1기 신도시 재건축 선도지구 공개..."분담금 수준에 성공 달려"

1기 신도시 3만5897호 지정, 분당·일산만 2만 호
행정 절차 서두르고 사업비, 건설비도 지원·보증
2차 선도지구 지정 없이 지자체가 정비계획 수립

'1기 신도시 정비 선도지구 선정 결과'가 발표된 27일 경기 고양시 후곡마을 한 아파트에 주민 동의율을 선전하는 현수막이 걸려 있다. 연합뉴스

정부가 분당 샛별·양지마을 등 수도권 노후 아파트 밀집지 13곳을 ‘1기 신도시 정비사업 선도지구’로 지정했다. 선도지구는 국토교통부와 지방자치단체의 ‘특별 관리’를 받는다. 행정을 서두르고 사업비를 지원해 재건축을 가속할 계획이다.

국토부는 경기 성남·고양·부천·안양·군포시 아파트 3만5,897호를 선도지구로 지정한다고 27일 밝혔다. 분당(1만948호) 일산(8,912호) 평촌(5,460호)은 각각 3곳, 중동(5,957호) 산본(4,620호)은 2곳씩 선도지구로 지정됐다. 분당과 일산의 연립주택 밀집지 2곳(1,369호)은 선도지구는 아니지만 그에 준하는 수준으로 정비사업을 지원한다.

선도지구에는 유력 후보로 거론된 아파트들이 대부분 포함됐다. 정부가 당초 예고한 기준치(2만6,000호)보다 1만 호(38%) 가까이 물량을 늘린 결과다. 1기 신도시 주민들 사이에 ‘이번 기회를 놓치면 재건축이 어렵다’는 여론이 형성됐고 지자체들도 정부에 선도지구 물량 확대를 요청한 상황이다.

선도지구는 노후계획도시특별법에 따라 다양한 정책적 지원을 받는다. 재건축 사업 발목을 잡는 대못들이 일찌감치, 대폭 제거된다. 우선 각종 행정 절차가 서둘러 진행된다. 한국부동산원이 재건축 분담금 산출을 지원해 공신력을 높이는 한편, 국토부와 교육부 등 관계 기관이 업무협약을 체결해 학교 부지 문제를 선제적으로 관리한다. 이르면 내년 3월부터 각종 동의서를 전자적으로 작성하는 방안도 시행한다.

조합의 자금 조달도 지원한다. 국토부는 내년에 12조 원 규모의 미래도시펀드를 조성해 2026년부터 정비사업 사업비를 지원할 계획이다.주택도시보증공사(HUG) 등이 사업비를 보증하는 시기도 사업시행인가 뒤에서 사업시행자 지정·시공사 선정 뒤로 앞당긴다. HUG 보증 한도에 공사비를 포함시켜 시공사의 자금 조달도 지원한다.

정부는 선도지구 이외 1기 신도시 아파트를 위한 대책도 내놨다. 국토부와 지자체들은 내년부터 특별정비예정구역을 차례로 정비하도록 제도를 운영한다. 지자체 등이 매년 정비사업 물량을 계획하고 그 안에서 주민이 제안한 사업을 승인하는 방식이다. 2차 선도지구 지정은 없다는 얘기다. 선도지구 공모를 진행하는 과정에서 주민들 간 경쟁이 과열되고 불안감이 커진 점을 감안한 조치다. 선도지구로 지정된 분당 양지마을1단지 금호아파트 전용면적 164㎡ 매매가격은 지난 1월 20억5,000만 원(23층)에서 이달 23억8,000만 원(15층)까지 뛰었다.

이에 따라 지자체들은 주민 의견을 수렴해 내년 상반기까지 특별정비예정구역별 정비계획 수립 일정을 단계적으로 제시한다. 1단계(선도지구)는 내년, 2단계(주민 동의율 50% 이상 지구)는 2026~2030년, 3단계(주민 동의율 50% 미만 지구)는 2031~2034년에 정비계획을 수립한다는 구상이다. 단계별 지구 설정은 지자체 재량에 맡기기로 했다.

재개발 속도, 관건은 분담금

다양한 정책적 지원에도 불구하고 선도지구로 지정된 1기 신도시 아프트의 재건축이 예상대로 빠르게 진행될지는 미지수다. 용적률 상향 등 노후계획도시에 제공될 혜택을 고려해도 사업비가 만만찮을 것이라는 지적이다. 재건축 분담금 수준에 따라 사업장마다 재건축 속도가 달라진다는 얘기다. 이주 대책도 문제다. 이한준 한국토지주택공사(LH) 사장마저 선도지구 재건축이 한꺼번에 대규모로 진행되지는 않을 거라고 지적한 상황이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “매년 특별정비예정구역을 추가로 지정하더라도 1기 신도시 전체를 정비하기까지는 상당한 시간이 걸릴 것”이라며 “특히 신도시 형성기 초기에 입주한 주민들은 경제활동 전성기가 지났다는 점을 생각해야 한다”고 설명했다. 이어 그는 “정부가 금융 지원을 제시했지만 이것도 조합원 입장에서는 대출”이라며 “부촌 중심으로 사업이 속도가 날 가능성이 높다”고 덧붙였다.

김민호 기자 kmh@hankookilbo.com