분당·일산 1기 선도지구 과제 '첩첩산중'…"분담금 '후폭풍' 막아야"

점수 확보를 위한 공공기여…향후 '부메랑' 돌아올 수도
단지 간 갈등 가능성도…결국 중요한 건 '분담금'

1기 신도시 정비 선도지구 선정계획을 발표한 22일 오후 경기 성남시 분당구의 한 아파트에 재건축 동의율을 알리는 현수막이 붙어 있다. 2024.5.22/뉴스1 ⓒ News1 김영운 기자

(서울=뉴스1) 윤주현 기자 = 정부가 전날(27일) 재건축 1차 선도지구로 수도권 일대 총 3만 6000가구를 선정하며 본격적인 1기 신도시 재건축 신호탄을 쏘아 올렸다. 다만 재건축을 완료하기까지 해결해야 할 과제들이 남아있어 섣불리 기대감을 가지기는 이르다는 분석이 나온다.

28일 국토교통부의 발표에 따르면 이번에 1차 선도지구로 선정된 단지들은 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 본격적인 재건축에 들어간다.

다만 업계에선 재건축 과정에서 일어날 수 있는 갈등과 문제로 사업이 계획대로만 흘러가지 않을 거라는 의견이 지배적이다.

'풀배팅' 성공하긴 했는데…'부메랑' 우려되는 공공기여

1기 신도시 정비 선도지구 선정계획을 발표한 22일 오후 경기 성남시 분당구에 아파트들이 밀집해 있다. 2024.5.22/뉴스1 ⓒ News1 김영운 기자

가장 우려되는 점은 1차 선도지구 단지들의 재건축 사업성이다. 선도지구 선정 경쟁에서 승리한 단지들은 공공기여를 늘리고 주차 공간을 확보하는 등 여러 세부 항목에서 점수를 챙겨 다른 단지와의 차별성을 확보했다.

점수를 확보하기 위해 포함된 계획들이 자칫 재건축 사업에 있어 향후 '부메랑'으로 돌아올 수 있다는 지적이 나온다. 공공기여분 증가, 이주주택 제공 등의 계획은 향후 재건축 사업성을 떨어트리는 요소이기 때문이다.

여기에 최근 공사비도 급등하고 있어 추가 분담금이 급격하게 늘어날 가능성도 있다.

몇몇 주민들은 제대로 된 확인 없이 동의서를 제출했을 가능성이 크다는 게 인근 부동산들의 전언이다. 향후 공공기여 등이 반영된 정비계획안이 도출되고, 높은 분담금이 산출됐을 시 주민들의 반발이 나타날 것으로 보인다.

서현동의 한 공인중개사무소 대표는 "주민들이 공공기여나 주차 공간 확보 같은 사안들을 알고 있을지 의문"이라며 "아직도 자세한 사업 내용을 인지하지 못한 채로 선도지구에 선정됐다고 좋아할 주민들이 있을 것"이라고 주장했다.

여러 단지가 함께 재건축을 추진하는 곳도 많아 단지 간 내부 갈등이 일어날 가능성도 있다. 현재 입지와 평수에 따라 향후 재건축 과정에서 이권을 두고 다툴 여지가 충분하다.

몇몇 단지들은 소규모 단지 결합 점수(2점)를 얻기 위해 인근의 소규모 빌라들을 결합해 신청서를 제출했다. 분당의 시범현대·우성 아파트는 인근의 장안건영타운3차 아파트와 함께 공모에 참여했고, 샛별마을 또한 소규모결합단지 현대빌라를 품은 채로 사업에 뛰어들었다.

시범단지 인근 한 부동산 관계자는 "지금은 기대감이 크지만, 질러놓은 사안들을 수습하지 못한다면 선도지구라 해도 재건축 과정이 순탄치는 않을 것"이라고 전했다.

정부 또한 향후 갈등 의식…주민 부담이 성패 좌우

이상주 국토교통부 국토도시실장이 27일 세종시 정부세종청사 국토교통부 브리핑실에서 1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본) 선도지구 지정 내용을 발표하고 있다. 2024.11.27/뉴스1 ⓒ News1 김기남 기자

정부 또한 향후 걸림돌이 될 수 있는 분담금 및 주민 갈등 문제를 의식하는 분위기다.

전날 열린 브리핑에서 국토부는 향후 산정 결과에 대한 공신력 문제로 주민 갈등과 민원 발생을 줄이기 위해 분담금 산출 업무를 지원하고, 맞춤형 금융지원 방안도 도입한다고 밝힌 바 있다.

이상주 국토부 국토도시실장은 "12조 원 규모의 미래도시펀드 조성을 본격 추진하고, 노후계획도시 특화보증도 마련해 정비사업 초기사업비부터 지원 및 보증을 추진하겠다"고 전했다.

업계 전문가는 향후 발생할 추가 분담금에 따라 향후 선도지구 성패가 갈릴 것으로 예상했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "과거와 달리 인허가의 문제보다는 개별 조합원들의 자금 여력, 즉 추가 분담금을 얼마나 감당할 수 있냐가 정비사업 추진을 좌우한다"며 "통합 정비 맞춤형 금융지원 방안이 제시됐지만, 조합원 입장에서 그건 결국 대출이라 가볍게 여길 사항은 아니다"고 설명했다.

gerrad@news1.kr