"얼죽신이라더니…분양가보다 1억 싸게 내놔도 안 팔려"

서울 미아·경기 광명 신축단지
마이너스피 매물 속속 등장
대출 규제로 세입자 못 구하자
집주인들 갭투자 물량 던져
구축 아파트 하락세 더 가팔라
강북 최대어 서울원아이파크
1순위서 중대형 절반은 미달

◆ 경기 한파 ◆

최초 분양가보다 싼 가격에 분양권 매물이 나오고 있는 트리우스 광명 전경. 한주형 기자

"분양권 투자를 했던 사람들이 손해를 보더라도 매도하려 하고 있어요. 분양가보다 가격이 내려간 '마이너스 프리미엄(마피)' 매물이 속속 나오는데 문의는 하나도 없는 상황이고요."(경기도 광명시 A 공인중개사)

최근에 찾은 경기도 광명시 '트리우스 광명'. 다음달 입주를 앞둔 이 단지는 입주자 맞이를 위한 막판 단지 조성 공사가 한창이었다. 보도블록 마감 등 단지 정리 작업이 마무리 수순에 들어가며 3300여 가구 대단지의 위엄을 뽐내고 있었다.

하지만 대단지 브랜드 아파트 입주가 다가왔음에도 집주인들의 표정이 밝지 않다. 이 단지에서 분양가보다 낮은 가격에 팔기 위한 분양권 매물이 속속 등장하고 있기 때문이다. 인근 공인중개사들에 따르면 분양가 대비 최대 3500만원 낮은 가격의 분양권이 매물로 나왔다. A공인중개사는 "대출 규제가 강화된 뒤 세입자 구하기가 쉽지 않아 잔금을 치르기 어려운 투자자들이 있다"며 "일부 손해를 보더라도 준공 전까지 매도하려는 집주인들이 마피를 감수하고 급매물을 내놓고 있는 것"이라고 분위기를 전했다.

29일 부동산 업계에 따르면 이처럼 부동산 시장 분위기가 한풀 꺾이며 수도권과 서울 외곽 지역에서는 분양가보다 낮은 가격이 매겨진 매물이 속속 나오고 있다. 신축 품귀 현상으로 '얼죽신(얼어 죽어도 신축)'이라는 신조어가 생길 정도로 몇 달 전만 하더라도 신축 아파트의 인기가 높았지만, 강남 등 일부 지역을 제외하곤 분위기가 '확' 바뀐 것이다.

경기도뿐만 아니라 서울에서도 마피 매물이 등장하고 있다. 서울 강북구 '한화포레나 미아' 전용 80㎡는 무려 분양가 대비 7000만원 저렴하게 내놓은 매물도 나왔다. 이 역시 실거주가 아닌 투자자 매물로 시장 상황이 악화되자 조속히 정리하기 위해 저렴하게 내놓은 것으로 전해진다. 도시형 생활주택인 '신설동 자이르네'는 전용 42㎡에 무려 1억6700만원의 마피가 붙었다.

집값이 꺾일 줄 몰랐던 서울에서 마피 매물이 등장하기 시작한 건 대출 규제의 영향이 갈수록 확산되고 있기 때문이다. 트리우스 광명의 경우 입주를 한 달 남겨두고 있는데 전세 세입자의 보증금을 통해 잔금을 치르려던 집주인들의 계획이 틀어지는 상황이 발생하고 있다. 일부 시중은행이 미등기 신축 아파트와 소유권 이전 주택에 대해서는 전세자금대출을 내주지 않으며 전세 수요가 줄어든 것이다.

통상 입주를 앞둔 아파트의 경우 한꺼번에 전세 매물이 등장하며 전셋값이 떨어지는 게 일반적이다. 그런데 여기에 대출 규제까지 겹치며 전세를 주고 잔금을 치르려던 분양권 투자자들이 특히 타격을 입게 됐다는 분석이다. 마피가 붙은 매물들은 최초 분양가 자체가 높았다는 특성도 있다. 트리우스 광명은 작년 10월 분양 일정에 돌입했지만 미분양이 대거 발생하며 10개월이 지난 올해 8월 겨우 완판됐다. 한화포레나 미아도 2022년 4월 분양을 했지만, 고분양가 논란으로 1년6개월여가 지나서야 겨우 미분양 물량을 소진했다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "'얼죽신' 트렌드가 있긴 하지만, 결국 부동산 가격은 입지를 따라가게 된다"며 "앞으로 부동산 가격이 오를 만한 곳 위주로 수요가 몰리는 모습"이라고 분석했다.

이 같은 수도권 마피 매물의 등장은 기존 아파트 시장과 분양 시장에도 적잖은 영향을 미칠 전망이다. 신축 아파트를 분양가보다 저렴하게 살 수 있는 매물이 등장하며 구축 아파트 가격 하락을 주도하고, 거래 부진을 촉발할 가능성이 높기 때문이다. 실제로 이날 국토교통부의 발표에 따르면 10월 서울 아파트 거래량은 4000건으로 전월(4951건) 대비 19.2% 줄었다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "집값을 잡기 위해 전방위로 펼친 가계대출 규제 효과가 시장에 나타나고 있는 것"이라고 분석했다.

분양 시장 분위기도 점차 얼어붙고 있다. 서울 강북권 대어로 꼽힌 '서울원 아이파크'는 105㎡ 이상 대형 평형이 절반 이상 1순위 마감에 실패하고 2순위로 넘어가는 등 기대 이하의 성적을 거뒀다.

[김유신 기자 / 위지혜 기자]