서울 비싼 집만 또 올라… 사라진 순환매에 중저가 '찬밥'

3~4년전 집값 폭등기 시차 두고
중저가 수요 폭증 실거래가 올라
올해 외곽·중저가 지역 하락세
수도권 범위 넓혀도 강보합 그쳐

#. 서울 노원구 상계동 '중계 센트럴파크' 전용 84㎡는 지난 2020년 2월에 7억원에 거래됐다. 집값 폭등기를 거치면서 2021년 10월에는 10억3800만원까지 치솟았다. 현재는 8억원대 초반에 손바뀜이 이뤄지고 있다.

과거 상승기 때 나타났던 '순환매 장세'가 사라지고 있다. 일반적으로 고가 주택 가격이 먼저 오르면 시차를 두고 중저가로 수요가 이동했는데 이같은 현상이 자취를 감추고 있는 것이다.

20일 파이낸셜뉴스가 한국부동산원의 아파트 매매 실거래가지수를 토대로 지난 2020~2021년과 지난해·올해 상승기를 분석한 결과 이같이 나타났다.

우선 올 1~9월 서울 아파트 상승률 1위는 성동구로 9.63% 올랐다. 2위 서초구(9.58%), 3위 광진구(8,55%), 4위 마포구(7.93%), 5위 동작구(7.92%) 등의 순이다. 하위 1위는 도봉구로 2.56%이다. 노원구(3.06%)와 금천구(3.34%) 등도 하위권에 이름을 올렸다.

실거래지수는 지난 9월 들어 마이너스로 전환됐다. 강북 외곽지역이 포함된 동북권은 -0.42%의 변동률을 기록했다. 고가 아파트 순풍이 확산되기 전에 중저가 아파트 지역은 하락세로 돌아선 것이다.

지난 2023년도 비슷했다. 이 기간 서울 아파트값은 10.05% 올랐다. 상승률 1위는 송파구로 13.56%를 기록했다. 강동구(12.90%), 양천구(10.72%), 강남구(10.01%) 등의 순이다. 반면 중랑구(-1.37%), 구로구(-1.72%), 종로구(-2.36%) 등은 하락했다.

반면 집값이 급등했던 2020년과 2021년의 경우 중저가 지역들이 상위권을 휩쓸었다. 고가 아파트값이 오르자 가격이 저렴한 외곽지역에 수요가 폭증하는 순환매 장세 때문이다.

2020년 서울 아파트 실거래지수는 22.84% 올랐다. 이 기간 노원구가 35.68% 뛰어 1위를 기록했다. 강북구(34.28%), 성북구(33.71%), 도봉구(31.12%) 등도 오름폭이 매우 컸다. 2021년에도 도봉구가 24.95% 올라 1위를 기록했다. 아울러 노원구, 중랑구, 금천구 등 외곽지역이 상승률 상위권을 휩쓸었다.

수도권으로 범위를 넓혀도 순환매 장세가 약해지고 있다. 2020년은 경기·인천 아파트값은 각각 23.80%, 13.87% 뛰었다. 2021년에도 서울은 13.38% 올랐지만 경기와 인천은 30% 넘게 상승했다. 서울 중저가 아파트마저 뛰자 더 저렴한 수도권으로 수요가 옮겨간 것이다. 반면 2023년과 올해는 서울 아파트값만 뛰고 경기와 인천은 강보합세를 기록하는 데 그쳤다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "과거 아파트 시장과 크게 다른 점은 순환매 장세가 없어진 점"이라며 "주택시장을 둘러싼 금융시장 환경, 핵심 수요층, 구매방식 등이 바뀌면서 이같은 현상이 나타나고 있다"고 말했다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "앞으로 주택시장이 지역별로 따로 움직이는 양상은 지속될 것으로 보고 있다"고 전망했다.

ljb@fnnews.com 이종배 기자