 신흥 학군지도 이제 부상을 하네요. 그러니까 봄방학이 되면 사람들이 다음 3월 개학을 준비하면서 이사를 가는 거군요. 곧 봄방학이니 관심 있으신 분들은 관심 가져보면 좋겠습니다. 다음 키워드 보겠습니다. 아직 안 나오네요. 광규 형이 웃겠네. 이거 무슨 내용인가요? 광규 형? 배우 김광규 씨네요.

김경기 : 배우 김광규 씨인데 이분 어디 사시는지 모르시는 분들 없으실 겁니다.

최윤영 : 맞아요. 송도 아파트죠.

김경기 : 인천 송도 신도시에 살고 있는데 한때 처음에 사서 본인이 TV 프로그램 나와서 많이 하면서 송도 유명해졌어요. 처음에 좋았어요. 그러다가 어느 순간 가격이 뚝 떨어졌죠. 그러면서 광규 형이 울겠네, 이런 이야기가 나왔었는데.

최윤영 : 밈이 막 돌았어요. 절반 정도 떨어진 건가요?

김경기 : 그렇죠. 40%~50%까지 하락 거래가 잇따랐다고 하는데 이제 드디어 조금 그래도 웃을 수는 있을 것 같다고 합니다.

최윤영 : 지금 보이는 건가 봅니다.

김경기 : 이거는 물론 김광규 씨가 살고 있는 보유한 그 아파트는 아닌데요, 바로 옆인데요. 3월에 9억 5천만 원에 거래됐던 이 아파트가 지난달에 12억 3천만 원, 그러니까 3억 원 가까이 올랐습니다. 10.15 대책이네.

최윤영 : 그 이후네요. 10.15 대책 이후에 더 올랐네요.

김경기 : 물론 그 영향도 있고 올해 다른 서울 핵심 지역의 아파트 값이 많이 오르니까 인천 송도도 바로 그다음 지역으로서 풍선 효과를 누리는 거죠.

최윤영 : 역시 풍선 효과가 있었군요. 10.15 대책 이후에 풍선 효과 말고도 여러 부작용이 얘기가 되고 있는 상황입니다. 지금 또 전세 비상이라는 얘기가 들립니다. 새 아파트 보통 입주를 하게 되면 전세 물량이 많아지고 그리고 전셋값은 떨어지는데 지금 상황은 그렇지 않다고요?

김경기 : 이게 왜 그러냐 하면요. 이번 연말연초에 서울이랑 광명 특히 경기도에서는 광명 지역인데 서울 광명에 총 합쳐서 2만 가구 정도의 새 아파트가 입주에 들어가요. 보통 새 아파트 입주가 쏟아지면 보통 집주인들이 잔금을 치러야 하니까 전세금을 받아서 잔금을 치르거든요. 그래서 입주 지정 기간이 들어가면 연체에 들어가기 때문에 조금 급할 때는 가격을 확 낮춥니다. 그래서 대부분 입주 물량이 많아지면 전세 가격이 떨어지는 그런 현상을 보이는데 그런데 지금 여기 화면에도 나오지만 지금 잠실 A 아파트, 이게 올 연말, 그러니까 이번에 입주하는 아파트인데 전세가가 오히려 오르는 현상을 보입니다.

최윤영 : 왜 그런가요?

김경기 : 소유권 이전 조건부 전세자금 대출을 정부가 막았어요. 그러니까 집주인들이 예를 들어 임차인을 받으려면 그 세입자는 전세자금 대출을 받을 수가 없어요, 새 아파트는. 그렇다 보니 이거 이러다가 임차인이 전세 자금 대출도 못 받는데 이거 잘못하면 내가 전세 못 받는 거 아니야? 전세 못 받으면 그 전세금을 받아서 잔금을 치르려는 계획이 틀어지게 되죠. 그러다 보니 집주인이 오히려 주담대를 받는 겁니다. 집단 대출을 본인이 받아 버려요. 그래서 들어가든가.

최윤영 : 그러니까 본인 집주인이 들어가는 경우가 많아져서 매물 자체가 줄어드는 건가요?

김경기 : 그런 경우도 있고 아니면 제가 대출 받았잖아요. 어느 정도 여력이 있잖아요. 그러니까 반월세, 그러니까 반전세로 내놓는 거죠. 월세로 내놓는 거죠. 그러니까 전세 대신 집주인이 들어가든가 반전세로 내놓는 물건이 늘어나면서 전세 물건이 줄고 그러다 보니 이 물량이 많음에도 불구하고 전세 가격이 떨어지지 않는 그런 상황입니다.

최윤영 : 잠실만 그런가요? 아니면 다른 데들도 많네요. 입주 물량들이 많이 있긴 하네요.

김경기 : 송파구, 잠실이 4500이고요. 동대문도 이문동이에요. 이문동도 4300 그리고 중랑, 강남, 서초. 그리고 지금 이 지도에는 안 나오는데 광명시에도 뉴타운이랑 재건축 입주 물량이 있어서 한 7천 가구 돼요. 다 합치면 2만 가구. 만만치 않은 물량인데 전세 가격이 떨어지지 않고 있어서 그래서 걱정입니다.

최윤영 : 전세가 사실 이렇게 귀해지는 이런 상황인데 이 와중에 이제 또 세입자 정보를 미리 확인할 수 있는 제도가 시행될 것 같다 이런 얘기들 솔솔 들립니다. 해외에서 하는 일명 세입자 면접제 이런 게 우리나라에서도 등장할 가능성이 있다는 얘기가 있어요. 그런데 재미있는 게 흡연자 여부도 조사하겠다. 이런 얘기도 있어요. 뭐예요?

김경기 : 이게 만약에 전세가 물건이 많아서 임차인이 예를 들어 우위에 있다. 그러면 임차인 우위라면 이런 일이 벌어지지 않을 건데 입주 물량이 많음에도 불구하고 전세 가격이 떨어지지 않고 그러다 보니 집주인들이 세입자를 골라서 받아야겠다. 이런 움직임이 있는 그런 상황입니다. 그래서 이거를 법제화를 추진한다 아니면 예를 들어 부동산 중개 플랫폼에 그거를 세입자의 정보를 올리는 걸 의무화한다, 이런 여러 가지 방안이 현재 나오고 있고 집주인들 입장에서는 아니 왜 세입자에게 집주인 정보를 다 공개하는데 집주인들은 세입자 정보를 모르냐. 이러면서 이제 이런 움직임이 나오고 실제 일부 외국에서도 이런 움직임이 있기는 있거든요. 하지만 아무리 그래도 임차인의 정보를 임차인들의 반발도 만만치 않을 것이기 때문에 쉽게 그게 가능해지지는 않을 것 같아요.

최윤영 : 전세 물건 없고 전셋값은 오르고. 지금 10.15 후유증이 상당합니다. 그렇다 보니 정부에서는 뭔가 대책을 내놓지 않을까 예상이 되는데요. 어제 이재명 정부 6개월 성과 보고 기자 간담회가 있었는데요. 여기서 이런 내용이 한번 나왔습니다. 들어보시죠. (자료영상) 최윤영 : 무슨 이야기일까요? 브레이크가 걸리는 걸까요? 지방 우대 정책이 분위기가 여하튼 이렇습니다. 그러면 마지막 질문 가겠습니다. 마지막 경기에게 물어봐, 부동산만. 질문 가겠습니다. 규제 일부 풀릴까? 지금 규제가 너무 세서 이런 문제가 나타난다. 풀릴까요?

김경기 : 아까 말씀드린 것처럼 전세, 이 물건이 많음에도 불구하고 전세 떨어지지 않는 거는 물건이 안 나오는 그런 어떤 규제 때문이잖아요. 그래서 규제를 풀어달라 이런 요구가 계속 나오고 있는 그런 상황인데 제 답을 말씀해 드리면 일부 풀릴 것 같습니다. 그리고 풀지 않으면 더 큰 문제가 벌어질 수 있기 때문에 일부는 규제를 완화해야 합니다.

최윤영 : 토지거래허가구역 같은 건가요?

김경기 : 토지거래허가구역도 그렇고 투기과열지구도 그렇거든요. 왜 이런 일이 벌어지냐 하면 아까 말씀처럼 일단 시작은 오세훈 서울시장과 김윤덕 국토교통부 장관이 만찬 회동을 했다는 사실이 알려지면서예요. 지금 계속 서울 외곽이나 경기권 이런 쪽에서는 규제 너무 심하다, 3중 규제 너무 심하다, 풀어달라 이러고 있는데 그런 나오는 상황에서 두 수장이 만나니 얘기가 솔솔 나오고 있는 상황이죠. 그런데 만약 현재 상황에서 규제를 완화하지 않는다. 그렇게 되면 내년 아파트 입주 물량은 서울 기준으로 정비 사업을 통해 나오는 게 1만여 가구 남짓입니다. 1만여 가구 초반대예요. 이번 연말연초 가구 수보다도 돼요. 그런 상황인데 지금도 전세가 이 정도인데 만약에 규제를 이대로 놔뒀다? 그러면 정말 전세 큰 난이 벌어질 그럴 우려가 있기 때문에 적어도 집 값이 그런 어떤 투기 수요가 몰려들 가능성이 크지 않은 서울 외곽이나 경기, 성남에서도 분당이 아닌 이런 수정구나 중원구 그다음에 경기 의왕시, 이런 곳은 규제를 약간 일부 조정하고 특히 완화하는 조치가 있지 않으면 그러면 내년에 이 전세 가격 급등으로 인한 매매 가격의 불안함이 더 이루어질 수 있는 여지가 크기 때문에 일부 완화는 지금 필요한 그런 상황이라고 보입니다.

최윤영 : 부동산 규제 일부 완화 필요해 보인다. 이런 진단이었습니다. 오늘 부동산 경기시점 여기까지 하겠습니다. 김경기 경제부장이었습니다. 고맙습니다.

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