지방 부동산 경기 살아날까… 지방 미분양 주택 특례에 많게는 수억원 절세

김유진 기자 2025. 1. 13. 16:10
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올해부터 지방 악성 미분양 아파트 구입 시 1가구 1주택 특례가 적용되면서 많게는 수억원의 세금을 아낄 수 있을 전망이다.

지방 악성 미분양 주택에 대해 1가구 1주택 특례가 적용되면 지방 미분양 주택 구입 후 수도권에 5억원에 취득한 주택을 10년 보유 후 10억원에 매도한다고 가정할 경우 내야 하는 양도세는 0원이 된다.

이번 특례 적용으로 얻을 수 있는 절세 혜택은 지방 미분양 주택을 구입하지 않아도 받을 수 있는 것이기 때문이다.

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올해 지방 악성 미분양 구입 시 1가구 1주택 특례
세금 혜택, 지방 미분양 문제 해결에 결정적 요인 아냐
향후 가격 상승 가능성이 문제 해결의 ‘열쇠’
한 미분양 아파트 분양 사무소 앞에 현수막이 게시돼 있다. /뉴스1

올해부터 지방 악성 미분양 아파트 구입 시 1가구 1주택 특례가 적용되면서 많게는 수억원의 세금을 아낄 수 있을 전망이다. 다만 이 경우 지방 미분양 아파트를 구입하지 않더라도 받을 수 있는 세금 혜택이라는 점에서 이번 지방 미분양 해소를 위한 대책이 실제 지방 부동산 경기 활성화로 이어질지는 미지수다.

13일 하나은행 하나더넥스트컨설팅센터에 의뢰해 비수도권 소재 준공 후 미분양(악성 미분양) 주택 취득 시 양도소득세를 비교한 결과 적게는 수백만원, 많게는 수억원의 세금을 절세할 수 있는 것으로 나타났다.

정부는 올해부터 1주택자가 지방의 악성 미분양 주택을 구입할 경우 양도·종부세를 산정할 때 1세대 1주택 특례를 적용하기로 했다. 1주택자가 지방 악성 미분양 주택을 구입할 경우 다주택자로 보지 않고 1주택자로 인정해 1주택자가 받을 수 있는 세제 혜택을 그대로 적용하겠다는 의미다. 인구감소지역 주택 구입 시에도 동일한 세제 혜택을 받을 수 있다.

현재 지방의 악성 미분양 주택은 1만가구를 넘어서고 있다. 2022년 6226가구였던 지방 악성 미분양 주택은 2023년 8690가구로 늘어난 뒤 작년 11월 1만4802가구로 증가하는 추세다.

지방 악성 미분양 주택에 대해 1가구 1주택 특례가 적용되면 지방 미분양 주택 구입 후 수도권에 5억원에 취득한 주택을 10년 보유 후 10억원에 매도한다고 가정할 경우 내야 하는 양도세는 0원이 된다. 기존에는 1가구 2주택에 해당돼 1억3300만원가량의 양도세를 내야 했다.

실거래가격 12억원이 넘는 고가 주택 소유자라면 절세 폭은 줄어든다. 기존에는 10년 전 15억원에 아파트를 취득해 거주한 뒤 30억원에 양도한다고 가정할 때 지방 미분양주택 양도소득세 과세 특례 적용이 없을 경우 내야 하는 세금은 5억2000만원이다. 그러나 특례가 적용될 경우 5200만원으로 세금을 크게 아낄 수 있다.

국토부는 이번 특례 적용이 지방 미분양 해소에 일부 도움이 될 것으로 봤다. 서울 등 수도권에 집을 가지고 있는 이들이 지방에 주택을 추가 구입할 경우 1가구 1주택 특례가 사라지기 때문에 지방 부동산 구입을 꺼려왔지만, 앞으로는 1주택자로 인정을 받을 수 있어 지방 부동산 매입의 부담이 줄어들 것이라는 전망이다.

국토부 관계자 “기존에 지방 주택을 사려는 국민들을 중심으로 1가구 1주택 특례를 적용해달라는 민원이 많았다”며 “지방 미분양 주택 취득에 대한 부담을 줄일 수 있을 것”이라고 했다.

다만 정부의 이번 지방 미분양 주택에 대한 특례가 실제로 지방 부동산 경기 활성화에 도움이 될지는 미지수다. 이번 특례 적용으로 얻을 수 있는 절세 혜택은 지방 미분양 주택을 구입하지 않아도 받을 수 있는 것이기 때문이다. 이에 1가구 1주택 특례로 인한 절세 혜택에 더해 지방 부동산 가격이 상승할 가능성이 있어야 지방 미분양에 대한 수요가 살아날 수 있다는 지적이다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 자문위원은 “세금 차이가 지방 미분양을 사는 결정적인 요인이 될 수는 없다”며 “비과세로 인한 낮은 세금은 원래부터 내가 미분양을 안샀더라도 받을 수 있는 효과”라고 설명했다. 이어 우 자문위원은 “실제로는 미분양주택이 향후 가격상승의 가능성이 높다라고 했을 때만 구입하게 될 것”이라고 덧붙였다.

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