[정비록] 한남4구역 '별들의 전쟁'… 수주 판가름 승부처는?

삼성물산 VS 현대건설 17년 만의 정비사업 경쟁
'압구정3구역' 재건축 전초전… '1.6조' 경쟁 활활

사업비 1조6000억원 규모 서울 용산구 한남4재정비촉진구역(한남4구역) 시공권을 두고 삼성물산 건설부문과 현대건설이 맞붙었다. 사진은 서울 용산구 보광동 360번지 일대에 위치한 한남4구역의 노후 주택가 골목 /사진=이화랑 기자

서울 재개발 사업의 최대어로 손꼽히는 사업비 1조6000억원 규모 용산구 한남4재정비촉진구역(한남4구역) 입찰에서 시공능력 1·2위 삼성물산 건설부문과 현대건설이 맞붙었다. 지난 18일 한남4구역 조합은 시공사 선정을 위한 입찰을 마감한 결과 삼성물산과 현대건설이 최종 입찰제안서를 제출하고 입찰보증금 500억원을 납부했다.

두 건설업체의 정비사업 수주 경쟁은 2007년 동작구 정금마을 재건축 후 17년 만이다. 당시에는 현대건설이 승리했다. 한남4구역 수주전은 삼성물산과 현대건설이 향후 강남구 압구정3구역 재건축 사업의 시공권을 확보하기 위한 경쟁에 앞서 전초전으로 여겨지고 있다.

업계 1위 삼성물산은 브랜드 아파트 시장에서 높은 상품성을 보유해 강남·용산 등 정비사업에서 우위를 점하고 있다. 현대건설은 업계 순위는 삼성물산보다 낮지만 건설업계 '전통의 강자'로서 압구정 원조 시공사인 데다 인근의 한남3구역 시공권을 확보해, 연계 수주를 통한 공사비 경쟁력을 내세울 것으로 보인다.

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현대건설 '881만원' VS 삼성물산 '938만원'

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한남4구역 입찰이 마감된 가운데 조합원들은 경쟁입찰 성사를 환영하는 분위기다. 사진은 한남4구역 내 골목에 붙어있는 조합 공고문. /사진=이화랑 기자

지난 20일 방문한 한남4구역 일대 골목길은 택배 차량과 오토바이만 몇 대 지날 뿐 인적이 드물어 적막감이 감돌았다. 골목 곳곳에는 한남4구역 조합의 공고문이 붙어있었다.

골목에서 만난 주민 A씨는 "입찰제안서가 구체적으로 공개되지 않아서 별다른 반응은 없었다"고 전했다. 인근 B공인중개사사무소 관계자도 "세부 조건들이 공개되면 비교해서 판단하겠다는 의견이 대부분"이라며 "현재로서 현대건설이 공사비를 60만원가량 낮게 제안한 부분이 주목된다"고 말했다.

조합에 따르면 현대건설은 881만원, 삼성물산은 938만원의 3.3㎡(평)당 공사비를 제안했다. 조합은 예정 공사비를 3.3㎡ 기준 940만원으로 책정했는데 두 회사 다 낮은 수준의 공사비를 제시한 것이다. 입찰금액은 삼성물산 1조5695억원, 현대건설 1조4855억원으로 약 840억원 차이인 것으로 알려졌다.

한남4구역 조합원 C씨는 "대출이나 이주 조건 등 세부 내역을 보고 결정할 것 같다"며 "조합이 제시한 공사비보다 조금 더 높더라도 잘 지었으면 좋겠다는 분위기"라고 전했다.

용산구 보광동 공인중개사사무소 내 한남뉴타운 지도. /사진=이화랑 기자

그러나 일각에서는 사업 진행 과정에 공사비가 상승할 것이라는 전망이다. 고금리 여파로 글로벌 원자재 가격 상승이 수년째 지속되고 있어 정비사업 공사비가 오르고 조합원 추가분담금 증가에 따른 분쟁이 이어지고 있다.

D공인중개사사무소 관계자는 "바로 옆인 한남3구역도 현대건설이 3.3㎡당 공사비 500만원선에 시공권을 따냈지만 계획 변경으로 중도 인상됐다"며 "'일단 따고 보자'는 식의 낮은 공사비에 큰 의미를 두지는 않는다"고 말했다.

보광동 일대 공인중개사업계에 따르면 한남4구역 매물은 거의 씨가 마른 상태다. 호가도 국민평형(84㎡) 기준 지난 8월보다 5억~6억원 올라 최소 30억원을 달하고 있다.

E공인중개사사무소 관계자는 "인근 래미안 원베일리가 50억~60억원까지 오르면서 한남4구역도 완공시 최소 40억원을 기대하는 분위기"라며 "매수 수요자가 희망하는 가격대와 차이가 있다"고 설명했다. 지난 9월 초까지는 거래가 활발했지만 최근 많이 수그러든 상태라는 것이 업계 관계자들의 설명이다.

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"입주 시기 중요"… 세부 조건 한 달 뒤 공개

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한남4구역 조합은 한 달 뒤 입찰제안서를 공개하기 위해 대의원회의까지 남은 절차를 진행중이다. 사진은 한남4구역 조합 사무실 전경. /사진=이화랑 기자

한남4구역 조합 사무실에서 만난 관계자는 "조합원들이 경쟁입찰 성사를 매우 환영하는 분위기"라며 "남은 절차를 속히 진행해 세부 조건들도 공유할 수 있도록 노력중"이라고 말했다.

강남·용산 정비사업의 시공사 선정 입찰에서 잇단 유찰이 발생하며 한남4구역 조합원들은 경쟁입찰이 성사되지 않을 수도 있다는 불안이 있었다. 현행법상 정비사업 시공사 선정시 2회까지 경쟁입찰이 이뤄지지 않을 경우 수의계약으로 전환할 수 있지만 조합이 계약조건 협상에서 불리한 상황에 놓이게 된다.

조합에 따르면 입찰제안서 공개는 한 달 뒤인 12월21일 전후로 이뤄질 예정이다. 조합 관계자는 "공사비가 조합원 분양가에 영향을 미치기 때문에 중요한 기준이 될 수밖에 없을 것"이라면서도 "재개발이 장기 사업인 만큼 비용보다 준공 날짜 등 공기를 잘 지킬 수 있는지도 쟁점"이라고 전했다.

삼성물산과 현대건설은 각각 자사 고유 브랜드와 우수성을 내세우며 랜드마크를 세우겠다는 의지를 보였다. 사진은 서울 용산구 보광동 360번지 일대에 위치한 한남4구역의 노후 주택가 모습. /사진=이화랑 기자

삼성물산과 현대건설은 마케팅 경쟁에도 열을 올리고 있다. 삼성물산은 글로벌 설계사 '유엔스튜디오'와 협업해 나선형 구조의 특화설계안을 마련했다. 현대건설은 건축계의 노벨상 프리츠커상을 수상한 자하 하디드 아케텍츠와 손잡고 곡선미를 강조한 랜드마크를 조성할 계획이다.

삼성물산 관계자는 "한남4구역을 수주할 경우 한남동 재개발 구역 내 유일한 래미안 단지가 될 것"이라며 "전사 역량을 총동원해 한남뉴타운을 대표하는 아파트를 짓겠다"고 말했다.

현대건설은 하이엔드 브랜드 '디에이치 타운'을 비전으로 제시했다. 현대건설 관계자는 "앞서 시공권을 따낸 한남3구역에 이어 한남4구역 수주에 성공할 경우 8000가구 이상 매머드 브랜드 타운이 조성된다"며 "한강과 남산의 아름다움을 살리는 랜드마크를 건설하겠다"고 강조했다.

서울 용산구 한남·보광·이태원·동빙고동 일대 약 111만㎡를 재개발하는 한남뉴타운의 마지막 퍼즐 한남4구역은 용산구 보광동 360번지 일대 면적 16만258㎡에 지하 4층~지상 23층, 51개 동, 2331가구 아파트를 짓는 프로젝트다. 총 사업비는 1조5700억원이다. 한남뉴타운 4개 구역 가운데 부지 면적이 가장 작지만 남산 경관 아래 한강을 조망할 수 있는 입지 강점이 있다는 평가다. 특히 조합원 수가 1160여명으로 조합원 수 대비 일반분양 물량이 많아 사업성이 높다. 시공사 선정 총회는 내년 1월 18일이다.

건설업계 관계자는 "정비사업 중 1조원 이상 규모가 드물다"면서 "삼성물산은 한남3구역을 수주한 현대건설보다 구역간 비교에서 자유로울 것이고 현대건설은 규모의 경제를 통해 공사비를 절감할 수 있다"고 내다봤다.

이화랑 기자 hrlee@mt.co.kr