하자 늘고 PF 자기자본 확대까지…'후분양' 늘어날까

입주자 부실시공 위험 적고
조합은 높은 분양가 책정 가능
PF 자기자본비율 늘려 선분양 위험성 줄여

지난 19일 진행된 평촌 '아크로 베스티뉴'의 1순위 청약 접수에 특별공급을 제외한 217가구에 총 1299명이 접수하면서 평균 5.66대 1의 경쟁률을 기록했다. 최고 경쟁률은 19.29대 1이다. /DL이앤씨

[더팩트｜황준익 기자] 서울과 수도권에서 입지가 좋은 곳 위주로 후분양이 진행되고 있다. 후분양은 조합들이 분양 시기를 늦춰 보다 높은 분양가를 책정하기 위한 수단으로 꼽힌다. 특히 최근 부실시공 이슈가 늘면서 분양자들의 선호도도 높아지고 있다. 여기에 최근 정부가 프로젝트 파이낸싱(PF) 자기자본비율을 상향키로 하면서 선분양 위험성을 줄이고 후분양 아파트가 점차 확대될 수 있는 기반이 마련됐다는 분석이 나온다.

20일 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난 19일 진행된 평촌 '아크로 베스티뉴'의 1순위 청약 접수에 특별공급을 제외한 217가구에 총 1299명이 접수하면서 평균 5.66대 1의 경쟁률을 기록했다. 최고 경쟁률은 19.29대 1이다.

분양가 상한제를 적용 받지 않는 후분양 단지임에도 1순위 통장 1300건가량이 접수됐다.

당초 아크로 베스티뉴는 선분양으로 계획했다가 후분양으로 전환됐다. 2021년 3.3㎡당 주택도시보증공사(HUG) 기준 2400만원이었던 분양가는 4070만원으로 뛰었다.

역세권에 생활 인프라가 풍부한데도 분양가가 낮게 나오면서 조합은 후분양을 추진, 하이엔드 브랜드를 적용해 고급화에 나선 것이다. 후분양시 사업비가 늘어날 수밖에 없어 고급화를 통해 분양가를 높이려는 의도다.

선분양제는 주택이 완공되기 전 입주자에게 먼저 분양하고 완공 전까지 입주자가 전체 분양가의 최대 80%를 계약금, 중도금으로 납부해 건설비용에 충당하는 제도다. 반면 후분양제는 공정률이 60~80% 이상인 상태에서 분양해 주택 실물을 확인한 후 구입할 수 있다. 계약금을 낸 후 중도금 없이 잔금과 동시에 입주한다.

조합 입장에선 공사비 상승으로 분담금이 많아질 우려가 있을 경우 후분양을 통해 분양가 상승을 유도한다. 수분양자에게는 아파트 하자 등 품질을 구체적으로 확인할 수 있다는 이점이 있다.

이같은 이유로 서울주택도시공사(SH)는 2006년 '80% 완공 시점 후분양' 제도 도입 이후 2020년까지 총 8만7416가구를 후분양으로 공급했다. 2022년부터는 공정률 기준을 90%로 올렸고 100% 후분양제를 시행했다. 민간에선 후분양제는 입지가 좋은 곳에서 이뤄진다. 서울에선 강남, 서초, 송파 등이 꼽힌다. 시공사로선 미분양이 날 경우 손실을 떠안아야 하기 때문이다.

선분양과 후분양 모두 장단점이 있지만 최근 PF 부실 사태로 선분양의 위험성이 확대되면서 후분양이 확대될 것이란 전망도 나온다. /더팩트 DB

한 대형 건설사 관계자는 "후분양제는 PF 대출 등을 통해 직접 자금을 충당해서 공사를 진행하는 만큼 이 과정에 드는 금융비용이 분양가에 반영된다"며 "분양가가 높아져 미분양이 나면 금융비용까지 더해져 손실은 커진다. 이런 이유로 사업성이 확실한 곳에서만 후분양이 이뤄진다"고 말했다.

또 다른 관계자는 "시공사로선 애초 도급 계약 당시 총 공사비가 정해져 있어 선분양과 후분양을 통해 얻는 수익엔 차이가 없다"며 "다만 조합이 분양가를 높이기 원하는 만큼 공사 진행 과정에서 설계 변경 등을 통해 공사비 상승분 요구가 좀 더 수월하다"고 말했다.

선분양과 후분양 모두 장단점이 있지만 최근 PF 부실 사태로 선분양의 위험성이 확대되면서 후분양이 확대될 것이란 전망도 나온다. 국내 부동산 PF는 시행사가 자기자본비율이 2~3% 수준이다. 금융기관이 건설사 보증에 의존한다. 이는 부동산 경기 위축시 시행사, 건설사, 금융사 모두 위험하다.

이에 최근 정부는 PF 개선 방안을 내놓았다. 자기자본비율을 2028년까지 20% 수준으로 높이겠다는 것이 골자다. 공사대금을 분양대금으로 충당해야 하는 위험 요소를 줄여 후분양이 늘어날 가능성이 있다.

오정석 SH도시연구원 수석연구원은 "후분양 활성화는 부실시공과 하자 저감의 긍정적 효과로 입주 후 발생하는 다양한 생활 하자를 줄일 것으로 예상된다"며 "후분양제가 안정화 되면 합리적인 분양가 산정에 긍정적인 영향을 미칠 것"이라고 설명했다.

plusik@tf.co.kr

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