기존 생숙은 합법화 유도, 신규 생숙은 개별 분양 원천 차단

이행강제금 부과 2027년까지 추가유예
관련법 개정이 관견

기부채납을 통해 지구단위계획을 변경한 마곡 르웨스트 투시도. <롯데건설>

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정부가 16일 주거용으로 사용하는 생활형 숙박시설(생숙)에 대한 규제를 완화키로 하면서 생숙 투자자들이 이단 한숨을 돌리게 됐다.

정부는 우선 숙박업 신고 기준을 낮춰 기존 생숙의 합법화를 유도하기로 했다.

지금은 30실 이상을 소유하거나, 독립된 층이거나, 건물 연면적의 3분의 1 이상을 소유할 때 숙박업 신고를 할 수 있다. 때문에 개별 소유자들이 어려움을 겪고 있다. 숙박업 신고 요건은 시·도 조례로 완화가 가능하기에 지자체가 여건에 맞춰 30실이 아닌 20실, 10실 등으로 허들을 낮출 수 있다. 영세 생숙 소유자의 퇴로를 열어두는 조치다.

오피스텔 용도 변경의 가장 큰 장애물로 꼽힌 복도 폭과 주차장 규제는 완화한다. 그간 생숙 소유자들은 건물을 헐고 다시 짓지 않는 한 주차시설부터 소방시설, 복도 폭, 바닥 두께까지 오피스텔 기준에 맞추는 게 쉽지 않아 용도 변경은 사실상 어렵다고 반발해왔다.

오피스텔 주차 기준은 가구당 1대, 생숙은 시설 면적 200㎡당 1대다. 복도 폭도 오피스텔은 1.8m 이상, 생숙은 1.5m 이상으로 규정하고 있다. 국토부는 이날(10월 16일) 이전에 최초 건축허가를 신청한 생숙은 복도 폭이 1.5m라 해도 피난시설·방화설비를 보강해 주거시설 수준의 화재 안전성능을 인정받았다면 오피스텔 용도 변경을 허용하기로 했다. 이를 위해서는 건축법 개정이 필요하다.

주차장의 경우 인근 부지확보가 가능하다면 직선거리 300m 또는 도보거리 600m 이내에 외부 주차장(기계식주차장 포함)을 설치할 수 있도록 한다. 전남 여수의 한 생숙 소유자들은 가구당 비용을 3천만원씩 분담해 외부 주차공간을 설치한 뒤 오피스텔로 용도 변경을 마쳤다.

인근 부지 확보가 어려운 생숙은 지자체에 주차장 설치에 상응하는 비용을 납부하고 추가 설치를 면제받을 수 있다. 지자체는 이 돈으로 공영주차장을 확충한다. 지역 여건상 추가 주차장이 필요 없다면 지자체가 조례 개정을 통해 주차 기준을 완화할 수 있다. 제주시는 주차장 기준을 낮춰 생숙 용도 변경을 허용했다.

생숙이 지어진 곳 중에는 주거시설 입지가 불가능한 지역이 있는데, 이때는 지자체에서 지구단위계획을 변경해줘야 오피스텔 전환이 가능하다. 지자체는 기부채납을 전제로 지구단위계획 변경을 적극 검토하기로 했다. 서울 강서구 생숙인 마곡 르웨스트는 가구당 2300만원을 부담해 총 200억원 규모 기부채납을 했고, 지구단위계획이 변경됐다.

새로 지어지는 생숙은 개별 분양을 원천 차단해 주거 용도로 사용되는 일을 막기로 했다. 국토부는 건축법 개정을 추진해 숙박업 신고 기준 이상일 때만 생숙 분양을 허용하겠다고 밝혔다. 개인이 1~2개 호실을 사들여 숙박업으로 활용할 수 없게 되는 것이다.

법 개정안이 국회를 통과하면 개정법 시행일 이후 최초 건축허가 신청분부터 개별 호실 분양을 제한한다.

관련법과 조례 개정에 걸리는 시간을 고려해 정부는 내년 9월까지 생숙 이행강제금 부과를 추가 유예한다. 이때까지 숙박업 신고 예비 신청 또는 용도 변경 신청을 해 합법화에 의지를 보인 소유자에게는 2027년 말까지 이행강제금 부과 절차 개시를 유예하기로 했다.

숙박업 미신고 생숙은 경기(2만4500실)에 가장 많고 인천(8200실), 부산(4200실), 제주(3300실), 속초(1600실) 순이다.

이윤희기자 stels@dt.co.kr