[영상]경기 양주 2층 주택, 새집이 2억까지 떨어진 이유는?[부동산360]

경기 양주시 단독주택 3회차 경매 예정 물건
신축·접근성 장점 있지만 유치권 신고돼 있어
점유자, 공사대금으로 인한 유치권 행사 주장
전문가 “유치권 성립 시 3회차 경매 실익 낮아”
[영상=윤병찬 PD]

경기 양주시에 나온 한 단독주택 경매 물건. [부동산360 영상 갈무리]

[헤럴드경제=고은결 기자] 최근 경매시장에 나온 경기도 양주시 한 신축 단독주택이 잇따라 유찰되며 최저입찰가가 반값으로 떨어져 수요자들의 관심을 모은다. 지난해 사용 승인을 받은 신축 주택인데도 불구하고, 유치권 신고가 돼 있는 특수 물건이라 번거로운 법·행정적 절차를 꺼리는 참가자들이 접근하지 않는 것으로 보인다.

3일 경·공매업체 지지옥션에 따르면 경기 양주시 한 2층 단독주택은 오는 5일 최저 입찰가 2억22550만원에 3회차 경매를 진행한다. 지난 9월 말 첫 경매가 진행된 이 주택의 최초 감정가는 약 4억5418만원이었는데, 앞서 2차례 유찰되며 최저 입찰가가 감정가의 49% 수준으로 하락했다.

물건 내역을 보면 대지면적은 430㎡, 연면적은 132.7㎡, 건축면적은 85㎡ 수준이다. 제시외 물건인 다용도실 면적은 16.3㎡ 규모다. 2019년 착공해 지난해에 사용 승인을 받은 신축인 만큼 외관상 노후화되거나 부식된 부분은 눈에 띄지 않으며, 잔디밭과 옥외 주차공간도 갖췄다.

해당 물건은 전원주택단지 형성지역 안에 위치했으며, 주변에는 다른 주택과 농경지, 공장, 임야 등이 있다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 홍죽리 시내와는 접근성이 좋은 편이다. 아울러 건물 하자나 낙찰자가 인수해야 할 권리도 없다.

그러나 이 물건은 유치권 신고가 돼 있단 점에서 경매 참여자의 주의가 요구된다. 법원 현황조사서에는 전입세대확인서상 등재된 세대주는 없지만 유치권 행사 현수막이 걸려 있고, 현수막에 적힌 전화번호 주인이 유치권 행사를 주장한다고 기재돼 있다. 유치권은 부동산의 점유가 성립 요건이자 존속 요건이다.

경기 양주시에 나온 한 단독주택 경매 물건. 유치권 행사를 주장하는 현수막이 울타리에 걸려 있다. [부동산360 영상 갈무리]

직접 찾은 현장에서는 주택 내에서 기거하고 있다고 주장하는 점유자를 만날 수 있었다. 해당 점유자 A씨는 주택 신축공사를 하고 공사대금을 받지 못해 주택을 점유하고 유치권을 신고했다고 주장했다. A씨는 “(경매 물건 소유자가) 공사대금을 주겠단 의지가 없다고 판단해, 유치권을 행사해 점유하겠다고 알렸다”며 경매개시결정 등기 이전부터 점유했다고 설명했다.

실제로 이 물건은 공사대금 2억3200만원에 대한 유치권이 신고된 상태다. 매각대상 건물이 2023년 4월 보존등기됐고, 아직 공사대금 소멸시효기간 3년이 지나지 않은 사실을 고려하면 유치권 존부(存否) 문제로 인한 분쟁 발생 가능성이 있다.

강은현 법무법인 명도 경매연구소장은 “신고된 유치권이 성립한다면 낙찰자가 공사대금을 별도로 물어줘야 한다”며 “그러면 현재 최저입찰가 수준에서는 경매 실익이 없고, 시세보다 싸게 사려는 경매 취지가 퇴색된다”고 말했다. 만약 세 번째 경매도 유찰되고 4회차 경매로 넘어가면 최저입찰가는 감정가의 34% 수준으로 1억원대까지 떨어진다. 강 소장은 “4회차 경매에서는 공사대금까지 고려해도 3억원대 물건이므로 응찰자가 나타날 수 있다”고 덧붙였다.

일각에선 이런 유치권 분쟁 가능성이 있는 물건을 오히려 저가 낙찰 기회로 삼기도 한다. 강 소장은 “유치권은 성립 요건도 까다로운 만큼, 소송전을 통해 유치권을 무력화해 낮은 가격에 물건을 확보하는 이들도 있다”며 “다만 이런 방법은 꼼꼼한 조사를 통해 승소 가능성 판단이 선행돼야 한다”고 전했다.