베일벗은 NEW 1기 신도시…전세대란? 재건축 양극화? '환호' 뒤 '그림자'

(세종=뉴스1) 김기남 기자 = 이상주 국토교통부 국토도시실장이 27일 세종시 정부세종청사 국토교통부 브리핑실에서 1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본) 선도지구 지정 내용을 발표하고 있다. 2024.11.27/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포, AI학습 이용 금지. /사진=(세종=뉴스1) 김기남 기자

정부가 수도권 1기 신도시 정비를 위해 경기도 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등 13개 구역을 선도지구로 선정하고 약 3만6000호 주택을 정비 대상으로 발표했다. 수도권 주택 공급을 늘리고 노후화된 주거 환경을 개선한다는 목표를 달성하기 위한 첫 단계다. 시장에서는 이번 선도지구 지정이 중장기적 부동산 시장 안정에 기여할 것으로 보면서도, 현실적인 난관을 마주칠게 될 것이라는 지적도 나온다.

우선 선도지구에서 동시다발적인 정비사업이 진행되기 위해서는 주민 이주와 광역 교통망 개선이 선결과제로 꼽힌다. 정비기간 동안 이주 수요가 늘고 이로인해 전세난이 심화될 것으로 우려된다. 이는 기존 수도권 주민들에게도 영향을 미칠 가능성이 있다. 특히 이주 시기가 공급 감소와 맞물릴 경우 부동산 시장 불안정이 가중될 수 있다. 아울러 기존 신도시와 수도권 내 중심 지역을 연결하는 교통망 구축 계획이 구체적으로 마련되지 않으면 사업 진행 속도에 제동이 걸릴 수 있다.

김효선 NH농협 부동산 수석위원은 "이주 대책과 광역 교통 개선 방안이 구체적으로 마련되지 않는다면 주민의 생활 불편과 지역 내 혼란이 가중될 가능성이 있다"며 "이주가 예상되는 시점에 수도권 신축 아파트 공급도 급감할 것으로 예상돼 비아파트 비선호 현상을 해결하지 못한 상황에서 전셋값 상승은 불가피할 것으로 보인다"고 말했다.

정비사업의 핵심은 재정적 안정이다. 노후 신도시의 거주민 중 상당수가 은퇴기에 접어든 점을 고려할 때, 추가 분담금이 큰 부담으로 작용할 가능성이 높다. 정부는 맞춤형 금융지원 방안을 제시했지만, 실질적으로 조합원들의 대출 부담을 덜어줄 수 있을지는 미지수다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "개별 조합원들의 자금여력, 즉 추가분담금을 얼마나 감당할 수 있느냐가 정비사업 추진의 관건"이라며 "부촌 중심으로 사업추진 속도가 빨라질 여지가 크고, 그렇게 된다면 지역적·국지적 양극화로 연결될 수 있다"고 말했다.

이 연구위원은 "이때문에 선도지구지정에 따른 시장안정효과는 제한적일것"이라며 "막상 정비사업을 시작해서 입주가능한 공급물량이 되기까지 소요되는 시간이 길다"고 했다.

선도지구로 지정된 지역은 단기적으로 시세가 오를 가능성이 높다. 정비사업 초기 투기적 매매 행태가 나타날 우려도 있다. 실제로 이번에 선도지구로 선정된 경기 성남 분당구 수내동 양지마을 1단지 금호 전용면적 84㎡는 지난 8월 17억 3000만원에 신고가 거래됐다. 연초 13억9000만원 대비 3억4000만원 오른 것이다.

다만 실제 입주까지는 상당한 시간이 소요될 것으로 보인다. 특히 선도지구로 선정된 모든 대상지에 대해 정비사업을 추진하기는 현실적으로 어렵다는 지적도 나온다. 선도지구에 선정되면 특별정비계획을 수립해야 하는데 이때 높은 분담금이 논란이 될 수 있다.

선도지구 선정을 앞두고 분당에선 성남시가 요구한 조건들을 맞추기 위한 '예비 선도지구' 단지 간 경쟁이 치열했다. 일부 단지에선 주민들의 동의를 얻지 않은채로 공공기여분과 이주대책 등 조건을 약속해 사업성이 떨어짐에도 이번에 선도지구에 선정돼 '뒷처리'가 난감한 상황으로 알려졌다.

선정된 곳도 얻을 것보다 잃을 게 많은 '승자의 저주'에 빠질 것이라는 우려도 나온다. 업계 관계자는 "아직 누구도 '가지않은길'이라 변수가 많고 어떤 시행착오를 거칠지 모르는데 꼭 빠른게 답은 아니다"라며 "오히려 처음부터 재건축을 재검토하면 사업성을 더 높일수도 있을 것"이라고 말했다.

난관을 극복하고 '계획'을 '현실'로 만들기 위해선 여러 조치가 병행돼야 한다는 분석이 나온다. 김효선 수석위원은 "지역별 특성에 따른 복합 개발 도입, 스마트 기술 적용을 통한 비용 절감 등 사업성 개선을 위한 다양한 대책 마련이 선행돼야 실질적인 공급으로 이어질 수 있을 것"이라며 "수도권 외 지역에도 정비사업을 병행 추진해 수도권 집중화를 완화하고 전국적인 균형 발전을 도모할 필요가 있다"고 했다. 또 "주민 의견 수렴 절차를 확대하고 투명한 소통을 통해 정비사업 과정에서 발생할 수 있는 갈등을 최소화해야 한다"고 강조했다.

김평화 기자 peace@mt.co.kr 이민하 기자 minhari@mt.co.kr 김효정 기자 hyojhyo@mt.co.kr 이용안 기자 king@mt.co.kr