서울 5억 아파트 디딤돌대출, 내달부터 5500만원 줄어 ‘2억9500만원’

국토부, 디딤돌대출 관리방안 시행
방공제 의무적용·후취담보 제한키로
신축 입주예정자 혼란 예상···대출계획 다시 짜야
신생아특례대출은 부부합산소득 조건 완화

서울 시내 한 은행에 주택담보대출 관련 안내문이 붙어 있다. 연합뉴스

다음달 2일부터 수도권 아파트를 대상으로 주택구입용 정책대출인 디딤돌대출 한도가 5000만원가량 줄어든다. 또 디딤돌대출을 활용한 수도권 신규 분양 아파트 잔금대출은 내년 하반기부터 막힌다. 다만 신생아특례대출 한도는 그대로 유지되며, 신생아대출을 받을 수 있는 소득요건도 부부합산 연 2억원으로 완화된다.

국토교통부는 6일 이같은 내용의 디딤돌대출 맞춤형 관리방안을 발표했다. 박상우 국토부 장관이 국회 국정감사에서 “맞춤형 개선안을 마련하겠다”고 밝힌 지 14일 만이다.

이에 따라 수도권 소재 아파트를 대상으로 디딤돌대출의 ‘방 공제’ 면제와 후취담보대출이 제한된다. 다음달 2일 신규대출 신청분부터다.

방 공제란 주택담보대출 시 주택임대차보호법상 보호돼야 하는 최우선변제금을 떼어놓고 대출을 내주는 것을 말한다. 그동안은 은행 재량으로 전체 대출금액에 방공제 금액을 제하지 않고 대출을 시행해왔다. 방공제 금액은 서울 5500만원, 서울을 제외한 경기·인천 과밀억제권역이 4800만원이다.

‘방 공제’ 면제를 중단하면 수도권 아파트의 디딤돌대출 가능액은 5000만원가량 줄어들게 된다. ‘방 공제’를 활용한 대출 규제로 수도권 아파트값을 잡겠다는 것으로 풀이된다.

예를 들어 경기도에서 5억원짜리 아파트를 살 경우 지금은 디딤돌대출 가능액이 주택담보인정비율(LTV) 70%를 적용한 3억5000만원이지만, 다음 달부터는 3억5000만원에서 최우선변제금 4800만원을 뺀 3억200만원으로 축소된다.

직방에 따르면 수도권 30가구 이상 아파트 가운데 전용면적 85㎡ 이하 5억원 이하 아파트 비중은 39%수준이다. 서울은 10% 정도가 이번 조치에 따른 영향을 받을 것으로 보인다.

디딤돌대출을 활용한 수도권 신규 분양 아파트 잔금대출은 내년 하반기부터 막힌다. 준공 전 아파트처럼 담보를 잡기 어려울 때 은행이 돈부터 먼저 빌려준 뒤 주택이 완공돼 소유권 설정이 되면 담보로 바꿔주는 ‘후취담보대출’을 제한하는 데 따른 것이다.

대출 실수요자들 혼란 불가피

당장 수도권에서 디딤돌대출을 받아 잔금을 치르고 입주하려 했던 신축아파트 입주예정자들은 이번 조치로 혼란을 겪을 것으로 보인다. 기존 대출가능액에 맞춰 자금계획을 세웠던 신축입주자들은 추가 대출을 알아봐야 한다.

정부는 혼란을 최소화하기 위해 일단 12월2일 이전에 입주자모집공고를 실시한 사업장 중 공고문상 입주예정월이 내년 6월이내라면 후취담보대출은 허용한다는 방침이다.

국토부 관계자는 “중도금을 내고 잔금까지 통상 6개월이 소요된다는 점을 감안해 중도금과 잔금까지의 기간, 은행 시스템상 대출신청기한 등을 종합 고려한 것”이라며 “실수요자들의 불편함은 최소화했다”고 말했다.

그러나 공고문과 달리 실제 입주예정일이 연기된 경우 등 변수에 대한 명확한 기준이 없기 때문에 은행이 소극적인 태도를 보일 가능성이 있다. 후취담보는 실행하더라도 12월2일 이후 대출신청분에 대해서는 방 공제가 적용돼 대출금액이 줄어든다.

국토부는 신생아특례대출과 전세사기 피해자 지원을 위한 전용대출은 이번 관리방안의 적용대상에서 제외했다. 신생아대출 소득 요건은 다음달 2일부터 현재 부부합산 연 1억3000만원에서 2억원으로 상향된다. 연소득 4000만원 이하 가구가 3억원 이하 저가 아파트를 구입하는 경우도 이번 관리방안 적용에서 제외된다. 생애최초 주택구입자의 경우 LTV 80%를 그대로 두되, ‘방 공제’ 면제와 후취담보대출은 해주지 않기로 했다.

류인하 기자 acha@kyunghyang.com