전세대출도 DSR 적용?… 전문가들 “실수요자 부담 증가 우려”

금융당국, 은행권에 정교한 DSR 산출 요청
전문가들 “전세대출은 실거주 목적… 주거 불안정 리스크”
“전국 시행은 지방 전세대출 수요자에 큰 타격 우려”

기준금리 인하로 금융당국이 가계대출 증가에 미리 대응하기 위해 총부채원리금상환비율(DSR)에 전세대출을 포함하는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 이에 주택 실수요자 부담이 증가할 수 있다는 우려가 나온다.

경기 광주시 남한산성에서 바라본 서울 아파트 단지 모습. /뉴스1

17일 금융업계·부동산업계 등에 따르면 금융당국은 최근 은행권과 가계대출 관련 회의를 진행하면서 정책·전세대출과 관련해 지역별, 소득 수준별로 DSR을 정교하게 산출해달라고 요청했다.

DSR은 돈을 빌린 차주의 상환능력 대비 원리금상환부담을 나타내는 지표로, 차주가 보유한 모든 대출의 연간 원리금상환액을 연간소득으로 나눠 산출된다. 전세대출 수요자가 수익 대비 대출이 많아도 DSR이 적용되지 않았지만 DSR이 적용되면 대출 한도가 줄어들거나 전세대출 자체를 받지 못할 가능성이 있다.

앞서 지난 1월 금융위원회가 ‘2024년 주요업무 추진계획’에서 정부가 올해 안에 DSR을 전세자금대출로 확대 적용하는 안을 추진한다고 밝히는 등 과거부터 꾸준히 제기돼 왔다. 전세대출이 ‘갭투자’ 등으로 활용될 수 있다는 지적과 전세대출이 주택시장에 유동성을 공급해 주택 가격을 끌어올렸다는 우려가 나오고 있기 때문이다.

전문가들은 전세대출 DSR 적용 시 가계대출을 억제할 수는 있지만, 전세대출이 어려워진 실수요자들은 월세로 전환할 가능성이 있어 주거비 부담이 커질 것으로 우려했다. 매매 거래는 금융 규제 시 매입을 보류하면 되지만 임차 시장에서 실수요자는 보류가 불가능하기 때문이다. 박원갑 KB부동산 수석전문위원은 “가계대출이 줄고 주택시장 유동성을 줄임으로써 안정효과가 있다”며 “다만 저소득 가구는 대출이 어려워 전세를 구하기 어려워지는 문제가 발생할 수 있다”고 했다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “주택 구입을 위한 대출과는 다르게 전세대출은 대부분 실거주를 목적으로 하는 대출인데 DSR을 적용하게 되면 월세로 전환하거나 주택 컨디션이 낮은 쪽으로 이동을 해야 해 주거 불안정이 가중되는 리스크가 있다”고 했다.

또 현재 집값 상승으로 문제가 되고 있는 서울, 경기 지역은 다른 지역 대비 상대적으로 전세가율이 낮아 갭투자가 어려워 전세대출이 매매 가격 상승에 큰 영향을 미친 것은 아니라는 지적도 나온다. 김 위원은 “수도권은 갭투자보다 실거주 목적 수요가 많은데 DSR 적용은 수도권 뿐 아니라 지방에서 대출받아 전세를 구하는 경우도 적용돼서 일부 지역 집값 상승 때문에 전국적으로 확대하는 등 갑작스러운 시행은 역효과가 많다”고 우려했다.

김은선 직방 데이터랩실 리드는 “수도권이 전세가율이 낮긴 하지만 금액 자체로 봤을 때는 어느 정도 가격대가 높아 DSR 적용 시 영향을 받을 것”이라며 “다만 전세대출에 있어 지방은 타격이 있을 것”이라고 설명했다.

집값 상승 억제를 위해서는 전세대출 억제가 아닌 다른 대책이 필요하다는 지적도 나온다. 고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “전세대출 DSR 적용에 당장 집값 상승을 억제하는 효과는 기대하기 어렵다”며 “공급 부족 등 다른 곳에 집값 상승 원인이 있는데 다른 방향으로 해결 방안을 찾으면 시장을 더 불편하게 하고 실수요자들을 불안하게 만드는 요소가 될 것”이라고 지적했다.

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