강남급 규제에 노도강 '부글'…토허제 해제, 언제·어디까지 풀릴까

(서울=뉴스1) 박정호 기자 = 22일 오후 서울 노원구 롯데백화점 사거리에 붙은 토허제 규탄 플래카드 앞으로 구민들이 지나고 있다. 2025.11.22/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포, AI학습 이용 금지. /사진=(서울=뉴스1) 박정호 기자

토지거래허가구역(토허제) 해제 논의가 본격적인 정책 조율 단계에 진입했다는 분석이 힘을 얻고 있다. 토허제 해제 '키'를 쥐고 있는 김윤덕 국토교통부 장관과 오세훈 서울시장의 비공개 만찬이 확인되면서, 해제 시점·범위를 둘러싼 논의가 본화될 것이라는 분석이 나온다. 대통령실에서도 "토허제를 길게 끌 수 없다"는 메시지가 공개적으로 나온 만큼, 해제는 '하느냐 마느냐'가 아니라 '언제·어디부터'가 핵심이 됐다.

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"안 올랐는데 왜 묶어" 강북권 민심 부담…"선거 전 풀어야" 압박

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여당인 더불어민주당의 '텃밭'으로 꼽히는 서울 노원구 곳곳에는 10·15 대책을 반대하는 내용의 현수막이 걸려있다. 최근에는 거리 집회까지 열렸다. 도봉구의회는 10·15대책 전면 재검토 및 보완대책 마련을 요구하는 결의안을 제출하기도 했다.

노원·도봉·강북(노도강), 금천·관악·구로(금관구) 등 비(非)과열 지역에서는 "가격도 안 올랐는데 규제까지 받아야 하냐"는 반발이 확산된다. 서울 외곽지역 주민들의 반발이 거센 건 실제 해당 지역 아파트 매매가격이 수도권 전체 평균을 밑도는 수준임에도 '강남급 규제'를 적용받기 때문이다.

한국부동산원에 따르면 노원·도봉구 10월 아파트 매매가격지수는 각각 101.72, 100.76으로 지난해 말 대비 1.49%, 0.59% 오르는 데 그쳤다. 중랑구(0.58%), 강북구(0.89%), 금천구(0.95%)와 함께 가장 낮은 상승폭이다. 이는 수도권 전체 오름폭(2.29%)에도 못미치는 수치다.

지난 10월 토허구역으로 지정된 이후 거래량이 급감하고 정상 거래까지 위축됐다. 고점 대비 20~30% 낮은 가격에 아파트 시세가 정체된데다 거래마저 불편해지면서 민심 부담이 커졌다. 정치권에서는 "내년 선거 전에 최소한 비과열 지역은 해제해야 한다"는 압박도 감지된다. 강남발 과열을 잡기 위해 전역을 묶은 규제가 실수요 중심 지역에까지 영향을 주면서 정책 불만이 누적된 상태다.

[서울=뉴시스] 정병혁 기자 = 2일 서울 중구 남산에 서울시내 아파트가 보이고 있다. 10·15 주택시장 안정화 대책 시행 이후 열흘 동안 서울 외곽지역의 아파트 매매 거래가 뚝 끊기며 규제 직격탄을 맞은 것으로 나타났다. 토지거래허가구역 효력이 발효된 지난 20일부터 29일까지 열흘 동안 서울 아파트 매매 거래는 총 174건이 신고됐다. 규제 전 열흘(10~19일)간 거래량은 4031건으로, 아파트 매매 거래가 무려 95.7% 급감한 셈이다. 2025.11.02. jhope@newsis.com /사진=정병혁

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"어디를 먼저 풀어도 논란"… 국토부·서울시가 극비로 조율하는 이유

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국토부와 서울시는 현재 토허제 논의를 철통보안 수준으로 차단한다. 실명 언급은 물론 내부 분위기 설명도 극도로 조심하는 모습이다.

어느 지역을 먼저 풀든 풍선효과를 피하기 어렵고, 정치적 논란이 불가피하기 때문이다. 강북권을 먼저 풀자니 그 지역 가격이 급등할 우려가 있고, 전 지역을 모두 해제하면 상승세에 불을 지피는 효과가 날 수 있다.

김용범 대통령실 정책실장은 지난 1일 토허제 해제 조건으로 "충분한 공급 시그널"을 공개적으로 언급했다. 토허제 해제의 '정치적 정당성'을 확보하는 장치이자, 정부가 공급 대책을 일정 수준 확보한 뒤 규제 완화를 추진할 수 있다는 메시지로 해석된다. 정책 라인에서는 "이르면 연내, 늦어도 내년 상반기" 일부 지역 해제가 가능하다는 전망이 힘을 얻고 있다.

(서울=뉴스1) 구윤성 기자 = 김윤덕 국토교통부 장관(왼쪽)과 오세훈 서울시장이 13일 서울 중구의 한 한식당에서 오찬 면담을 마친 뒤 브리핑 장소로 이동하며 대화하고 있다. 2025.11.13/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포, AI학습 이용 금지. /사진=(서울=뉴스1) 구윤성 기자

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토허제 해제는 시간문제… 가장 유력한 시나리오는 '부분 해제'

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정책·시장·정치 측면을 종합적으로 살펴보면 가장 현실적인 시나리오는 가격이 오르지 않은 지역부터 선별적으로 해제하는 '부분 해제(단계 조정)'다. 과열 진정 지역을 묶음 해제하는 방식으로 정치 부담을 최소화하고, 풍선효과를 분산시키는 절충 모델이다.

가격 상승폭이 미미해 토허제 해제 가능성이 높은 지역은 노도강(노원·도봉·강북), 금관구(금천·관악·구로), 중랑구, 성북구, 은평구, 강서구, 중구, 종로구, 동대문구, 서대문구 순이다.

반면 강남3구(강남·서초·송파)와 한강벨트 주요 지역(마포·용산·성동·광진), 동작구, 강동구, 영등포구, 양천구 등 수요 밀집 지역은 해제 부담이 크다.

해제 범위를 더 넓힐 가능성도 거론된다. 강남3구·마용성광 등 핵심지만 규제로 묶고 나머지 전역을 해제하는 방식이다. 토허제 틀을 전면 재정비하는 모델로, 규제의 '정밀성'은 높아진다. 일각에선 특정 동까지 토허제 지정 범위를 세분화하는 방안도 검토중인 것으로 알려졌다.

김평화 기자 peace@mt.co.kr 이정혁 기자 utopia@mt.co.kr