수도권 5억 아파트 살때 대출 4800만원 줄어

내달 디딤돌대출 한도 축소
등기 안된 신축아파트 대상
후취 담보대출 중단하고
임차인 최우선 변제금도
대출 한도에서 제외시켜
신생아특례대출은 적용않고
빌라 등 비아파트도 그대로

오는 12월부터 수도권 아파트의 디딤돌대출 한도가 줄어든다. 주택기금 건전성 확보와 가계부채 관리를 위해 정부가 급증하는 정책 대출을 조이고 나섰다. 다만 저출생 극복 차원에서 신생아특례대출은 축소하지 않고 오히려 소득 요건을 완화한다.

6일 국토교통부는 이 같은 내용을 담은 '디딤돌대출 맞춤형 관리 방안'을 발표했다. 디딤돌대출은 연소득이 6000만원 이하(신혼 8500만원)인 무주택 서민들이 5억원 이하(신혼 6억원)의 주택을 살 때 최대 2억5000만원(신혼 4억원)을 저금리로 빌려주는 상품이다.

아직 등기가 되지 않은 신축 아파트를 대상으로 하는 '후취 담보대출'과 이른바 '방공제 면제'는 원칙적으로 중단한다. 다음달 2일 신규 대출 신청분부터 적용한다. 방공제 면제란 한국주택금융공사 보증에 가입하면 소액 임차인을 위한 최우선 변제금까지 포함해 대출해주는 것을 의미한다.

최우선 변제금은 서울이 5500만원, 경기가 4800만원, 광역시가 2800만원 수준이다. 예를 들어 경기도에 있는 아파트를 5억원에 산다면 지금까지는 디딤돌대출 가능액이 주택담보대출비율(LTV) 70%를 적용한 3억5000만원이었다. 하지만 다음달부턴 3억5000만원에서 최우선 변제금 4800만원을 뺀 3억200만원만 대출 가능하다. 다만 지역·주택 유형·대상자별로 예외를 뒀다. 이번 조치는 수도권 소재 아파트에 한해서 적용한다. 서울 외곽이나 경기·인천의 5억원 이하(신혼 6억원 이하) 아파트가 주요 대상이다. 김헌정 국토부 주택정책관은 "전체 디딤돌대출에서 수도권 비중이 절반가량"이라며 "대출이 내년에 3조원, 후년에 5조원 줄어들 것으로 예상한다"고 말했다.

수도권이라도 빌라 등 비아파트는 대출 축소 대상에서 빠졌다. 깡통전세와 전세사기 여파로 비아파트 시장이 여전히 외면받고 있기 때문이다. 지방 주택도 이전과 동일하게 방공제 면제와 후취 담보대출을 해준다.

생애최초 구입자의 경우 LTV 80%는 기존처럼 유지한다. 그러나 수도권 아파트는 방공제 면제와 후취 담보대출을 해주지 않는다. 실질적으로 대출이 수천만 원 줄어드는 셈이다. 연소득 4000만원 이하 가구가 3억원 이하 저가 주택을 살 때도 대출 한도를 줄이지 않는다. 대출 축소로 인한 상대적 부담이 크다는 점을 고려했다.

신생아특례대출과 전세사기 피해자 지원을 위한 대출 역시 이번 조치에서 배제했다. 신생아특례대출은 오히려 다음달 2일부터 소득 요건이 완화된다. 당초 연소득 1억3000만원 이하만 디딤돌대출을 받을 수 있었다. 앞으로 맞벌이 부부라면 이 기준이 연소득 2억원으로 오른다. 김 주택정책관은 "저출생 대응은 국가 생존의 문제"라며 "기본적으로 출산 조건과 주택 가격 요건이 있어 가계부채 관리에 큰 부담을 유발하지 않을 것"이라고 밝혔다.

앞서 국토부는 지난달 별도 공지 없이 디딤돌대출 한도를 슬쩍 축소했다가 여론의 뭇매를 맞고 유예한 바 있다. 국토부는 이번엔 한 달의 유예기간을 두기로 했다. 신축 분양단지의 경우에도 입주자 모집공고가 다음달 1일까지 이뤄진 곳이고, 입주 시작일이 내년 상반기 중이라면 후취 담보대출을 해주기로 했다. 방공제도 12월 2일 전에 매매계약을 체결하고 대출 신청을 할 경우 면제해준다.

전문가들은 이번 조치의 파급 효과가 제한적일 것으로 내다봤다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "매매시장이 일부 위축됨으로써 가격을 억누르는 효과는 기대 가능하다"면서도 "앞으로 규제를 완화할 때 그만큼 가격이 반등할 가능성이 있고 좀 더 적은 대출로 집을 살 수 있는 사람들은 여전히 주택 구매가 가능하다"고 말했다.

[이희수 기자]