정부, 생활형 숙박시설→오피스텔 전환 문턱 낮춘다
숙박업 신고·용도변경 땐 2027년 말까지 이행강제금 부과 유예
(시사저널=이주희 디지털팀 기자)
정부가 주거용으로 사용하는 생활형 숙박시설(생숙)의 오피스텔 용도 변경과 숙박업 신고를 위한 요건을 완화한다. 이에 따라 전국 5만2000실의 숙박업 미신고 생숙 소유자들은 내년부터 이행강제금을 내야 하는 상황에서 벗어나게 됐다.
국토교통부는 보건복지부, 소방청, 17개 광역지방자치단체와 합동으로 '생활형숙박시설 합법 사용 지원 방안'을 16일 발표했다.
흔히 '레지던스'로 불리는 생숙은 호텔식 시설과 서비스를 제공하면서도 취사가 가능한 숙박시설로 외국인 관광객 장기체류 수요에 대응해 2012년 도입됐다. 현재 전국 생숙은 18만8000실이며, 사용 중인 곳이 12만8000실, 공사가 진행 중인 곳은 6만 실이다.
집값이 급등한 2020년을 전후로 정부가 부동산 규제를 강화하자 '아파트→오피스텔→생숙'으로 투자 수요가 이동하며 규제 풍선효과가 나타났다. 생숙은 청약통장 없이도 분양받을 수 있고, 주택 수에 포함되지 않아 양도소득세 중과나 종합부동산세 과세 대상에 해당하지 않기 때문에 '대체제'로 주목받았다. 투기 수요가 몰리자 정부는 2021년 건축법 시행령을 개정해 생숙을 오피스텔로 전환하거나 숙박업 신고를 하지 않으면 내년부터 이행강제금을 부과하기로 했다.
현재 숙박업 신고를 한 6만5964실과 용도 변경한 9979실 등 전체 생숙의 40.5%(7만5943실)는 합법적으로 사용되고 있다. 문제는 여전히 숙박업 신고나 용도 변경이 되지 않은 생숙 5만1649실과 공사 중인 6만29실 등 11만2000실이 주거 용도로 활용될 가능성이 있다는 점이다. 숙박업 미신고 생숙은 경기(2만4500실)에 가장 많고 인천(8200실), 부산(4200실), 제주(3300실), 속초(1600실) 순이다.
정부는 우선 숙박업 신고 기준을 낮춰 기존 생숙의 합법화를 유도하기로 했다. 지금은 30실 이상을 소유하거나, 독립된 층이거나, 건물 연면적의 3분의 1 이상을 소유할 때 숙박업 신고를 할 수 있다. 숙박업 신고 요건은 시·도 조례로 완화가 가능하기에 지자체가 여건에 맞춰 30실이 아닌 20실, 10실 등으로 허들을 낮출 수 있다.
오피스텔 용도 변경의 가장 큰 장애물로는 복도 폭과 주차장 규제가 꼽힌다. 오피스텔 주차 기준은 가구당 1대, 생숙은 시설 면적 200㎡당 1대다. 복도 폭도 오피스텔은 1.8m 이상, 생숙은 1.5m 이상으로 규정하고 있다. 따라서 사실상 건물을 다시 짓지 않는 한 주차시설부터 소방시설, 복도 폭, 바닥 두께까지 오피스텔 기준에 맞추는 게 쉽지 않다.
국토부는 이날 이전에 최초 건축허가를 신청한 생숙은 복도 폭이 1.5m라 해도 피난시설·방화설비를 보강해 주거시설 수준의 화재 안전성능을 인정받았다면 오피스텔 용도 변경을 허용하기로 했다. 다만 이를 위해서는 건축법 개정이 필요하다. 주차장의 경우 인근 부지확보가 가능하다면 직선거리 300m 또는 도보거리 600m 이내에 외부 주차장(기계식주차장 포함)을 설치할 수 있도록 한다. 인근 부지 확보가 어려운 생숙은 지자체에 주차장 설치에 상응하는 비용을 납부하고 추가 설치를 면제받을 수 있다. 지자체는 이 돈으로 공영주차장을 확충하거나 추가 주차장이 필요 없는 경우 조례 개정을 통해 주차 기준을 완화할 수 있다.
주거시설 입지가 불가능한 지역에 지어진 생국의 경우 지자체에서 지구단위계획을 변경해줘야 오피스텔 전환이 가능하다. 지자체는 기부채납을 전제로 지구단위계획 변경을 적극 검토하기로 했다. 이와 함께 오피스텔 전용 출입구 설치를 면제하고, 전용면적 산정 때는 오피스텔처럼 실내 벽체의 안쪽을 기준으로 하는 '안목치수'를 적용하지 않기로 했다.
장우철 국토부 건축정책관은 "획일적 규제에서 보다 유연하고 탄력적인 규제로 방식을 전환해 생숙 소유자들이 감내할 수 있는 비용으로 오피스텔로 용도를 변경할 수 있도록 했다"며 "합법 사용의 길이 열리며 사업자와 소유자들의 숨통이 트일 것으로 본다"고 말했다.
신규 생숙의 개별 분양은 원천 차단해 개인이 숙박업으로 활용할 수 없도록 한다. 국토부는 건축법 개정을 추진해 숙박업 신고 기준 이상일 때만 생숙 분양을 허용하겠다고 밝혔다. 법 개정안이 국회를 통과하면 개정법 시행일 이후 최초 건축허가 신청분부터 개별 호실 분양을 제한한다.
관련법과 조례 개정에 걸리는 시간을 고려해 정부는 내년 9월까지 생숙 이행강제금 부과를 추가 유예한다. 이때까지 숙박업 신고 예비 신청 또는 용도 변경 신청을 해 합법화에 의지를 보인 소유자에게는 2027년 말까지 이행강제금 부과 절차 개시를 유예하기로 했다. 아울러 각 지자체는 다음 달 말까지 숙박업 미신고 생숙 물량에 따라 생숙지원센터를 설치하거나 전담 인력을 지정해 합법 사용을 유도해야 한다.
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