공공기여 꽉채운 선도지구 …'2030년 입주' 분담금이 최대변수

'이재명 자택' 있는 양지마을 등
분당 핵심지역 사업성 좋아
일산 3개 구역 8912가구 정비
용적률 낮고 GTX역 가까워
추가분담금 상당할 수 있어
부촌 중심으로 속도 갈릴듯

◆ 1기 신도시 재건축 ◆

준공 30년 가까이 된 노후 단지 99곳 가운데 13곳이 선도지구로 뽑히며 1기 신도시에 본격적인 '재건축 시대'가 열리게 됐다.

현재 목표대로 2030년 첫 입주가 이뤄지면 13곳은 일대를 대표하는 랜드마크 단지가 될 전망이다. 다만 일부 단지는 선도지구가 되기 위해 공공기여율을 높이는 등 사업성을 낮추는 제안을 한 바 있어 분담금이 변수다.

27일 국토교통부가 발표한 1기 신도시 선도지구 13곳 가운데 가장 눈길을 끄는 건 경기 성남시 분당 선도지구 3곳이다.

샛별마을(동성·라이프·우방·삼부·현대), 양지마을(금호·청구·금호한양·한양·금호청구·한양), 시범단지 일부(우성·현대·장안타운건영 3차) 구역이다. 분당은 다른 1기 신도시에 비해 상대적으로 집값이 높아 사업성이 좋은 편으로 평가받는다.

수내동 양지마을은 수인분당선 수내역 역세권 대단지다. 학군과 교통, 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주변 집값을 선도하는 단지로 꼽힌다. 그러나 용적률은 210% 안팎으로 분당 3개 구역 가운데 가장 높다. 앞서 성남시는 분당의 재건축 기준 용적률을 315%로 제시했다.

이곳은 이재명 더불어민주당 대표가 오래 거주한 곳으로도 알려져 있다. 이 대표는 2022년 인천 계양을 국회의원 보궐선거에 출마하면서 거주지를 지역구로 옮기고 집을 팔겠다고 공언했지만, 그대로 두다 최근에 전세를 준 것으로 알려졌다.

역과 가장 가까운 데다 중대형 위주인 양지마을 1단지 금호는 전용 84㎡(6층)가 지난 8월 17억3000만원에 거래됐다. 서현동 시범단지는 원래 삼성한신·한양·우성·현대 등 4개 단지가 통합 재건축을 추진했으나 추진 과정에서 삼성한신·한양과 우성·현대 2개 구역으로 나뉘었다. 이번에 선정된 단지는 우성·현대와 인근 장안타운건영 3차뿐이다. 분당동 샛별마을은 분당중앙공원과 불곡산 사이에 위치한다. 두 구역 모두 용적률이 160% 안팎인 게 장점이다. 보통 아파트 용적률이 180% 이하일 때 사업성이 좋다고 평가한다. 고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 "샛별마을은 중앙공원 뒤편이라 교통환경은 조금 불편할 수 있다"고 말했다.

일산 선도지구 3곳은 백송마을(1·2·3·5단지), 후곡마을(3·4·10·15단지), 강촌마을(3·5·7·8단지) 구역이다. 이 중 현재 용적률이 가장 낮은 단지는 백송마을(약 157%)이다. 고양시는 일산의 재건축 기준 용적률을 300%로 잡고 있다. 강촌마을은 지하철 3호선 마두역 역세권이다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "마두역은 GTX-A 노선이 지나는 대곡역과 두 정거장 차이"라고 설명했다.

평촌·중동·산본의 선도지구 7곳은 현재 용적률이 200%를 넘는 곳이 대다수다. 고 주임교수는 "사업성을 높게 확보하고 있다고 보긴 어려운 곳"이라고 밝혔다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 "개별 조합원들의 자금 여력, 즉 추가 분담금을 얼마나 감당할 수 있느냐가 정비사업 추진의 관건"이라며 "사업 추진 속도가 부촌을 중심으로 두드러질 여지가 크다"고 했다.

일각에선 선도지구가 자칫 '승자의 저주'가 될 수도 있다는 우려도 나온다. 선도지구가 되기 위해 추가 공공기여를 약속하고 이주 대책에 쓰일 임대주택 비율을 높여 써내는 등 공격적인 제안을 한 단지들이 있어서다. 국토부는 이날 선도지구 13곳이 정량평가만으로 뽑혔다는 점을 강조했다. 표준 평가 기준을 놓고 점수대로 1등부터 줄을 세워 정했다는 것이다.

선도지구에 선정된 지구의 평가 점수와 순위는 공개하지 않기로 했다. 다만 평가 기준 중 가장 높은 배점(60점)을 차지한 주민 동의율은 크게 변별력이 없었다고 했다.

가령 분당의 경우 주민 동의율 95%를 넘겨 만점인 60점을 받은 구역이 10곳 이상이었다. 이 때문에 당락은 공공기여율과 장수명주택 인증 여부, 낮은 주차대수 등 세부적인 사항에서 갈렸다.

모두 사업성에 영향을 미치는 요소다. 용적률이 이미 높은 단지의 경우 공공기여율이 많을수록 주민 1인당 내야 하는 분담금이 상당할 수도 있다. 이번에 선정되지 않은 노후 단지들은 도대체 언제 재건축이 가능하냐며 실망감을 드러내고 있다. 국토부는 이에 내년 상반기까지 재건축 정비계획 수립 시기를 구역별·단계별로 제시하는 이른바 '순차 정비' 방안을 마련할 계획이다.

순차 정비 예시로는 3단계 계획을 들었다. 이번 선도지구 선정을 1단계로 뒀다. 2단계는 선도지구에 신청했지만 떨어진 노후 단지 가운데 주민 동의율이 50% 이상인 구역을 위주로 2026~2030년 중에 정비계획을 수립한다. 3단계는 주민 동의율이 50% 미만인 구역을 위주로 2031~2034년 중에 정비계획을 짜는 방안이다.

동의율을 확보하기 위한 경쟁을 또다시 벌여야 하는 것이냐는 질문에 이상주 국토부 국토도시실장은 "이번에 (동의서를) 접수받는 과정에서 피로감이 매우 컸다"며 "새로이 받을 계획은 없다"고 말했다. 다만 기존 동의서를 토대로 할지는 아직 정해진 게 없다는 입장이다.

[이희수 기자 / 위지혜 기자]