칠순 앞둔 아빠 "딸, 새 아파트 살고 싶다"...너도 나도 재건축[부동산 산책]

선도지구도 분담금이 성패 좌우
5060도 얼죽신...앞다퉈 재건축
대다수 지역 ‘재건축 쉽지 않아’
“대수선 등 새 대안 찾아야”

[파이낸셜뉴스] '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주>

경기 고양시 일산신도시 전경. 사진=연합뉴스

최근 1기 신도시 재건축 선도지구가 선정됐습니다. 분담금 규모가 성공을 좌지우지할 것으로 보입니다. 한국토지주택공사 사장도 분당이나 평촌은 무난히 진행될 것 같다고 하고, 나머지는 분담금 문제로 재건축이 쉽지 않을 수 있다고 할 정도입니다. 1기 신도시 재건축의 경우 분담금 문제는 생각보다 큰 걸림돌입니다.

후다닥 후다닥 주택공급...'5060'도 얼죽신

일본 동경이나 싱가포르, 홍콩, 북경, 상해 등을 가보면 한국보다 잘 사는 나라인데, 대규모 재건축 현장은 찾아볼 수 없습니다. 우리처럼 30년마다 재건축을 안하고 있기 때문입니다.

전세계에서 가장 대표적인 도시재생 단지라고 하는 동경의 '아자부다이 힐스'도 1989년에 시작해서 2023년 11월에 오픈했습니다. 그리고 아직도 주거동 한동은 공사중입니다.

해외 재개발 사례들을 보면 대부분 50년 이상 장기간에 걸쳐 진행돼 왔습니다. 하지만 우리 현실은 다릅니다. 1기 신도시만 놓고 봐도 '엄청난 속도'로 공급을 하다 보니 벽식구조로 지어졌습니다. 배관이 매립돼 못 바꾸다 보니 더 빠르게 노후화 된 것처럼 느껴집니다.

하지만, 콘크리트의 경우 일단 큰 문제 없이 굳게 되면 100년 이상 1000년도 갈 수 있습니다. 시간이 지나면 점점 더 강도가 강해지는 특성이 있습니다.

파리, 로마, 런던, 베를린 등 유럽 대도시들은 아주 오래된 건물이 많습니다. 아직 그대로 잘 보존돼 약간의 대수선만 하면서 그때그때 필요한 용도로 바꿔서 사용을 하고 있습니다.

하지만 우리는 선거철만 되면 재건축·재개발 사업들이 가장 우선순위의 공약으로 부각되고 있습니다. 이유는 무엇일까요. 그것은 바로 5060도 이미 ‘얼죽신’이 됐다는 이야기입니다.

언제까지 전면 재건축...'대안 찾아야'

일본의 '아자부다이 힐스' 전경. 사진=연합뉴스

두 가지 측면에서 분석할 수 있습니다. 우선 서울 강남 3구나 마용성 등 중심지구에 그동안 신축 아파트 공급이 별로 없었습니다. 그러다가 대규모 새 아파트들이 들어서기 시작했고, 강남에서는 국평이 60억원에 거래됐습니다.

새 아파트 장점도 한 이유입니다. 최근 입주를 시작한 서울 강동구 '올림픽파크포레온'의 경우 엄청난 규모의 커뮤니티 시설을 넣어 5060의 마음을 빼앗고 있다고 합니다.

집들이를 가보면 너무 멋진 단지 조경에 수영장부터 영화관, 골프연습장까지 없는 게 없다고 합니다. 주민들을 위한 스카이라운지까지 조성됐다고 하는 데요. 너도나도 이런 첨단 커뮤니티시설이 배치된 멋진 브랜드 대단지에 살고 싶어 합니다.

우리 아파트도 빨리 재건축해서 새집에서 살고 싶다는 욕망이 커지고 있는 것입니다. 하지만, 현실은 다릅니다. 압구정동, 여의도 등은 일부 지역은 사업성이 나오는데, 강북·경기 북부지역 등은 쉽지 않습니다. 사업성을 높여 분담금을 줄여준다고 용적률을 높여 주는데, 공사비 문제로 한계가 있습니다.

아무튼 이제는 전면 재건축이 아니더라도 비용이 거의 안 들어가는 대수선만으로 이런 최고의 단지가 될 수 있는 방법을 찾아야 합니다. 거주하면서 지하 주차장를 만드는 공법도 있고, 이를 통해 지상 주차장 부지에 각종 커뮤니티 시설을 만들 수 있습니다.

리모델링의 경우 재건축 수준의 분담금이 들어가지만, 대수선은 말 그대로 거의 비용없이 가능합니다. 모든 사람들이 이런 멋진 브랜드 대단지에만 살 수는 없습니다. 단 노력하면 지금보다는 훨씬 좋은 환경을 만들 수 있습니다.

/최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수

※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다.
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ljb@fnnews.com 이종배 기자