집값 하향 안정 기조 속에 수도권 풍선효과 변수 [굿모닝 인천]

10.15 대책 발표 이후 3주...서울 집값 상승률 다시 내림세
김인만 "올해 말까지 하향 안정 추세 이어질 것으로 예상"
경기도, 규제지역 지정 여부에 따라 차이...일부 풍선효과도
인천, 아직 풍선효과 넘어오지 않아...전반적으로 안정된 상황
동탄·구리 등 규제지역 묶인 풍선효과...송도로 올지는 지켜봐야
2028년까지 수도권 아파트·비아파트 물량 줄어...전세난 이어질 것

송도국제도시 전경 [경인방송DB]

■ 방송 : 경인방송 <굿모닝 인천, 이도형입니다> (FM 90.7MHz 오전 7~9시 방송)

■ 코너 : 경제 톡톡

■ 진행 : 이도형 앵커

■ 인터뷰 : 김인만 부동산경제연구소 소장

■ 방송 다시 듣기 [클릭]

*인터뷰 저작권은 경인방송에 있습니다. 인용 보도 시 출처를 밝혀주시기 바랍니다. 

◆ 이도형 : 경인방송FM 90.7MHz 굿모닝 인천 이도형입니다. 2부 시작하겠습니다. 경제 주요 이슈를 알아보는 경제 톡톡. 부동산경제연구소 김인만 소장과 얘기 나눠보겠습니다. 소장님, 안녕하세요? 

◇ 김인만 : 네, 안녕하세요.

◆ 이도형 : 예, 10.15 부동산 대책 발표 이후 3주가 지났습니다. 수도권 주택시장 안정을 찾고 있는지 주간 동향부터 살펴볼까요?

◇ 김인만 : 네, 지난주 통계를 보고 아마 놀랐던 분들이 많이 있을 것 같습니다. 대책 발표 이후에 오히려 서울 집값이 더 올랐다는 뉴스들이 나왔는데요. 이번 주 통계를 보게 되면 다시 상승률이 내려왔습니다.

지난주 서울 아파트 평균이 0.5%로 오히려 대책 발표 이후로 껑충 올라갔는데 다 이유가 있습니다. 이유는 대책이 10월 15일 발표가 되고 토지거래 허가 구역이 20일에 적용이 되다 보니 이 남은 5일 동안 전세를 낀 매물. 팔 사람 살 사람들이 한꺼번에 몰리면서 북새통을 이루고 상승률이 많이 올라갔는데요. 토지 거래 구역이 지정되고 나서는 이제 상승률이 떨어졌습니다.

서울 평균은 0.23%가 떨어졌고요. 서울에서 상승을 주도하는 지역들도 송파구는 0.93에서 0.48%, 성동구는 1.25에서 0.37%로 전반적으로 상승률이 하락을 하면서 이제 안정을 찾고 있습니다.

거래량도 떨어지고 있고 상승률도 낮아지고 있는데 아마도 당분간 적어도 한 2, 3개월 정도 올해 말까지는 지금 같은 하향 안정 추세가 이어질 것으로 예상이 되고 있고요. 인천은 0.02%에서 0.02% 변화가 없습니다.

아직까지 규제 지역으로 지정되지도 않았고 풍선효과가 아직도 인천까지는 넘어오지 않았기 때문에 전반적으로 안정된 상황 유지가 되고 있는데요. 인천에서는 중구는 마이너스 0.02%, 동구는 0.07% 정도로 안정적인 수치 흐름 유지하고 있습니다. 경기도는 변화가 굉장히 커요.

경기도 이천시는 마이너스 0.15% 하락 폭이 큰 반면에 분당구는 0.82% 서울보다도 상승 폭이 더 높습니다. 지난주는 1.7에서 0.82로 내려오긴 했습니다만 분당이라든지 하남시 0.57% 역시 규제 지역으로 지정된 곳들이 상승률이 높았다는 걸 우리가 알 수가 있고요.

온도 차이가 굉장히 큰데 이제 점진적인 안정을 찾고는 있고 물론 경기도 내에서도 일부 지역들은 지금 풍선 효과가 발생하고 있습니다.

◆ 이도형 : 예, 앞서 잠깐 언급하셨는데요. 10.15 대책 발표 후에 부동산시장의 최대 화두 풍선 효과입니다. 이 대책 발표 진화하고 있는 상황에서 지금 상황은 어떻습니까?

◇ 김인만 : 네, 풍선효과 많은 분들이 관심을 가지고 있을 겁니다. 풍선효과, 발생한 지역들도 있고 발생하지 않은 지역들도 있는데 발생하지 않은 지역들도 우리한테도 기회가 오지 않겠냐 라는 말씀하시는 분들도 계시는데요.

​구윤철 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 30일 서울 여의도 국회 기획재정위원회에서 열린 2025년도 종합 국정감사에서 10.15 부동산 대책과 관련해 답변하고 있다. 2025.10.30

이번에 서울 전역과 경기도 12곳이 토지 거래 허가구역 투기과열지구 같은 규제 지역으로 묶였습니다. 그런데 빠진 지역들이 있었죠. 광교 신도시는 규제로 묶였는데 광교 신도시 아래에는 동탄 신도시가 빠졌습니다.

당연히 풍선효과가 생겼고 호가도 오르고 거래량도 많이 늘어났고요. 하남시가 묶였는데 하남시 주변에 있는 구리시와 남양주시는 또 빠지다 보니까 그쪽으로 투자 수요들이 몰리면서 전세를 끼고 사자. 이러다가 여기도 규제가 지정이 된다 라는 수요들이 움직이면서 북새통을 이뤘습니다.

화성시는 마이너스 0.03에서 보합으로 구리시는 0.05에서 1로 수원 권선구는 보합에서 0.04% 전체적으로 이렇게 풍선효과가 확산이 되고 있는데요. 제가 다산 신도시 최근에 임장을 가보니까 호가가 막 올라오지는 않습니다만 거래는 확실히 많이 늘었습니다.

대책 발표 전에 한 2~3천만 원 정도 살짝 조정을 하면서 거래가 됐었는데 대책 발표되고는 조정 없이 나와 있는 매물들이 속속속 거래가 되고 있는 상황이고요. 조만간에 아마 호가도 올라갈 것으로 예상이 되고 있습니다.

또 많은 분들이 인천에 계시는 분들 특히 인천 송도라든지 이쪽에 계시는 분들의 얘기를 들어보니까 우리 지역은 올해 별로 오르지도 않았다...

서울의 한강 벨트라든지 분당 쪽은 많이 올랐는데 그쪽 지역들이 오르고 규제 지역에 묶이고 동탄이나 구리가 동쪽이 먼저 이렇게 풍선효과가 생기면 결국에는 동탄, 구리가 규제 지역으로 묶이고 송도도 오지 않겠는가 라는 기대를 하시는 분들이 계십니다.

물론 충분히 생각을 할 수 있는 부분이고요. 항상 예전에도 주택시장의 흐름이 강남이 집값이 오르고 서울이 오르고 경부 벨트 오르고 동쪽. 그다음 서쪽으로 왔기 때문에 지금 같은 흐름이 계속 이어진다면 송도도 조만간에 풍선효과가 생길 수도 있는데 그거는 일단 상황을 지켜봐야 될 것 같습니다.

◆ 이도형 : 예, 서울 전역이죠. 25개 구를 토지 거래 허가 구역으로 묶다 보니까 강남 쏠림 현상이 더 심해졌다고 합니다. 이게 역풍선효과라 이런 말도 있나 봐요. 어떻습니까?

◇ 김인만 : 네, 우리가 처음에 규제를 할 때는 많이 올랐던 지역들을 잡겠다. 집값을 잡겠다 라는 의미로 이제 규제를 했는데요. 참 이게 재미있는 현상이 생겼습니다.

풍선효과를 차단하려고 서울 전역을 규제를 했는데요. 강남 3구와 용산구 대한민국에서 가장 고가 아파트를 가진 지역들은 원래 규제 지역이었거든요. 토지 거래 허가 구역이고 투기과열지구로 묶여 있던 지역이다 보니 이 지역 입장에서는 10월 15일 이전만 하더라도 서울에서 수도권에서 우리만규제 지역으로 묶여 있었는데 이제는 똑같이 다 규제 지역으로 되다 보니까 핸디캡이 없어진 거죠.

그러면 전세 끼고 살 돈이 있는 사람이 강남 3구는 전세 끼고 살 수가 없으니까 마포나 성동이나 다른 지역으로 이렇게 구입을 했는데 이제 똑같이 규제 지역으로 지정되다 보니까 어차피 입주해야 되는 거 좋은 거 사겠다 라는 심리가 작동이 된 것 같습니다.

서울 전역이 토지 거래 허가 구역으로 묶인 20일부터 5일간 서울에 토지 거래 신청 건수를, 조사를 해보니까 454건으로 집계가 됐는데요. 이 중에 190건 41%가 강남 3구와 용산구로 집계가 됐습니다.

그 얘기는 이제 전체적으로 규제가 나오면서 조용해졌는데 이런 인기 지역들은 그래도 돈 있는 사람들은 살 사람은 산다. 이번 대책이 돈 있는 사람이 고가 아파트 사는 거는 막을 수 없는 이런 규제가 된 것 같습니다.

◆ 이도형 : 네, 초강력 규제로요. 공급의 핵심 축인 정비 사업에 직격탄을 주면서 공급의 싹을 잘랐다 라는 반응이 나옵니다. 정비 사업에 어떤 영향을 미친 겁니까?

◇ 김인만 : 네, 정비 사업이라고 한다면 재건축 재개발 사업입니다. 재건축 재개발은 이제 노후된 도심에 새로운 주택을 짓기 위해서 기존 주택을 멸실하고 재개발은 구역을 정해서 이제 새로운 사업을 하는 사업인데요.

정비, 이번 대책이 영향을 주게 됩니다. 정비 사업 추진 단계 중에서 동의율이 높은. 그러니까 재건축은 70%, 재개발은 75% 동의율이 필요한 조합 설립 단계에서 이제 어려움을 겪고 있는 단지들이 나오고 있는데요.

서울 남산에서 바라본 한강변 아파트 및 주택단지들. [사진=연합뉴스]

왜냐하면 규제 지역으로 지정이 되면 매매 시에 실거주 의무도 부과되고요. 조합원 지위 양도 금지라고 하죠. 재건축은 조합 설립 이후부터 재개발은 관리 처분 이후부터 사고 팔고가 금지가 됩니다.

그리고 대출 규제들도 들어오다 보니까 상당한 불이익이 많아요. 그리고 여러 채를 가진 사람들이 현금 청산. 한마디로 아파트를 받지 못하고 그냥 감정 가격으로 돈 받고 쫓겨나가는 이런 일들이 생기니까 다주택 가진 사람들이 반대를 합니다.

지금 규제 상황에서는 나는 건축 재개발 사업 안 하는 게 좋겠어. 현금 청산되는데 내가 뭐 하러 동의를 해줘 라고 해서 동의를 안 하는 분들이 늘어나면서 사업 추진에 동력을 잃고 있다 라는 비판의 목소리들이 나오고 있고요.

집값 안정도 중요합니다만 서울에서는 또 공급도 중요한 포인트기 때문에 이 부분에 대해서는 정부도 보완 대책이 나와야 되지 않나 생각을 하고 있습니다.

◆ 이도형 : 예, 10.15 대책에 대한 얘기 나눠봤는데요. 벌써부터 네 번째 대책. 이건 세금 규제가 될 것이다 라는 말이 나오고 있습니다. 보유세 인상 카드 지난번에도 한번 얘기해 주셨는데요? 나올 거라고 보십니까? 어떻습니까?

◇ 김인만 : 우리나라 사람들이 참 성격이 빠릅니다. 벌써부터 세 번째 대책 나온 지 얼마 되지도 않았는데 벌써 네 번째 대책 얘기를 하고 있는데 물론 정부도 이게 11호 대책 내용을 보게 되면 후속 대책에 대해서 언급을 하긴 했습니다.

세금 규제에 대해서 고민하고 있다. 우리가 준비를 하고 있다 라는 멘트를 넣긴 했는데 그것 때문에 시장이 더 불안한 것 같아요. 그래서 저는 정책을 만들 때 제발 시장을 불안하게는 안 했으면 좋겠다 라는 생각을 가지고 있고 국토부 회의 가서도 그런 얘기를 하는데요.

신호등에 노란 불이 켜지면 정상적이라면 멈춰야 되는데 이게 불안한 사람들은 엑셀레이터를 더 세게 받거든요. 지금 주택시장이 굉장히 불안한 상황인데 이런 멘트 하나하나가 더 불안하게 만들고 빨리 사야 된다는 생각을 가지게 됩니다.

그래서 이렇게 자극을 주는 것은 바람직하지 않다는 생각이고요. 제 생각에는 네 번째 대책에 세금 규제가 나오지는 않을 것 같습니다. 정부가 세금 규제에 대해서 고민을 하고 있습니다만 이게 뜨거운 감자거든요. 이게 보유세를 올리게 되면 조세 저항이 일어나고 거래세를 내리면 또 부자 감세 논란이 있기 때문에 내년 지방선거를 앞두고 이 뜨거운 감자를 지금 여당 내부에서도 의견이 분분합니다.

서울 쪽 지방선거에 관계가 있는 분들은 극렬히 반대하고 있고요. 또 그렇지 않은 분들은 해야 된다는 입장도 보여주고 있으니까 아직은 좀 더 논의가 필요해 보이고 제 생각에는 네 번째 대책이 나온다면 11호 대책의 후속 대책 그러니까 풍선효과가 생긴 동탄이나 구리 집값이 통계가 상승으로 잡힌다면 그쪽 지역들은 추가 규제 지역으로 지정될 가능성이 충분히 있을 것 같고요.

또 공급 대책이 9.7 공급 대책이 부족하다. 알맹이가 없다. 이런 비판의 목소리들이 많아서 공급 대책을 더 구체적으로. 어떤 유효 부지에 얼마의 물량을, 언제 공급을 하느냐 라는 구체적인 플랜을 가진 공급 대책을 마련해서 올해가 가기 전에 아마 발표를 할 것 같습니다.

그래서 네 번째 대책은 세금 규제보다는 공급 대책과 추가 규제 지역 확대가 포함될 가능성이 높을 것 같습니다.

◆ 이도형 : 예, 알겠습니다. 최근 살던 집에 눌러앉는 세입자가 늘었다고 합니다. 이게 전세시장의 불안. 시그널 신호로 봐야 되는 겁니까? 어떻습니까?

인천 연수구의 한 공인중개사무소에 부동산 매물이 올라와 있다. [경인방송DB]

◇ 김인만 : 우리 세입자들은 힘들죠. 사실 집값이 오르면 아 집이야 그냥 내가 안 산다 그냥 아휴 내가 포기할런다 라는 생각을 할 수도 있는데 전세 가격이 올라가게 되면 이게 또는 전세 매물이 없어지게 되면 월세로 가거나 무리한 대출을 받아서 또 집을 사야 되는 상황이 발생할 수도 있는데요.

최근에 눌러앉아서 한마디로 갱신 계약을 하시는 분들이 많이 늘어났습니다. 20일부터 토지 거래 확대 전면 시행 이후에 이사를 포기하고 서울의 전세, 월세로 거주하는 분들이 늘어났다 라는 통계가 나왔는데요.

조사 결과를 보게 되면 신규 계약은 49.8%, 갱신 계약은 50.2%. 비슷하게 나왔는데 원래 신규 계약이 훨씬 더 높습니다. 높은데 갱신 계약이 살짝 더 높게 나온 것은 굉장히 이례적이다 라는 평가가 많은 상황이고요.

집을 사도 2년을 거주해야 되는 실거주 의무가 있기 때문에 전세를, 임대를 놓을 수 없는 상황이 되자 임대 공급이 위축이 되면서 이제 씨가 말라가고 있는데 서울에 매물이 일단 많이 줄었습니다. 22.2% 도 전세 매물이 줄고 있고요. 이거는 수도권 지역도 다 마찬가지입니다.

경기, 인천도 전반적으로 줄어들고 있는 추세인데 KB 부동산을 보게 되면 전세 수급 지수가 155, 157.7로 역대 최고치로 불안한 걸로 나왔는데 문제는 내년부터 더 불안하다는 겁니다. 내년부터 입주 물량이 많이 부족하기 때문에 전세난은 이제 시작인 것 같고요.

전세난이라고 한다면 가격이 많이 올라도 전세난. 매물이 없어도 전세난인데 이번에 발생하는 전세난은 매물이 없는 전세난입니다. 그래서 세입자 같은 경우는 최근에 나타나는 현상이 계약 갱신 청구권을 쓸 수 있음에도 불구하고 안 씁니다.

돈을 올려주고 갱신하시는 분들이 늘어나고 있는데 왜 그러냐고 물어보게 되면 아무리 봐도 이게 전세난이 이게 몇 년 더 갈 것 같으니까 예를 들어서 올해 5천만 원 올려주고 2년 후에 한 1억 올라갈 때 나는 그때 계약 갱신 청구를 쓰겠다 라고 생각하시는 분들이 늘어난다고 해요. 그만큼 불안하다는 얘기거든요.

그래서 전세 시장 안정을 위해서도 또 전세 매물의 회전을 위해서도 이렇게 실거주 너무 과한 실거주 의무라든지 이 주택 시장을 왜곡시키는 행위에 대해서는 집 값이 안정이 된다면 어느 정도 보완적으로 또 이렇게 풀어줄 필요도 있을 것 같습니다.

◆ 이도형 : 예, 아파트 공급의 대체제인 비아파트 공급도 원활하지 않다고 합니다. 이 비아파트 공급이 왜 이렇게 안 되는 겁니까?

◇ 김인만 : 우리가 비아파트라고 한다면 이제 신축 빌라라든지 오피스텔이라든지 이런 곳들인데 일단 아파트 공급이 아무리 노력을 해도 아무리 공급을 하려고 해도 최근 공사 기간이 있으니까 2028년까지는 수도권에 공급이 입주 물량이 줄어드는 것은 기정사실입니다.

이건 어떤 노력을 해도 늘어날 수가 없는 거고요. 유일하게 입주 물량, 아파트 입주 물량 감소를 메울 수 있는 방법이 비아파트 공급을 늘리는 겁니다. 아파트와 비아파트는 엄연히 다르고요. 아파트 사려는 분들이 아파트는 못 사니까 비아파트로 가지는 않는데 전세나 월세, 임대를 구하시는 분들은 아파트 전세를 구하다가 못 구하면 비아파트 오피스텔이나 3룸 빌라 같은 데 들어갈 수도 있기 때문에 비아파트 공급이 굉장히 중요한데요.

안타깝게도 비아파트 공급도 동반 하락입니다. 같이 줄어들고 있습니다. 서울의 경우를 예를 들면 서울은 아파트가 평균 한 4만 호 정도, 비아파트가 2만 호 정도 꾸준히 공급이 됐었는데 최근에는 비아파트 공급이 1천호로 줄어들었다고 합니다.

안 됩니다. 안 되는 이유를 살펴보게 되면 전세 사기 여파로 수요자들이 무서우니까 제대로 알아보지도 않고 아예 거부하는 경우들이 굉장히 많이 늘어났고요. 건축비도 많이 올랐고 무엇보다 주택도시보증공사 허그에서 이제 손실이 많이 발생하다 보니까 전세 보증 한도를 축소를 합니다.

아파트 건설현장 [사진=연합뉴스]

공시가격의 140%에서 126%로 줄이다 보니까 자연스럽게 역전세가 발생하게 되고 역전세가 발생하니까 이제 공급이 막혀버리는 이런 문제들이 발생을 하고 있거든요. 그래서 저는 비아파트 공급이 정부도 이제 활성화하겠다 라고 하는데 일단 현장의 목소리를 귀를 기울여 주시고요.

비아파트 공급이라도 늘어날 수 있도록 안전한 전세 시스템 구축하고 믿고 계약을 하게 되면 정부 시스템에서 전세 안정성을 확인하고 보증보험까지 가입할 수 있도록 이런 시스템 구축하고 허그도 이렇게 안전성이 확인이 된다면 공시가격을 내려서 이렇게 보증 한도만 무조건 이렇게 낮출 것이 아니라 정상 회복을 시킨 다음에 비아파트 공급이 원활하게 되도록 이렇게 제도적 개선을 할 필요가 있을 것 같습니다.

◆ 이도형 : 예, 마지막 소식 하나 짧게 살펴보겠습니다. 가족 간의 헐값 부동산 거래 증여로 보고 취득세 12%를 물린다고 하는데요. 이 가족 간 거래 일반적이지 않은데요. 최근 많이 늘어났습니까?

◇ 김인만 : 가족 간의 거래를 한다는 게 일반적이지 않죠. 한마디로 부모님이 자녀한테 집을 판다는 겁니다. 그러면 자녀가 부모님 통장에 돈을 줘요. 우리가 보통 이렇게는 하지 않는데 근데 보통 이게 이제 가족 간의 거래를 증여로 간주하거든요.

무슨 가족 간의 거래를 하니 니들 그냥 증여한 거잖아. 증여세 내 라고 간주하는데 이게 돈이 실제로 오고 가면 매매로 인정을 해줍니다. 그러니까 이게 증여세를 세금을 탈루하기 위해서 일부러 실제로 증여인데 돈이 오고 가면서 이렇게 매매 거래를 하시는 분들이 늘어나고는 있는데요.

정부에서 이걸 차단하겠다는 방침입니다. 기준이 있습니다. 실제로 매매 거래를 해도 되는데요. 시세보다 너무 저렴하게 정상 가격보다도 30% 이상 낮은 가격으로 이렇게 매매 거래를 하게 되면 적발이 됩니다.

적발이 되고 다주택자들은 그 증여와 똑같은 중과세 12%가 다주택 중과세가 적용이 되기 때문에 이게 이런 거래를 하더라도 제발 상식적으로, 정상적으로 거래를 해야지 10억 아파트를 자녀한테 5억으로 팔게 되면 요즘 다 적발이 되거든요. IT 강국입니다. 그래서 제발 이런 편법, 불법은 하지 않는 게 좋을 것 같고요. 무조건 걸린다는 말씀드리고 싶습니다.

◆ 이도형 : 네, 오늘은 10.15 대책 이후에 부동산 동향에 대해서 자세히 살펴봤습니다. 소장님, 오늘 말씀 고맙습니다. 

◇ 김인만 : 감사합니다. 

◆ 이도형 : 지금까지 경제 톡톡. 부동산 경제연구소 김인만 소장과 함께 했습니다.

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