[유진아의 금쏭달쏭] 대출 한파에도 급전 필요하다면… 후순위담보대출 어떠세요?

주담대보다 한도 크지만
연 7%대 고금리 감수해야

생성형 Ai가 생성한 이미지.[챗GPT]

#40대 직장인 A씨는 최근 아파트를 담보로 후순위 담보대출 1억원을 받았다. 이미 주담대를 하나 갖고 있어 처음엔 신용대출을 생각했지만, 한도가 너무 적어 대안이 되지 않았다. 결국 금리는 다소 높지만 비교적 큰 금액을 마련할 수 있는 후순위 담보대출을 택했다. A씨는 "절차가 생각보다 간단했고, 금리도 예상한 것보다는 낮아서 다행"이라며 "갑자기 큰돈이 필요했는데 요즘 대출이 다 막혀 답답했다. 후순위 담보대출로 숨통이 트이니 막힌 길이 뚫린 것 같은 기분"이라고 말했다.

최근 정부의 규제 강화로 은행권 주택담보대출 한도가 줄어들자 '후순위 담보대출'에 차주들의 시선이 쏠리고 있다. 후순위 담보대출은 말 그대로 기존에 설정된 선순위 담보 위에 추가로 잡히는 대출이다. 이미 1순위 주담대를 보유한 차주도 담보를 추가로 잡히고 더 높은 금리를 부담하면 일정 한도 내에서 자금을 더 빌릴 수 있다.

하지만 담보권자가 변제 순위에서 뒤로 밀리기 때문에 금융사 입장에서는 위험이 크고, 그만큼 금리도 높다. 변제 순위가 뒤로 밀리는 만큼 금융사가 더 높은 금리를 책정하기 때문이다. 은행에 따라 선순위 대비 1~2%포인트, 많게는 7% 이상 차이가 날 수 있다. 그럼에도 신용대출 한도나 주담대 한도에 막힌 차주 입장에서는 마지막으로 선택할 수 있는 자금줄이 되는 셈이다.

실제로 생활비, 교육비, 사업자금 등 급전 수요를 메우려는 차주들이 몰리며 후순위 담보대출 실행 건수는 빠르게 늘고 있다. 핀다에 따르면 지난 7~8월 플랫폼을 통한 후순위 담보대출 건수는 지난해 같은 기간보다 98% 증가했다. 평균 금리는 연 7.33% 수준으로 높았지만, '당장 돈이 필요한 상황' 앞에서는 위험을 감수하는 것이다.

최근에는 차주 구성을 보면 '고신용자' 비중이 눈에 띄게 늘었다. 핀다에 따르면 올해 7~8월 후순위 담보대출을 이용한 고객 중 신용점수 800점 이상 중·고신용자는 33.1%, 900점 이상인 고신용자도 17.9%에 달했다. 금융 이력이 부족한 '씬파일러'뿐 아니라 안정적 소득 기반 차주까지 후순위 대출을 찾고 있다는 의미다.

다만 대출 실행 금액은 오히려 줄었다. 수도권 주담대 한도가 6억원으로 묶인 6·27 대책 이후 전체 대출 규모가 줄면서, 후순위 대출 약정액도 함께 낮아졌다. 불과 1년 전만 해도 평균 약정액이 8000만원에 달했지만 지금은 20~25% 줄어든 6000만원대에서 이뤄지고 있다.

금융권 관계자는 "대출 한도가 줄면서 실제 실행 금액은 줄었지만, 문의 자체는 오히려 늘고 있다"며 "예전처럼 수억원대 한도는 어렵지만 그래도 막힌 길에서 마지막으로 선택할 수 있는 자금줄이라는 인식이 확산한 것 같다"고 말했다.

대출이 막혀도 원하는 금액이 나온다니 반가운 소식 같지만 높은 금리 외에도 반드시 유의해야 할 점이 많다. 후순위 담보대출은 편리하지만 위험도 크기 때문이다. 선순위와 합치면 담보인정비율(LTV)이 80~90%까지 치솟아 집값이 조금만 하락해도 채무 부담이 커질 수 있다. 게다가 담보가 경매로 넘어갈 경우 선순위 대출자가 먼저 변제를 받고 후순위 대출자는 잔여 재산을 나눠 갖는다. 낙찰가가 낮으면 대출금을 돌려받지 못하고 추가 빚을 떠안을 위험도 있다.

또한 대부분의 금융사는 후순위 대출에도 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용한다. 소득이 충분하지 않은 차주라면 기대만큼 한도가 나오지 않을 수 있다. 일부 2금융권이나 캐피탈사에서는 DSR을 완화하거나 적용하지 않는 상품을 내놓지만 금리가 두 자릿수에 이를 정도로 높은 경우도 있어 더욱 주의가 필요하다.

세입자가 있는 집을 담보로 할 때는 '협조 문제'도 발생한다. 금융사는 실제 거주 여부와 전세보증금 규모를 확인해야 후순위 대출을 승인하기 때문에 세입자의 동의가 필수적이다. 하지만 세입자 입장에서는 본인이 거주하는 집에 추가 대출이 잡히는 것을 꺼려 거절하는 경우도 적지 않다.

금융권 관계자는 "후순위 담보대출은 소비자 입장에서 '마지막 한도'처럼 느껴지지만, 그만큼 위험을 안고 들어가는 구조"라며 "특히 고금리 상황에서는 이자 부담이 상당하므로 필요 이상으로 무리한 대출은 피해야 한다"고 강조했다.

유진아 기자 gnyu4@dt.co.kr