2025년 지방 주택시장, 희망의 싹이 피어날까 [윤수민의 부동산 Insight]

■윤수민 NH농협은행 All100자문센터 부동산 전문위원

[서울경제]

2024년 갑진년이 열흘 가량 남은 지금, 올 한해 주택시장은 ‘양극화와 차별화의 시기’였다고 말할 수 있다. 서울 아파트 가격 상승 폭은 연중 한 때 2021년 이후 최대치를 기록할 정도로 빠른 회복을 보였지만 지방 아파트 가격은 끊임없는 약세가 이어졌다. 이런 가운데 지방소멸이나 고령화 등 지방 아파트 시장에 부정적인 이야기들이 꾸준하게 이어지면서 ‘지방 주택시장은 눈길도 주지 않는다’는 푸념 섞인 이야기도 많이 들렸다.

한국부동산원 자료를 기준으로 지난달까지 아파트 가격 상승률을 살펴보면 전국 아파트 가격이 0.2% 상승한 가운데 수도권이 2.0% 상승하고 지방은 1.5% 하락했다. 지방에서도 5대광역시는 2.3% 하락한 반면 기타지방은 0.6% 하락하는데 그쳐 지방광역시에서 가장 큰 하락 폭을 기록했다. 객관적인 통계치가 올해 지방 아파트 가격의 약세를 나타내는 가운데 내년 지방 주택가격이 올해와는 달리 상승 전환할 수 있는 가능성이 있는지 몇 가지 지표들을 통해 확인하고자 한다.

전국 각지에서 몰려드는 투자 수요가 많은 서울과 다르게 지방 아파트 시장은 실수요와 공급 물량의 변화가 큰 영향을 미친다. 다시 말해 시장의 수급상황이 매매가격에 미치는 영향이 크다는 것인데, 이런 시장 내 수급상황을 가장 적절하게 설명하는 것이 바로 전세가격 지표다. 전세가격이 하락에서 상승 전환한다는 것은 공급과잉에서 비롯된 시장의 수급 불균형이 어느 정도 해소되기 시작한 것으로 해석할 수 있기 때문이다. 이런 측면에서 최근 지방 아파트 전세가격이 어떻게 변화했는지를 보면, 지방광역시는 10월 들어 상승세로 전환했고 기타지방도 8월 상승 전환한 이후 상승 폭을 점점 키워가는 모습이다.

물론 불과 4~5개월 사이의 변화만 가지고 전체 시장을 판단하기에는 무리가 있지만 최근 전세가격이 하락폭 둔화, 보합, 상승전환이라는 장기적인 변화 흐름을 갖고 움직였고 전세자금대출 금리 상승에도 불구하고 상승세로 전환되었다는 측면에서 단기적인 상승 가능성은 낮다고 판단된다. 미약한 수준이라고 할지라도 전세가격 상승 추세가 지속되고 상승폭이 확대된다면 아파트 매매시장에도 긍정적인 영향을 미칠 가능성이 높다.

지방 아파트 미분양 지표도 올 초 대비 점점 안정세를 찾고 있다. 지난해 1월 6만 3000가구 수준을 기록했던 지방 미분양은 지난해 연말 5만 가구 수준까지 감소했다가 올 6월 다시 5만 9000가구 수준까지 증가했다. 하지만 대구와 대전 지역의 미분양이 빠른 속도로 줄어들면서 10월 말에는 5만 2000가구 수준으로 다시 떨어졌다. 물론 지역별로 여전히 미분양이 다시 증가하는 곳도 보이지만, 미분양 비중이 가장 심각했던 대구 지역의 미분양이 감소 추세로 전환됐고 준공 후 미분양도 줄고 있다는 측면에서 어느 정도 최악의 미분양 상황은 넘어간 것으로 여겨진다. 이런 미분양 감소세에 따른 영향으로 대구와 부산 지역 주요 미분양 아파트 단지들의 마이너스 프리미엄도 점차 줄어드는 모습이다.

당연히 이 두 가지 지표만을 가지고 내년 지방 주택시장의 변화를 섣부르게 판단하기는 힘들다. 하지만 지방광역시의 입주물량이 지난해 정점을 찍고 내년부터 크게 감소하며, 기타지방도 올해를 정점으로 내년부터 다시 감소세에 접어드는 등 공급 지표의 측면에서는 확실한 변화의 시기에 접어들고 있다. 대출 규제의 측면에서도 지방 주택시장에 차별적인 혜택을 부여하는 방안이 검토되고 있는 만큼 ‘부정’적 고정관념보다 ‘긍정’과 ‘희망’의 시선을 갖고 내년 지방 시장을 바라 볼 필요가 있다.

서경IN skin@sedaily.com