‘단군 이래 최대’ 재건축 공급, 전·월세 끌어내릴까 [집문집답]

채상욱의 집문집답 #올림픽파크포레온 입주

지난 17일 서울 강동구 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축)의 모습. 1만2032가구의 올림픽파크포레온은 단일 단지 기준 국내 최대 규모 아파트 단지다. 연합뉴스

# 채상욱의 집문집답은?

채상욱 커넥티드그라운드 대표는 유튜브 채널 ‘채상욱의 부동산 심부름센터’, 네이버 프리미엄콘텐츠 ‘아파트 가치&가격 연구소’를 운영하는 애널리스트 출신 부동산 전문가입니다. 정부와 국회, 민간의 다양한 자문위원회에서도 활동하고 있습니다.

부동산 동향이나 정부 정책, 시장 전망 등을 알고 싶으신 분은 집문집답의 문을 두드려주세요. 한겨레 이메일 ggum@hani.co.kr로 질문을 보내 채택되시면, 격주로 화요일 오전 11시마다 채상욱 대표가 정확한 정보와 예리한 통찰을 바탕으로 독자님들의 궁금증을 풀어드립니다.

☞최근 부동산 시장에 무슨 일이 있었을까?

안녕하세요, 한겨레 집문집답 운영자인 소심한 무주택자 김소심(46)입니다. 지난주 서울 아파트 거래량 급감 소식 이후, 이번주에는 9월 서울 아파트 실거래가도 하락했다는 뉴스가 있어요. 한국부동산원 자료를 보니, 9월 서울 아파트 실거래가격 잠정지수가 -0.47%를 기록해, 12월 -1.13% 이후 9개월 만에 처음으로 하락으로 전환했어요. 9월부터 강화된 정부의 대출 규제 영향으로 분석되는데요, 전·월세 가격도 전반적으로 상승폭이 줄어드는 분위기라고 해요.

하지만 2024년 말과 2025년에는 부동산에 큰 영향을 미칠 여러 변수가 있어요. 11월 말부터 올림픽파크포레온(둔촌주공) 1만2천가구 입주가 시작돼 전세가 안정될 거란 기대가 있어요. 반면 2025년 서울 아파트 공급 물량이 급감하고 금리가 지속적으로 인하되면서, 전세가와 매매가가 크게 오를 거라는 우려도 있어요. 오늘은 이런 다양한 변수들이 전·월세 시장에 어떤 영향을 미칠지 채상욱 대표님께 질문을 드려보겠습니다.

11월~3월 ‘둔촌주공’ 1만2천가구 공급 폭탄

Q. 채 대표님, 서울 강동구에 거주하는 세입자입니다. 조만간 만기일이 돌아와 같은 아파트 단지에서 전∙월세를 두루 알아보다가 깜짝 놀랐습니다. 2년 전에 비해 전세는 엇비슷한데, 월세는 20~25%나 올랐더라구요. 올림픽파크포레온 물량 폭탄이 쏟아지면서 서울에서 강동구만 유독 전세가 약세라고들 하더라구요. 올림픽파크포레온은 월세 물량(22일 기준 1430여건)도 많은데, 월세는 왜 오르는 건가요?

A. 전세와 월세를 이해하려면 전세보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 ‘전월세 전환율’을 알아두면 좋아요. 가령 전월세 전환율이 4.8%라면, 1억원짜리 전세를 월세로 전환할 때, 세입자는 집주인에게 연간 480만원(1억원×4.8%), 즉 매달 40만원(480÷12)을 내야 합니다. 7억원짜리 전세라면 매달 280만원(40×7)을 내야겠죠. 주택임대차보호법에서는 한국은행의 기준금리와 대통령령으로 정해진 이율을 더해 법정 월세 상한선(현재 3.25+2%)을 정하지만, 신규 거래에는 적용되지 않아요.

금리가 급상승하던 2022년 하반기에서 2023년 중반까지는 금리상승 효과로 전세가격이 하락했어요. 전세대출금리 상단이 전월세 전환율보다 훨씬 높은 7%대로 뛰면서 부담이 커졌고, 세입자 입장에서는 전세(대출이자)보다 월세가 유리했기 때문이예요. 이후 전세대출금리가 다시 크게 낮아지면서, 지난해 하반기부터는 전세가가 상승세로 돌아섰습니다. 올해도 마찬가지였고요. 최근 전세가격안정세는 대출금리 상승 등에 기인합니다. 월세는 전세와의 선택지에서 금리상승으로 전세 대비 크게 불리한 게 없을 때 선호되지만, 임대차 여건도 반영해요. 빌라 사기 여파로 빌라 전세를 기피하게 되면서 아파트 임대차 시장으로 수요가 몰리면서 아파트 월세도 상승했지요. 올해 8~9월 서울 아파트는 매매 전세 월세가 다 튄거지 월세가 특별히 오른 건 아니고요, 서울 아파트 매매지수가 15% 오른 것에 비하면 월세는 오히려 변동폭이 적은 편이예요.

Q. 22일 기준 올림픽파크포레온 전세 매물이 2660여건 정도고, 국평(84㎡, 34평) 기준 전세가 9억원 수준에 나와있어요. 네이버 부동산에 7억원 매물도 있지만, 우선순위 근저당이 설정돼 있어 세입자들이 꺼리는 집이예요. 전체 가구 중 전세 비중이 4분의 1에 그치고, 생각보다 전세가도 높아요. 실제 입주에 돌입하면 전세 물량이 더 늘고, 가격도 더 낮아질까요? 세입자 입장에서는 입주장 때 급전세를 계약한 뒤 계약갱신권을 사용해 4년간 새 집에서 저렴하게 살면 좋지 않을까요?

A. 서울의 아파트 가격은 전세가격대비 평균 1.8배 수준에서 거래가 됩니다. 전세가율로 표시하면 전세가율이 매매가의 56% 정도 된다는 의미입니다. 입지와 지역마다 다르지만, 현재 서울 강남권 신축아파트의 경우 전세의 2.3배 수준에서 매매가격이 유지되고 있어요. 한국의 부동산 문법상 강동구 신축아파트는 2.1배 수준인 것 같고, 그래서 저는 올림픽파크포레온도 전세 10억 매매 21억, 결국 2.1배 정도 아닐까 예상해봅니다. 전세는 입지상품 가치를 반영한 임차료의 현재 가격이니, 강동구 전세가가 매매가와 상관없이 나홀로 11~12억원을 간다거나, 반대로 7~8억원일 수는 없을 거고요.

다만 입주장에서는 2018년 12월 헬리오시티 입주 때처럼 공급증가 효과로 임차료가 단기간에 크게 하락하는 효과가 존재해요. 올림픽파크포레온 역시 비슷한 효과가 나타날 가능성이 적지 않고, 이것이 전세 시세를 낮추지 않을까 생각합니다. 보통 전세 시세가 제대로 자리잡게 되는 것은 준공 2년차부터이니, 세입자 입장에서는 준공 시점에 낮은 전세 가격을 택하는 것이 유리할 수도 있습니다.

헬리오시티 9500가구 입주 땐 서울 전세 약세

Q. 올림픽파크포레온 입주는 강동·송파 등 인근 지역이나 서울 전세가에 어떤 영향을 미치게 될까요? 2018년 말~2019년 초 송파구 헬리오시티 9500여가구가 입주했을 때 송파 뿐만 아니라 인근 강동이나 서울 외곽까지 전세 약세장이 펼쳐졌어요. 반면 2020년 무렵 강동구 고덕동 일대 신축 아파트 2만여가구가 입주할 때는 강동구는 물론 서울 전세가 오히려 강세였어요. 두 대규모 입주장에서 전세가 차이는 왜 나타난 건가요?

A. 주택시장이 ‘공급’만으로 결정된다면, 입주가 증가하면 가격이 하락하고 입주가 감소하면 가격이 상승해야 합니다. 하지만 공급은 종속변수이고 가격이 공급의 선행조건인 경우가 더 일반적입니다. 무슨 얘기나면, 가격이 상승하는 시기에는 공급이 증가하고, 가격이 하락하면 공급이 위축됩니다.

2020년 강동구 대단지 입주 때는 입주물량의 변화보다, 저금리와 주택대출 폭증으로 수요가 더 크게 증가했기에 가격이 상승한 겁니다. 2019년 환경은 그 정도의 대출·수요의 폭증이 없는 상태에서 공급이 많았기에 공급효과가 나타나면서 가격이 하락한 것이구요. 지금처럼 주택대출규제가 지속된다는 전제 하에 2024~2025년 올림픽파크포레온 규모의 공급이 있다면, 수요보다 공급효과가 크게 나타나 가격이 하락할 가능성이 있습니다.

가격 동향 알려면, 공급-수요 함께 봐야

Q. 올림픽파크포레온 입주가 끝나고 나면 2025년부터 서울 입주 물량이 급감해 공급이 부족하다는 우려가 많아요. 공급 물량이 얼마나 부족한지, 서울 아파트 전세가와 매매가가 또 폭등할지 궁금합니다.

A. 공급은 그 자체만 봐선 안 되고, 수요와 함께 매칭해서 봐야 합니다. 또 오는 11월 말~3월 말까지 진행되는 올림픽파크포레온 입주는 사실상 2025년 입주와 마찬가지여서, 오히려 2024년이 입주물량이 적었고, 2025년은 2024년 대비 입주 물량이 더 많은 상탭니다. 뿐만 아니라 전세사기발 빌라 기피로 아파트 전월세 수요가 폭증한 것은 2023~2024년이었어요. 2년이 경과하면 통상 임대차 계약 1회는 체결되기에, 2025년부터는 빌라 기피 효과로 인한 아파트 전월세 상승 효과가 사라질 것으로 보입니다. 2020년 이후 가격폭등은 오직 주택대출 확대 등 수요가 급증할 때 발생했음을 유의하시면 좋겠습니다.

Q. 정부가 9월부터 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계 시행에 들어가는 등 대출을 규제하고 있어요. 하지만 정부가 아무리 주택담보대출 규모를 조인다고 해도, 금리인하로 전세대출 여력이 커지면 전세가가 오르고, 전세가 오르면 매매가도 밀어올리는 거 아닌가요?

A. 한국은행의 정책금리와, 개인들이 은행에서 받는 대출상품 금리는 다른 금리입니다. 정책금리와 대출상품금리가 동행하던 시기가 오래 유지됐지만, 지금은 정책금리와 대출상품 금리가 완전히 엇박자입니다.

가령 2020~2022년까지는 기준금리의 변화를 대출금리가 그대로 반영해서 초저금리나 급격한 금리인상을 실시간으로 반영했습니다. 반면 2023년부터는 기준금리가 동결된 상태에서 대출상품 금리가 2022년 고점대비 150bp이상 하락했고, 2024년 상반기에는 주택담보대출이 3% 중반까지 내려왔습니다. 이 기간동안 주택대출이 증가하고 부동산 시장에 유동성이 공급될 수 있었어요. 현재는 정반대로 기준금리가 25bp 내려왔지만 대출상품금리가 크게 상승하여 주담대 금리 하단이 4%대 초중반까지 올라섰습니다. 상품금리 기준으로는 75bp이상 올라간 것입니다. 기준금리와 상품금리의 불일치는 최소 1년 정도 유지될 것으로 보이며, 기준금리 인하 효과는 2025년 하반기 이후부터 시차를 두고 적용이 될 것으로 봅니다.

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