내년 보유세, 서울 강남·‘마·용·성’만 상승

현실화율 3년째 동결…내년 공시가격, 올해 시세 변동만 반영

집값 오른 지역일수록 부담 커져
서울 강남 20% 이상 늘어날 전망
하락세 이어간 지방은 줄어들 듯

내년 아파트 공시가격은 올해 시세 변동만 반영해 산정된다. 올해 집값 상승률을 고려했을 때 서울 강남 아파트 보유세는 올해보다 20% 이상 늘어날 것으로 전망된다.

국토교통부는 19일 국무회의에서 이런 내용의 ‘2025년 부동산 가격 공시를 위한 현실화 계획 수정방안’을 보고했다고 밝혔다.

이번 수정방안에 따라 내년 공시가격의 평균 시세 반영률은 2020년 수준과 같은 공동주택 69.0%, 단독주택 53.6%, 토지 65.5%다. 전 정부가 추진했던 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 적용했을 때보다 공동주택은 9.4%포인트, 단독주택은 13.2%포인트, 토지는 15.3%포인트 각각 낮다.

공시가격은 종합부동산세·재산세 등 각종 세금 부과는 물론 건강보험료 산정, 기초연금·기초생활보장 수급자 선정 등 67개 분야의 판단 기준이다.

정부는 올해 9월 현실화율 로드맵을 폐기하겠다고 발표하고, 시세 변동만 반영하는 새로운 공시가격 산정 방식을 내놓았다. 로드맵을 폐기하려면 부동산공시법이 국회에서 개정돼야 한다. 그러나 야당이 과반을 점하는 국회에서 법안 통과가 여의치 않자 또다시 현실화율을 동결하는 임시방편을 내놓은 것이다.

국토부 시뮬레이션에 따르면 시세 15억원(공시가격 11억2900만원)인 아파트는 당초 현실화율 로드맵에 따르면 내년 공시가격이 올해보다 21.4% 오른 13억7000만원이 돼야 하지만, 이번 정부 수정방안을 적용하면 1.5% 소폭 상승한 11억4600만원이 된다. 이에 보유세도 올해(239만원)보다 2.0% 많은 244만원이 될 것으로 추산된다.

다만 서울 강남권 아파트의 경우 올해 집값 급등에 따라 보유세가 20~30% 늘어날 것으로 전망된다. 반면 지난해에 이어 올해도 하락세를 이어간 지방 아파트의 내년 보유세 부담은 현재보다 더 줄어들 수 있다.

우병탁 신한은행 부동산전문위원이 제공한 세금 모의계산에 따르면, 서울 주요 단지 보유세(재산세·종부세)는 20~30%까지 상승할 수도 있다. 서초구 반포동 아크로리버파크 전용면적 84㎡의 내년 보유세 추정치는 1408만원으로, 올해 납부 추정액(1161만원)보다 21.3%(247만원) 늘어난다. 송파구 잠실주공5단지 전용면적 82㎡의 내년 보유세 추정치는 728만원으로, 올해 추정액(581만원)보다 25.4%(147만원) 늘어난다. 공시가격 추정치는 올해 9월 실거래 시세에 공동주택 공시가격 현실화율 69%, 공정시장가액비율 43~45%를 적용해 산출했다.

집값 상승세를 꾸준히 이어갔던 ‘마·용·성’도 보유세가 올해보다 10% 이상 오를 것으로 보인다. 마포구 마포래미안푸르지오 전용면적 84㎡ 아파트 1주택자의 내년 보유세 추정액은 275만원으로 올해 추정 납부액(239만원)보다 15% 이상 오르는 것으로 분석됐다.

이번 수정방안에 따라 산정된 2025년 최종 공시가격은 올해 말 부동산 시세를 반영해 내년 초 결정될 예정이다.

류인하 기자 acha@kyunghyang.com