'상급지 갈아타기' 준비하다 패닉…'갭투자 셧다운' 임박에 발동동

20일부터 서울 전역·경기 12개 지역 '실거주 의무' 적용
뿔난 서민·실수요자 달래기 나선 정부…"LTV 60%까지"

부동산 대출규제 강화 첫날인 16일 오전 서울 시내의 한 은행에서 시민들이 대출 상담을 받고 있다. 2025.10.16/뉴스1 ⓒ News1 김민지 기자

(서울=뉴스1) 전준우 기자 = # 부모님 집에 거주하면서 서울 서대문구에 갭투자로 전세를 낀 아파트를 보유하고 있던 A씨는 이 집을 11억 원에 팔고 상급지로 갈아타기 계획을 세웠다. 우선 상급지 지역의 12억 5000만원짜리 아파트 먼저 매매 계약을 체결했는데, 갑작스런 규제 발표에 마음이 급해졌다. 20일부터 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이면 전세를 끼고 있는 집은 팔기 어려워 질 것 같아 5000만 원 낮춰 10억 5000만 원에 급매로 팔았다. A씨는 기존 대출 상환 후 4억 원을 대출받아 상급지로 갈아탈 생각이었으나, 5000만 원 늘어난 4억 5000만 원의 대출이 가능한지 은행을 찾아 상담을 받았다.

'갭투자' 막히면 갈아타기도 못 해…은행 상담 줄이어

10·15 부동산 대책 발표 이후 갭투자(전세 끼고 매매)를 활용해 상급지 갈아타기를 준비 중이던 실수요자들이 패닉에 빠졌다.

18일 금융권에 따르면 주요 시중은행(KB·신한·하나·우리·NH농협) 지점에는 토지거래허가구역 발효(20일) 전 매매 계약을 매듭짓고, 대출을 받으려는 발길이 이어졌다.

서울에 거주하는 B씨는 내년 초 남편의 주재원 발령이 확정돼 현재 살고 있는 집을 매도하고 갭투자를 활용해 상급지로 갈아탈 계획이었으나 10·15 대책 발표 이후 급히 은행 지점을 찾았다.

은행의 안내를 받은 B씨는 "토지거래허가구역이 시행되기 전 이번주 내로 계약을 체결하고 다시 대출 상담을 받으러 오겠다"고 했다.

20일부터 서울 전역과 과천, 분당 등 경기도 12개 지역(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)이 토지거래허가구역으로 묶여 '실거주 의무'가 적용, 갭투자가 아예 금지된다.

토지거래허가구역으로 묶이면 '2년 이상의 실거주 의무'가 적용되고, 해당 지방자치단체의 허가를 받아야 한다. "내가 직접 들어가서 살겠다"는 계획을 내야 해 전세를 끼고 사는 것은 사실상 불가능해지고, 기존 '전세 끼고 있는 집'도 매수자 찾기가 극도로 어려워진다. "세입자가 나가고 내가 들어가 살겠다"는 조건이 아니면 구청의 허가를 받을 수 없어서다.

이에 기존에 '갈아타기'를 준비 중인 매수 대기자들은 서둘러 계약을 매듭짓고, 대출 상담을 받고 있다. 잔금일까지 통상 3개월정도 여유가 있어 일단 20일 전에 계약서를 쓴 뒤 은행 대출을 받겠다는 계획이다.

한 은행 관계자는 "토허제는 지난 15일 대책 발표 후 닷새간 여유가 있어 '갭투자'를 서두르는 경우가 꽤 있다"며 "이마저도 대출 한도가 제한적이기 때문에 상당한 현금을 보유한 경우여야 가능하다"고 말했다.

정부 "LTV 40% 일괄 적용 아냐"…서민·실수요자 달래기 나서

한편 10·15 대책으로 규제지역과 동시에 토지거래허가구역이 서울 전역과 경기도 12개 지역까지 광범위하게 묶이면서 반발이 상당하다.

벌써부터 "광명·수원이 강남과 같은 규제를 받는 게 말이 되냐", "주거 이동 사다리가 아예 끊겼다"는 볼멘 소리가 나온다.

이와 관련, 정부는 이번 규제가 서민이나 중산층의 경우 LTV 40%가 일괄 적용되는 것은 아니라며 논란 진화에 나섰다.

금융위원회는 지난 17일 10.15 주택시장 안정화 대책 관련 추가 FAQ를 배포, 은행권에서 운영 중인 자체 서민·실수요자 대출의 경우 △부부 합산 연 소득 9000만 원 이하 △주택가격 8억 원 이하 △무주택세대주 요건을 모두 충족할 경우 LTV 40%가 아닌 60%를 적용한다고 설명했다.

디딤돌·보금자리론 등 정책대출도 40%가 아닌 55~70%를 적용받는다.

신진창 금융위 사무처장은 지난 15일 브리핑에서 "서민 중산층의 주택금융을 이용한 구입에 있어서는 불편함을 주지 않겠다는 것이 기본 정신"이라며 "대출 측면에서 주택 가격을 과하게 끌고 가는 상황은 막아야겠다는 관점으로, 안정화된다면 서민 주거안정에 기여할 것"이라고 밝힌 바 있다.

junoo5683@news1.kr

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