서울 그린벨트 해제? "오늘 풀어도 10년 뒤 얘기, 집값 잡겠나"

[8·8 주택공급 대책]
11월 신규 택지 공개는 안이한 조치 
정비사업 촉진 등 필요하지만
대책 대부분이 중장기 과제
비아파트 공급은 활성화 기대

모두 좋은 정책들이다. 단지 집값을 못 잡을 뿐이다.

전문가들이 내놓은 ‘8·8 주택공급 대책’ 평가를 요약하면 이렇다. 서울 개발제한구역(그린벨트) 해제 등 대부분 중장기 대책이라 당장 효과를 기대하기가 어렵다는 지적이다. 오늘 당장 그린벨트를 해제해도 입주까지 넉넉잡아 10년은 걸리는데 수요자에게 ‘매매를 참아달라’고 한들 통하겠냐는 얘기다.

8일 국토교통부가 발표한 대책은 세 가지 축으로 구성됐다. ①정비사업 절차를 간소화하고 ②빌라 등 비아파트 공급을 촉진하는 한편 ③서울·수도권에 신규 택지 8만 호를 확보하는 것이다. 정비·개발사업을 활성화해 도심 아파트 공급을 늘리고 동시에 임차 수요를 비아파트로 분산시키는 전략이다. 국토부는 "서울에서 미분양을 걱정하게 만들겠다"며 '공급 폭탄'을 예고했다.

그러나 ‘집값 상승세를 꺾기엔 공급 속도가 느리다’는 것이 전문가들의 공통된 평가다. 국토부는 2029년까지 서울에서만 13만 호가 조기에 착공하도록 정비사업 절차를 단축한다는 입장이지만 실제로 달성 가능할지 장담하기 어렵다. 절차를 아무리 단축한들 수익성이 낮다면 공급이 늘어나기 힘들기 때문이다. 정부가 억지로 공사비를 낮출 수도 없는 노릇이다.

최상목(오른쪽) 부총리 겸 기획재정부 장관이 8일 정부서울청사에서 열린 부동산 관계장관회의에 참석해 발언하고 있다. 왕태석 선임기자

신규 택지 조성도 사정은 마찬가지다. 국토부는 그린벨트 해제 후 이르면 7년 뒤에 아파트를 분양할 수 있다고 밝혔지만 이 역시 ‘희망 사항’이란 분석이 많다. 지난 정부가 발표한 서울 노원구 공릉동 태릉골프장 공공택지개발 사업마저 주민 반대에 부딪혀 좌초한 상황이다. 신규 택지를 11월에 공개하는 것도 충격 효과를 약화시키는 안이한 조치라는 평가를 받는다. 권대중 서강대 부동산대학원 교수는 “지구 지정하고, 지장물 조사하고, 감정평가해 보상하고, 택지 조성하고, 아파트 지으려면 단계마다 3~5년씩 걸릴 것”이라고 꼬집었다.

그래픽=강준구 기자

이명박 정부가 서울 강남권에 보금자리주택을 도입할 당시와는 상황이 달라졌기에 같은 효과를 기대하기 어렵다는 지적도 뒤따랐다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “이명박 정부 때 수요자들이 보금자리주택 분양을 기다린 것은 맞지만 당시는 수도권에 미분양이 폭증해 수요자들이 급하지 않았다”고 지적했다. 윤 팀장은 “그때는 반포에도 미분양 주택이 있었지만 지금은 반포에 십만여 명씩 청약하는 상황”이라고 덧붙였다.

국토부가 예고한 공급 총량이 여전히 부족하다는 주장도 나왔다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “아파트 단지 몇 개 정도 물량으로 강남 집값을 안정시키거나 끌어내리고 그 효과를 서울 전역으로 파급시키기는 어렵다”며 “그렇다면 서울 그린벨트까지 해제할 필요성은 낮다”고 주장했다. 박합수 건국대 부동산대학원 교수도 “2기 신도시와 보금자리주택을 합쳐 82만 호가 공급됐는데 3기 신도시 물량은 35만 호뿐”이라며 “3기 신도시 용적률을 대폭 높이면 빈 땅에 빠르게 주택을 공급할 수 있다”고 강조했다.

그래픽=강준구 기자

다만 전문가들은 비아파트 공급 촉진책은 비교적 단기간에 효과를 볼 것으로 기대했다. 기존 소형 주택을 구입해 등록임대주택으로 등록하면 세제 혜택을 주는 등 임대주택 공급을 즉각 늘릴 수 있는 대책이 포함됐기 때문이다. 서울에서 비아파트 공급량이 예년만큼 회복될 때까지 한국토지주택공사(LH)가 신축 주택을 무제한 매입해 공공임대주택으로 제공하는 방안도 서민을 위한 전세사기 없는 주택 공급이라는 점에서 좋은 평가를 받았다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “비아파트는 아파트보다 공사 기간이 짧아 단기에 공급 효과를 낼 수 있다”며 “비아파트가 전세시장에 주택 공급원으로 추가될 것”으로 기대했다.

김민호 기자 kmh@hankookilbo.com