분당 샛별·일산 강촌···신도시 3.6만 가구 먼저 재건축

◆국토부, 분당·일산 등 '1기 선도지구' 13곳 확정
2027년 착공·2030년 입주 목표
내년 12조 규모 펀드 조성해 지원

[서울경제]

‘1기 신도시 정비 선도지구 선정 결과’가 발표된 27일 오후 경기도 고양시 백송마을 1단지에 플래카드가 걸려 있다. 연합뉴스

1991년 최초로 입주한 분당과 일산·평촌·중동·산본 등 1기 신도시의 재건축이 33년 만에 본격적으로 시작된다. 가장 먼저 재건축을 진행할 선도지구로 13개 구역, 총 3만 6000가구가 선정됐다. 정부는 12조 원 규모의 미래도시펀드 조성 등을 통해 정비사업 초기부터 비용을 지원해 선도지구가 ‘2027년 착공, 2030년 입주’할 수 있도록 역량을 집중한다는 방침이다.

국토교통부와 경기도, 1기 신도시가 속한 지방자치단체는 27일 ‘1기 신도시 정비 선도지구 선정 결과’를 발표했다.

분당의 경우 △샛별마을(동성·라이프·우방·삼부·현대) △양지마을(1단지 금호, 2단지 청구, 3·5단지 금호한양, 5단지 한양, 6단지 금호청구, 6단지 한양) △시범단지(우성, 현대, 장안타운건영3차) 등 3개 구역, 총 1만 948가구가 선정됐다. 일산에서는 △백송마을(1·2·3·5단지) △후곡마을(3·4·10·15단지) △강촌마을(3·5·7·8단지) 등 3개 구역, 8912가구가 지정됐다. 이 밖에 평촌은 샘마을 등 3개 구역, 5460가구가, 중동은 반달마을A 등 2개 구역, 5957가구가, 산본은 자이백합 등 2개 구역, 4620가구가 선정됐다.

국토부는 이번에 선도지구로 지정되지 않았지만 주택 유형이 연립인 △분당 목련마을 빌라단지(1107가구)△일산 정발마을 2·3단지(262가구)는 별도의 정비 물량으로 선정해 선도지구에 준하는 수준으로 지원·관리한다는 계획이다.

국토부는 선도지구의 신속한 정비사업 추진을 위한 금융·행정 지원 방안도 내놓았다. 내년에 12조 원 규모의 미래도시펀드 조성을 완료하고 2026년 정비사업 초기 사업비부터 지원할 방침이다. 또 주택도시보증공사(HUG)의 보증 한도 내에서 필요한 자금을 충분히 조달할 수 있도록 지원한다. 공신력 있는 정부 기관인 한국부동산원이 분담금 산출 업무를 지원하도록 해 추정 분담금 산정 결과에 따른 주민 간 갈등 방지에도 나선다.

박상우 국토부 장관은 “다음 달에는 관계기관 등과 협의해온 유휴부지 개발, 영구임대주택 순환 정비 등의 이주 대책과 광역교통 개선 방안을 발표하겠다”고 밝혔다.

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분당 3개단지 모두 추가 공공기여산본 등은 주차 열악한 곳에 가점2026년부터 매머드급 이주 시작정부 내달 대책 발표에 관심 쏠려분담금 폭탄 '승자의 저주' 우려도

경기 성남시 분당구에 아파트들이 밀집해 있다. 뉴스1

1기 신도시에서 재건축에 가장 먼저 착수할 선도지구가 발표된 가운데 추가 공공기여와 주차 대수 등이 당락을 가른 것으로 나타났다. 특히 경쟁이 가장 치열했던 분당에서 선발된 단지들은 점수를 높이기 위해 모두 추가 공공기여를 결정한 것으로 조사됐다. 선도지구 단지들은 오는 2030년 입주를 목표로 정비사업 절차를 밟아 나갈 예정이지만 추가 분담금과 이주 대책 등이 정비사업 진행의 최대 변수로 떠오를 것으로 전망된다.

성남시 관계자는 27일 정부세종청사 국토교통부에서 열린 1기 신도시 선도지구 관련 브리핑에서 “공모 지침에 따라 점수와 순위를 공개하지는 않는다”면서도 “2위와 3위 단지의 점수는 동일했고 3위와 탈락한 4위 단지의 점수 차가 크지 않았다”고 말했다. 그만큼 점수 경쟁이 치열했다는 의미다.

분당은 선도지구 선발을 위한 평가 기준 중 통합 정비 참여 가구 수 배점에서 3000가구 이상이면 만점을 준다. 주민 동의율의 경우 이번 공모에 참여한 분당 34개 구역 중 10개 구역이 95%로 만점이라 변별력이 크지 않다. 이에 샛별마을 동성 등은 3000가구 미만인 만큼 점수를 높이기 위해 추가 공공기여를 했을 가능성이 높다. 분당은 기본 공공기여(10%)에 부지 면적의 5%를 추가로 공공기여를 하면 6점을 더 얹어줬다. 성남시 관계자는 “선도지구로 선발된 단지들 모두 추가 공공기여를 결정한 것으로 알고 있다”고 말했다.

일산과 중동, 산본 등에서는 주차 대수로 당락이 갈렸다. 지자체들은 현재 가구당 주차 대수 등 주거 환경이 열악하면 점수를 더 주는 방식을 택했다. 고양시 관계자는 “주민 동의율이 비슷해 주차 대수 등에서 점수 차가 크게 벌어졌다”고 설명했다. 다만 평촌에서는 동의율이 결정적 요인으로 작용했다.

분당에서 선도지구로 선정된 단지들은 분당 내에서도 가격이 높은 지역에 있어 사업성이 높은 단지로 꼽힌다. 하지만 정비 업계에서는 추가 공공기여 결정이 ‘승자의 저주’가 될 수 있다는 우려가 나온다. 분당의 A단지 추진준비위원회 관계자는 “사업성이 좋은 곳도 그나마 재건축 후 동일 주택형으로 입주한다고 했을 때 1억 원 이상의 분담금 얘기가 나온다”며 “추가 공공기여를 이미 결정한 상황에서 용적률을 높이기 위해 추가로 공공기여까지 고려하면 사업성은 더 낮아질 것”이라고 지적했다. 노후계획도시특별법에 따른 분당의 기준 용적률은 아파트 기준 326%로 이를 초과해 400% 미만으로 지으려면 41%를 공공기여해야 한다.

정부가 제시한 ‘통합 정비 맞춤형 금융 지원 방안’ 실효성에 대한 의문도 나온다. 국토부는 1기 신도시의 재건축 지원을 겨냥한 총 12조 원 규모의 미래도시펀드를 조성해 2026년 정비 초기 사업비부터 지원한다는 방침이다. 이상주 국토부 국토도시실장은 “미래도시펀드 조성을 통해 총 사업비를 10%가량 절감할 수 있을 것으로 기대된다”고 말했다. 하지만 결국 금융 비용 부담이 조합원에게 돌아가는 만큼 획기적인 사업성 개선으로 이어질지는 미지수다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “금융 지원 방안 역시 조합원 입장에서는 대출”이라며 “결국 추가 분담금을 감당할 수 있는 곳 위주로만 사업이 정상적으로 진행될 것”이라고 지적했다.

이주 대책도 변수로 작용할 것으로 전망된다. 정부는 유휴 부지와 영구 임대주택 순환 정비 등을 통해 이주 공간을 확보하겠다는 계획이지만 2026년부터 3만 6000가구의 이주가 시작돼야 하는 점을 고려하면 역부족이라는 지적이 나온다. 유지만 국토부 도시정비지원과장은 “이주 전용주택을 만들어 놓고 나면 사업 계획에 따라 공실 등 문제가 발생할 수 있다”며 “이주 전용 주택보다는 이주자들이 거주한 뒤 향후 분양 전환할 수 있는 모델 등도 고려 대상 중 하나”라고 말했다. 분당의 경우 오리역 일대 역세권 복합개발로 공급될 주거 시설이 들어서면 이주 수요를 흡수할 수 있다는 구상이다. 일산과 중동은 각각 3기 신도시인 고양창릉·부천대장에 지어지는 아파트를 활용할 수 있다. 정부는 현재 지자체 및 관계기관과 이주 대책 영향 여부 등을 논의하고 있으며 다음 달 중 발표할 계획이다.

한동훈 기자 hooni@sedaily.com신미진 기자 mjshin@sedaily.com