"재택근무 끝" 종로 도심에 축구장 550개 오피스 쏟아진다

CBRE 코리아 '서울 오피스 2030'보고서
6년간 서울 공급 83% CBD 집중
용적률 1106%… '프라임급 주도

서울 종로 등 도심업무지구(CBD)에 향후 6년간 연면적 총 120만평 규모의 대규모 오피스 공급이 이뤄질 전망이다.

8일 글로벌 종합 부동산 서비스기업 CBRE 코리아가 발표한 '서울 오피스 2030'에 따르면, 서울 오피스 시장에서는 오는 2031년까지 42개 개발사업, 총 연면적 471만㎡의 신규 오피스 공급이 예정돼 있다. 현재 서울 3대 업무 권역의 A급 오피스 규모는 약 1058만㎡로, 약 45% 이상 증가할 것으로 전망된다.

이 기간 예정된 서울 오피스 신규 공급의 83%가 CBD에 집중된다. 신규 공급 면적은 기존 CBD 규모의 78%에 달하는 389만㎡(약 117만평)에 이른다. 축구장 550개 크기에 해당한다. 공급이 끝나면 CBD는 강남업무지구(GBD)의 2배, 여의도업무지구(YBD)의 3배 규모로 확대될 전망이다.

CBD 오피스 개발사업은 각각 평균 연면적 10만5000㎡, 평균 131m(아파트 40층) 높이로 조성될 예정이다. 평균 용적률은 1106%에 달해 연면적 9만9000㎡이상의 '프라임 오피스' 위주의 대형 공급이 주도할 것으로 확인됐다. 특히 CBD 권역 오피스 시장은 약 100만㎡의 규모로 재개발 사업이 예정된 세운지구를 비롯해 서울역, 서소문 등의 대규모 복합 개발이 견인할 전망이다.

2024년 3분기 기준 서울 프라임 오피스의 평균 공실률은 0.85%로 1%미만인 반면, A급 오피스(연면적 3만3000㎡ 이상) 자산의 공실률은 약 3.49%(프라임 오피스 제외)로 약 2.6%포인트 차이를 보인다. 이는 프라임 오피스의 공급 부족과 높은 수요를 보여준다고 보고서는 설명했다. 이어 보고서는 CBD 오피스 시장의 대거 공급이 공실 리스크에 대한 우려를 안겨 줄 수 있지만. 동시에 프라임 오피스 비중을 확대해 CBD 의 질적 성장에 기여할 수 있다고 분석했다.

다만 지난 2021년부터 2024년까지 비주거용 건축물 공사비가 2020년 기준 약 30% 상승하고 기준금리 인상에 따른 금융 비용 증가로 개발 원가가 오른 것이 향후 서울 오피스 시장의 변수로 작용하고 있다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)도 우량 사업장을 중심으로 선택적으로 진행되면서 일부 프로젝트의 지연 가능성은 존재한다.

지난 10년간의 경제활동인구 증가, 실업자수 감소, 수도권 인구 증가 등 향후 오피스 잠재 수요에 대한 긍정적인 지표들이 나타났다. 특히, 플라이투퀄리티(FTQ, 고급 오피스 선호 현상) 트렌드 등 프라임 오피스에 대한 수요는 긍정적으로 전망된다. 전체 임차 수요의 87%를 차지하는 정보통신(IT)업종과 금융업 등 업계는 안정적인 수요를 유지할 것으로 보인다.

코로나 팬데믹 이후 사무실 복귀율을 살펴 봐도, 한국은 세계에서 가장 높은 오피스 복귀율을 보이고 있다. 2023년 기준 한국의 평균 사무실 점유율은 약 70%로 미국 50%, 아시아태평양 지역 65%보다 높아 견조한 오피스 수요를 보여준다.

보고서는 장기적으로 이뤄지는 공급 확대로 인해 서울 A급 오피스 시장은 임대인 중심에서 임차인 중심 시장으로 변화될 것이며, 다양한 선택지를 제공받은 임차인들이 도심으로 회귀하거나 주요 임차인의 협력사도 이전하는 등 추가적인 수요 흡수를 기대할 수 있을 것으로 내다봤다. 보고서는 오는 2030년 서울 A급 오피스 시장의 공실률은 개발 사업의 변수에 따라 4%에서 14% 사이에서 유동적으로 나타날 것으로 전망했다.

최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄상무는 "2030년까지 서울 오피스 시장은 대규모 공급과 수요 변화라는 중요한 전환점에 직면해 있다"라며 "CBD 권역은 3대 권역 중 핵심인 업무지구로의 도약 가능성과 함께 단기적인 공실률 상승이 예상된다"고 전했다.

이윤희기자 stels@dt.co.kr