불법주거 ‘생숙’ 11.2만실 구제한다…복도폭 등 용도변경 기준 완화

개별 생숙 신규 분양 '차단'…기존 생숙→오피스텔 변경 지원
이행강제금 2027년까지 '유예'…국토부 "합법 사용 지원"

전국레지던스연합회·전국오피스텔협의회·전국임대인연합회 회원들로 구성된 전국비아파트총연맹 관계자들이 주거시장 안정화 촉구 기자 간담회에서 손피켓을 들고 안정화 정책 마련을 촉구하고 있다. 2023.11.7/뉴스1 ⓒ News1 김민지 기자

(세종=뉴스1) 조용훈 기자 = 정부가 전국 11만 2000실에 달하는 생활형숙박시설(생숙)을 사실상 주거용으로 사용할 수 있도록 지원한다.

다만 향후 관련법 개정을 통해 숙박업 신고기준 이상으로만 분양이 가능하도록 해 신규 생숙의 주거전용 가능성을 원천 차단한다. 기존 생숙은 숙박업 신고·용도변경 등을 통해 합법적으로 사용될 수 있도록 유도한다는 계획이다.

국토교통부는 16일 보건복지부, 소방청 등 관계 중앙행정기관·경기도, 인천광역시 등 17개 지방자치단체와 이같은 내용의 '생활숙박시설 합법사용 지원방안'을 발표했다.

당초 외국인 관광객 수요에 대응하기 위해 도입된 생숙은 건축기준, 세제, 금융 등 부동산 관련 규제를 받지 않으면서 집값 상승기인 지난 2017년부터 대체 투자 상품으로 주목받으며 많은 투자자가 몰렸다.

이에 정부는 지난 2021년 '생숙 불법전용 방지대책'을 발표했지만 현재까지도 △숙박업 미신고 물량 5만 2000실 △공사 중 물량 6만 실 등 총 11만 2000실이 주거전용 가능성이 여전하다.

주거전용 생숙 원천 차단…"숙박업 신고 기준 이상만 분양 허용"

우선 국토부는 신규 생숙은 공중위생관리법상 숙박업 신고 기준 이상으로만 분양이 허용되도록 연내 건축법을 개정한다. 현행 숙박업 신고 기준은 △30실 이상이거나 △건축물 연면적 3분의 1 이상이거나 △독립된 층일 경우에만 신고가 가능하다.

현재는 개별실 단위로 분양이 허용돼 불법 주거전용 가능성이 열려 있고, 일부 생숙은 불완전 판매로 논란이 여전하다.

국토부 관계자는 "개정 사항은 건축법 개정안 시행일 이후 최초 건축허가 신청분부터 적용된다"며 "앞으로 신고 기준 이상으로만 분양하게 되면 이러한 문제가 원천 차단돼 생숙시장이 실수요자 중심으로 재편될 것"이라고 말했다.

기존 생숙 '퇴로' 확보…"숙박업 신고·오피스텔 용도변경 지원"

이와 함께 국토부는 기존 생숙의 합법사용도 지원한다. 이를 위해 숙박업 신고 및 용도변경 문턱을 낮춘다.

숙박업 신고의 경우 복지부는 이번 주 중으로 조례개정 예시안을 시·도에 배포해 조례개정을 독려할 예정이다. 또 내달 생숙 소유자들에게 안내문을 발송하고, 숙박업 신고 및 운영방법 등에 대한 설명회 열어 합법 사용을 촉진한다.

복도폭, 주차장 등 획일적 건축기준으로 충족이 어려웠던 용도변경 기준은 안전, 주거환경 보호 등 당초 입법취지를 훼손하지 않으면서도 더욱 현실적이고 유연한 방식으로 변경한다.

복도폭의 경우 이번 지원방안 발표 전 최초 건축허가를 신청한 생숙에 한해 피난·방화설비 등을 보강해 주거시설 수준의 화재 안전성능을 인정받으면 오피스텔로의 용도변경을 허용할 방침이다. 이는 지자체 심의 및 충분한 대피 시간을 확보하면 안전성능을 인정한다.

주차장은 내부 주차 공간의 확장이 어려운 경우에 따라 △인근 부지 확보가 가능한 경우 외부 주차장 설치 △자체적으로 주차장 확보가 불가능한 경우 지자체에 상응 비용 납부 △지역 여건상 주차장이 필요 없는 경우 등은 지자체 조례 개정을 통한 주차기준 완화 등 다양한 대안을 적용한다.

또 지자체가 수립한 지구단위계획으로 오피스텔 입지가 불가한 지역은 기부채납 방식 등을 통해 오피스텔 입지가 가능하도록 지구단위계획 변경을 적극 검토한다.

오피스텔 건축기준도 일부 완화한다. 지원방안 발표 이전 최초 건축허가를 신청한 생활숙박시설을 오피스텔로 전환하는 경우, 오피스텔 전용출입구 설치를 면제할 수 있도록 하고, 전용면적 산정 시 안목치수를 적용하지 않는다. 다만 관련 사항은 건축물대장에 명기하도록 '오피스텔 건축기준'을 개정한다.

각 지자체는 이러한 용도변경 과정에 형평성 논란이 발생하지 않도록 생숙 소유자들에게 적정 비용을 부담시키겠단 방침이다.

생숙지원센터 운영…이행강제금 부과 2027년까지 '유예'

각 지자체는 오는 11월 말까지 미신고 생숙 물량 규모에 따라 국토부가 배포한 가이드라인을 기초로 생숙 지원센터를 설치하거나 전담 인력을 지정할 예정이다.

지원센터는 생숙 소유자 및 사업자 대상 지자체별 생숙 정책방향 안내, 숙박업 신고 및 용도변경 컨설팅, 주민협의체 운영 지원 등을 통해 합법 사용을 적극 유도해 나갈 계획이다.

또 내년 9월까지 숙박업 신고 예비신청 또는 용도변경을 신청한 소유자에 대해서는 2027년 연말까지 이행강제금 부과절차 개시를 유예한다.

장우철 국토부 건축정책관은 "이번 대책으로 사회적 가치를 훼손하지 않으면서 생숙을 합법적으로 사용할 수 있는 길이 열렸다"고 말했다.그러면서 "각 지자체는 배포된 생숙 가이드라인에 따라 장애요인별 맞춤형 지원방안을 신속히 마련해 안내해 달라"고 당부했다.

joyonghun@news1.kr

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