낮은 고정비, 유연한 계약…중소형 건물주는 '공유오피스' 주목

코로나 때 부상한 공유오피스
최근엔 대기업서도 수요 늘어
대전·부산 등 지방서도 확대
초기투자 비용 비교적 낮은편
공간활용 유연성도 높아 장점
진입 장벽 낮은 사업 분야지만
공간 차별화 전략 없다면 위험

서울 강남구 삼성동에 위치한 공유오피스 위워크. 매경DB

코로나19 팬데믹은 오피스 사용 문화를 바꿔 놓았다. 원격근무와 재택근무가 급속히 확산하면서 기업들은 유연성이 낮은 기존의 사무실 형태보다 새로운 사무공간의 필요성을 찾게 됐다. 이에 따라 유연한 공간 활용과 비용 절감이 가능한 공유오피스를 선호하는 현상이 나타나고 있다.

초기에는 스타트업이나 프리랜서를 중심으로 사용됐지만 최근에는 중견기업과 대기업도 공유오피스를 찾는 사례가 늘고 있다. 다양한 입주자와의 네트워킹 기회, 유연한 계약 조건, 새로운 인테리어 시설 비용의 부담에서 벗어날 수 있다는 점에서도 관심을 받는 중이다.

공유오피스란?

공유오피스는 여러 기업 또는 개인이 하나의 사무공간을 사용하는 업무 형태로 일정 공간을 독립적으로 사용하거나 공용 공간을 함께 이용하는 구조다. 사무공간뿐 아니라 회의실과 휴게공간 등 다양한 시설을 공유함으로써 경제성과 유연성을 높이는 것이 핵심 개념이다.

단기 계약이 가능해 초기 비용 부담이 적다는 장점이 있다. 전통적인 사무실은 하나의 기업이 전용 공간을 장기 임대해 사용하는 방식이지만 공유오피스는 공간과 시설을 필요한 기간만큼 여러 사용자가 나누어 쓴다.

이에 따라 초기 투자 비용과 고정비가 적고, 필요에 따라 공간을 늘리거나 줄일 수 있는 유연성이 높다. 또한 인테리어와 청소, 관리 등 부수적인 운영 부담이 적은 것이 큰 차이점이다.

계속 성장하는 공유오피스

2023년 기준 글로벌 공유오피스 시장은 108억달러(약 14조원)로 예상된다. 국내 시장은 2023년 2억3000만달러(약 3100억원) 규모로, 2030년에는 9억5380만달러(약 1조3000억원)까지 성장할 전망이다.

글로벌 대표 기업으로는 위워크(전 세계 154개 도시에 약 600개 지점), 국내에서는 패스트파이브, 스파크플러스 등이 주요 사업자이다.

주요 수요처는 스타트업, 프리랜서, 소규모 기업 등으로 초기 비용 부담 없이도 사무공간을 확보할 수 있다는 점이 매력적이다. 또한 대기업은 프로젝트 단위·세컨드 오피스 운영을 위해 유연한 공유오피스를 적극 활용하고 있다.

공유오피스 사업 SWOT 분석

공유오피스의 가장 큰 장점은 유연한 계약 구조다. 월 단위 또는 일 단위 계약이 가능해 고정 사무실보다 훨씬 유동적인 운영이 가능하며 사업 확장이나 축소에도 민첩하게 대응할 수 있다. 또한 초기 인테리어 비용, 관리비, 설비 투자 없이 즉시 업무가 가능해 초기 비용을 대폭 줄일 수 있다.

더불어 다양한 업종의 입주자들이 같은 공간을 공유함으로써 자연스럽게 네트워킹이 이뤄지고 정보 교류와 비즈니스 기회로 이어지기도 한다. 일부 공유오피스는 입주자 전용 커뮤니티 프로그램, 세미나, 네트워킹 파티 등을 제공해 커뮤니티 기능을 적극 강화하고 있다.

프라이버시 부족, 보안 문제, 공간 경쟁 등 공유오피스의 단점 중 하나는 사생활 보호가 어렵다는 점이다. 공간이 개방적이고 다수의 입주자가 함께 이용하다 보니 통화나 회의 시 민감한 정보 노출 우려가 생긴다.

결국 업무 성격에 따라 적합 여부를 잘 따져야 한다. 유연근무제 확산과 재택·원격근무가 보편화되며 고정 사무실 수요가 줄고 유연한 공간 활용 수요가 증가하고 있다.

스타트업, 1인 기업의 창업 증가, 프리랜서, 크리에이터 경제의 성장 등으로 소규모 사무공간 수요가 급증하고 있다. 대기업의 세컨드 오피스 전략도 대기업이 도심 외곽이나 직원의 주택 인근 지역의 공유오피스를 활용하는 사례로 확대되고 있다.

지방 및 소도시 진출 가능성과 수도권 집중 현상 완화, 지역 균형 발전 정책에 따라 지방 수요 확대 가능성도 점점 커지고 있다. 부동산 경기 침체로 인한 완제품 오피스 구매시장의 확장과 공실률 증가로 인해 기존 오피스 빌딩을 공유오피스로 전환하려는 수요는 점점 커지고 있다.

공유오피스 시장을 위협하는 요인으로는 부동산 임대료 상승 리스크가 있다. 임대 기반 사업 구조 특성상 부동산 가격 변동에 직접적인 영향을 받는다. 시장 내 경쟁이 심화하고 패스트파이브, 스파크플러스 등 기존 강자 외에도 중소 사업자 진입 증가로 경쟁이 치열해지고 있다. 결과적으로 진입장벽이 낮은 오피스 임대업 투자를 위협하는 요소가 되고 있다.

시장 전망과 과제

팬데믹 이후 기업들은 기존의 전일 출근제에서 벗어나 '하이브리드 근무제(재택·출근 병행)'를 적극 도입하고 있다. 이에 따라 공유오피스는 핵심 사무실을 대체하기보다 보완하는 형태로 진화 중이다. 기업은 본사를 최소화하고 직원 거주지 인근 공유오피스를 세컨드 오피스로 활용함으로써 출퇴근 부담을 줄이고 생산성을 높일 수 있다. 특히 프로젝트 단위 업무나 외부 미팅이 잦은 직군에는 고정 사무실보다 더 유용한 옵션이 되고 있다. 향후 공유오피스는 기업의 '분산형 업무 전략'에서 핵심 시설로 자리 잡을 가능성이 크다.

기존 공유오피스는 서울 강남, 종로 등 대도심 중심으로 형성돼 있었지만 최근에는 대전·부산·광주 등 광역시뿐 아니라 중소 도시로도 점차 확산하고 있다. 이는 수도권 집중 완화 정책, 지방 청년 창업지원 강화, 재택근무 확산 등 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과다. 공유오피스 산업은 빠르게 성장하고 있지만 이에 대한 제도적 기반은 여전히 미비하다. 가장 큰 문제는 건축법상 공유오피스가 '업무시설'로 규정되지 않는 경우가 있어 소방·위생 기준이 일관되지 않다는 점이다. 또 보안·개인정보 보호에 대한 법적 기준이 명확하지 않아 민감한 정보가 다뤄지는 기업 입장에서는 진입을 주저하는 요인이 된다.

공유오피스 사업 주의점

공유오피스는 진입장벽이 낮은 분야여서 확실한 차별화 전략이 있어야 한다. 기존의 모델을 따라 하는 투자나 창업은 실패 리스크가 크다. 건물 소유주, 즉 임대인 입장에서는 이제 단순 임대보다 특화된 오피스를 만들어서 임대사업을 해야 한다. 초기에 시설비용은 추가로 투입되지만 장기적으로는 경쟁력과 높은 임대수익을 창출할 수 있다. 특히 10층 이하의 중소형 건물을 갖고 오피스 임대사업을 해온 건물주라면 공유오피스 사업을 반드시 고민해봐야 할 것이다.

[고종옥 코쿤홀딩스 대표]