도대체 집은 언제 사?…"수도권 4분기, 지방은 내년 노려라"[부릿지]

미국 연방준비제도(Fed·연준)가 4년 반 만에 기준금리를 0.5%포인트(p) 내리는 '빅컷'을 단행했다. 한국은행도 미 연준을 따라 기준금리를 내릴 것이란 전망이 지배적이다. 하지만 한국의 경우 금융당국이 가계대출 관리를 강화하며 부동산 시장은 혼란에 빠졌다. 혼돈의 상황에서 무주택 실수요자의 내집마련 타이밍은 언제일지 ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 알아봤다.

▶이용안 기자
현지시각으로 9월 18일 미 연준이 기준금리를 0.5%p 낮추는 '빅컷'을 단행했습니다. 4년 반 만에 기준금리를 내렸는데요, 자국 통화 가치를 달러에 연동한 사우디아라비아, 카타르 같은 중동 국가들도 기준금리를 낮췄습니다.

이제 본격적인 인하기가 찾아온 듯 합니다. 우선 변동금리 주담대의 지표인 이번달 신규 코픽스가 3.42%에서 3.36%로 내려갔죠. 혼합형 주담대의 지표가 되는 은행채 5년물의 금리도 앞으로 더 떨어질 것 같습니다.

벌써 주담대 금리도 움직이고 있습니다. 8월만 해도 4%를 넘겼던 일부 은행들의 주담대 하단이 다시 3%대로 내려왔다고 합니다. 원래 7월까지만 해도 보통 3%대 금리로 주담대를 받을 수 있었죠. 그런데 금융당국이 가계대출 관리 확실히 하라고 엄포를 놓자 8월에 은행들이 주담대 금리를 확 높였습니다.

▶이용안 기자
내집마련 하시려는 실수요자분들의 고민이 깊어지는 이유가 여기 있죠. 장기적으로 봤을 때 금리가 낮아지는 건 당연하지만 당장은 어떨지 모른다는 겁니다. 아직 금융당국이 가계대출 강화 기조를 유지하고 있어서 은행들이 무턱대고 금리를 낮출 순 없기 때문입니다. 하지만 금리가 낮아질 때까지 기다리자니, 그 사이 집값이 더 오르면 어쩌나 하는 걱정도 함께 생기죠.

대출 규제들을 강화하고 있다는 점도 부담으로 생각하시는 분들이 계실텐데요, 이건 좀 제대로 따져볼 필요가 있습니다. 지레 겁먹을 필요가 없다는 뜻인데요, 우선 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계가 9월부터 시작돼서 주담대 한도가 크게 깎인다는 기사들이 쏟아졌습니다.

하지만 실상은 그렇게까지 감소 폭이 크지 않다는 걸 제가 한 번 차근차근 설명드리겠습니다. 연봉 1억원 기준에 원래 주담대 금리가 4%, 만기는 30년에 원리금균등상환이라는 공통 조건인 상황을 가정하고 스트레스 DSR의 영향을 말씀드릴게요. 만약에 수도권에서 변동형으로 주담대를 받았으면 9월 이전에는 대출 한도가 6억6700만원입니다. 적용 대출금리는 4.11%구요. 9월부터는 이 스트레스 금리가 높아져서 적용받는 대출금리가 4.72%가 됩니다. 한도는 6억700만원으로 이전보다 6000만원이나 줄어들죠.

그런데 주기형을 한 번 볼게요 5년 주기로 금리가 바뀌는 상품으로 주담대를 받았습니다. 그럼 9월 이전에는 한도가 6억8900만원입니다. 적용 금리는 4.11%구요, 그런데 9월부터도 적용 금리가 4.36%로 상승폭이 크지 않습니다. 한도는 6억6800만원으로 2100만원이 줄어들죠. 금리가 바뀌는 주기가 길면 상승폭이 더 줄어들어요, 최근에 신한은행이 10년 주기형 주담대를 내놨습니다.

▶이용안 기자
무주택 실수요자분들한테는 주담대만 받는다는 가정하에 대출 규제가 그렇게까지 큰 영향을 주지는 않을 것이라고 말씀드렸습니다. 그럼 전문가는 과연 어느 타이밍에 내집마련을 추천하는지 알아보겠습니다.

▶함영진 우리은행 부동산리서치랩장
수도권 주택 구입 대기수요라면 4분기 거래 소강상태 급매물이나 경매, 분양시장을 노려보셔도 좋습니다. 정부의 수요억제책이 변수가 될 수 있겠으나 2025년에도 수도권 입주물량 감소와 기준금리하락으로 전세가 상승이나 주요지역의 매매가 상승추세는 이어질 전망이기 때문입니다.

지방의 경우 강원, 전북 등 일부지역을 제외하고 매매가 하락이 연내 지속될 전망입니다. 올해보다는 내년 주택구입을 검토하는 것이 좋겠습니다. 연내는 미분양 적체와 전세가 하락 등으로 추가 가격 또는 햐향조정가능성이 열려있기 때문입니다.

출연 이용안 기자
촬영 이상봉 PD, 백정하 PD
편집 김아연 PD
디자이너 신선용

이용안 기자 king@mt.co.kr 이상봉 PD assio28@mt.co.kr 백정하 PD damha135@mt.co.kr 김아연 PD ayeon_28@mt.co.kr 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr