‘노도강’도 ‘금관구’도 신·구축 양극화

5년미만 아파트 최고가 갱신
구축은 전고점 회복도 못해
재건축 기대감도 상승 미비

서울 노원구 일대 아파트. [연합뉴스 제공]

10·15 대책으로 비교적 집값 상승률이 낮은 노도강(노원·도봉·강북구)과 금관구(금천·관악·구로구)도 규제지역으로 묶여 수요자들의 불만이 커진 상황에서 외곽지역에서도 신축과 구축 간 양극화가 뚜렷해지고 있다.

신축 아파트들은 토지거래허가구역 발효 전 매수세가 쏠리며 최고가 기록이 잇따랐지만, 구축 단지들은 거래량 증가에도 전고점을 회복하지 못하고 있다.

19일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 노원구 상계동 '포레나노원'(2020년 준공)은 지난달 16일 전용 84.97㎡가 12억2000만원에 거래되며 직전 거래(9월, 11억3000만원) 대비 9000만원 오른 가격에 최고가를 기록했다.

노원구 상계동 '노원롯데캐슬시그니처'(2023년 준공)도 지난달 17일 전용 59.97㎡이 9억원에 거래되며 최고 거래가를 새로 썼고, 구로구 개봉동 '호반써밋개봉'(2024년 준공)도 지난달 16일 전용 59.93㎡가 7억6000만원에 손바뀜이 일어나며 직전 거래(5월, 7억원)보다 6000만원 상승한 가격에 신고가를 경신했다.

나홀로 아파트인 관악구 신림동 '앰팰리스아파트'(2020년 준공)도 전용 72.68㎡이 지난달 16일 7억8500만원에 거래되며 최고가를 갈아치웠다.

구축이지만 재건축 기대가 붙은 노원구 월계동 '미륭미성삼호3차'은 거래량이 주변 지역에서 가장 많았지만 2021년 최고가를 뛰어넘지 못하고 있다.

강북구 미아동 '두산위브트레지움'(2011년 준공)도 10·15 대책 이후 강북구에서 거래량은 1위지만 전용 84㎡의 최근 거래액은 8억원대로 2021년 전고점인 10억원 수준까지 회복하지 못했다. 마찬가지로 관악구에서 거래량이 두 번째로 많은 신림현대(1993년 준공)도 전용 82㎡가 2023년부터 올해까지 7억원대 선에서 거래되고 있다. 3년간 가격에 큰 변동이 없는 데다 2021년 최고가인 10억원에는 훨씬 못 미친다.

구축이든 신축이든 이미 전고점을 넘어서 최고가 행진을 이어가는 강남3구·한강벨트 등 핵심지와 달리 중저가 지역은 같은 입지에도 신축이냐 구축이냐에 따라 가격이 다르게 형성되고 있는 셈이다.

전문가들은 기본적으로 신축이 비싼 건 당연한 현상이지만 구축은 해당 지역의 주요 수요층 특징에 따라 차이가 있다는 분석을 내놨다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "기본적으로 '얼죽신'(얼어 죽어도 신축아파트) 트렌드에 따라 신축 선호가 많고, 그에 따라 서울 25개 자치구 모두 신축 아파트가 구축 대비 비싼 편"이라고 설명했다.

윤 랩장은 "다만, 강남3구 등은 구축이든 신축이든 연식에 상관없이 시장이 뜨겁지만 외곽지역의 경우 정비사업을 진행해도 분담금 부담이 큰 중산층 이하가 많다 보니 비교적 가격에 (상승세가) 반영이 잘 되지 않는 것"이라고 말했다.

안다솜 기자 cotton@dt.co.kr