정비사업 분담금 5억원 시대… "개발이익 끝났다"

한국건설관리학회, '건설산업 성장을 위한 정비사업 활성화 전략' 세미나
PF 연대보증 부담에 사업성도 미미… 인식 개선과 정책 지원 뒷받침 돼야

한국건설관리학회 계약관리위원회는 지난 2일 서울 영등포구 여의도동 국회의원회관에서 '건설산업 성장을 위한 정비사업 활성화 전략' 세미나를 열었다. 사진은 조합원 분담금 상승 원인에 대해 발표하는 이윤홍 한양대 부동산융합대학원 교수. /사진=이화랑 기자

고금리가 장기화함에 따라 정비사업(재개발·재건축) 조합원의 추가분담금 문제가 수면위로 떠올랐다. 과거에는 정비사업을 통해 개발이익을 기대할 수 있었으나 황금 거위의 시대가 끝났다는 게 전문가들의 분석이다.

한국건설관리학회 계약관리위원회는 지난 2일 서울 영등포구 여의도동 국회의원회관에서 '건설산업 성장을 위한 정비사업 활성화 전략' 세미나를 열었다. 주제발표에 나선 이윤홍 한양대 부동산융합대학원 겸임교수는 정비사업의 수익성 악화 원인을 분석하고 조합원 분담금 인상 등 안정화 방안을 제언했다.

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공사비 안정 위한 제도 개선 시급

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최근 부동산 개발산업 전반은 ▲분양시장 침체 ▲공사비 인상 ▲금융비용 상승 등으로 수익성 위기에 직면했다. 건설업체들은 정비사업 착공 시 프로젝트파이낸싱(PF) 연대보증을 제공해야 하는 위험도 안고 있다. 재무 건전성 하락을 피하기 위해 보수적 접근을 할 수밖에 없는 상황이다.

이 교수는 "각종 규제와 기후변화 등으로 건설환경이 바뀌면서 공사비 3.3㎡(평)당 1000만원 시대가 왔다"며 "현재의 금리와 시세를 고려하면 평균 분담금은 5억원 이상이 될 것"이라고 전망했다. 그러면서 "조합원들의 인식이 변화해야 한다. 공사가 중단될 수 있고 분담금을 내야 한다는 준비가 필요하다"면서 "정비사업으로 큰돈 벌 수 있다는 기대를 버려야 한다"고 지적했다.

공사비 인상에는 원자재 가격과 인건비 상승, 고금리 여파 등 복합 요인이 있지만 이 같은 규제가 맞물려 기름을 붓고 있다. 사업비 증가로 조합원의 분담금 문제도 발생했다. 정비사업은 조합원 동의율 조건을 충족해야 하는데 추가분담금에 대한 불만이 커지면서 사업 추진에 장애 요인으로 작용한다.

대부분의 정비사업은 공사비 증가 여파로 분담금 갈등이 심화한 상태다. 사업계획 단계에서 정비업체나 감정평가사는 향후 가치 상승의 가능성을 고려해 조합원들에게 긍정 요소만 부각하고 있지만 실제 건설업체들은 보다 보수적인 사업 검토와 검증을 거쳐 추가분담금을 요구하고 있다. 이에 계획 단계부터 신규 공급 시 분담금 납입 가능성에 대해 알려야 한다는 의견이 제시됐다. 개발이익과 손실에 대한 명확한 정보 제공이 조합원들에게 필요하다는 것이다.

지난 2일 국회의원회관에서 열린 '건설산업 성장을 위한 정비사업 활성화 전략' 세미나의 종합토론이 진행됐다. /사진=이화랑 기자

부동산 규제 완화가 필요하다는 의견도 나왔다. 이 교수는 "분양가 상한제를 적용해 높은 프리미엄이 붙는 강남이 아니면 청약하지 않는 상황이 발생한다"며 "서초·송파·용산 등 고가 지역에만 집중되는 청약 수요를 분산할 필요가 있다"고 주장했다. 이어 "공사비가 인상돼 정비사업의 수익성이 악화됐다"며 "사업비가 증가한 현실을 고려해 재건축 초과이익 환수제도 폐지해야 한다"고 덧붙였다.

전문가들은 공사비 안정화를 위해 안전과 관련이 없는 항목의 규제를 완화해야 한다는 주장을 내놨다. 이 교수는 "보안 장치를 하되 안정성이 검증되면 규제를 풀어 공사비를 낮추고 휴일 근무를 원하는 근로자에 대해 탄력 운영할 수 있도록 주52시간 근무 규제도 보완해야 한다"고 말했다. 이어 "교육 시설을 확보해 현장의 대다수를 차지하는 외국인에 대한 한국어·기능 교육을 지속하고 전문 인력을 양성해 한국에 정착할 수 있게 해야 한다"고 강조했다.

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분야별 민간 위원 위촉… 정부 주도 TF 필요

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지난 2일 서울 여의도 국회의원회관에서 '건설산업 성장을 위한 정비사업 활성화 전략' 세미나 시작 전 연사·귀빈들이 모여 기념사진을 촬영했다. /사진=이화랑 기자

이 교수는 부동산 경기가 단기간에 회복될 가능성이 작다고 내다봤다. 고금리 하에서 부동산 거래시장이 활성화되려면 실수요 중심의 매수세가 움직여야 하는데, 2~3년 동안 현재와 유사한 상황을 유지할 것이란 관측이다. 최근의 주택 매매 회복세는 2023년 도입된 특례보금자리론과 올해 시행한 신생아특례대출 등 정책 모기지의 영향이라고 분석했다.

이에 국토교통부·법무부·고용노동부·산업통상자원부·금융위원회가 정부 합동 TF를 꾸려 업무 협조를 해야 한다는 조언도 이어졌다. 공공금융기관의 참여와 ▲불법 체류 외국인 노동자에 대한 그린카드 발급 ▲'중대재해 처벌 등에 관한 법률' 보완 ▲주52시간 근무제 탄력 운영 ▲건축 자재 공급 안정을 위한 재고 확보 ▲주택도시보증공사(HUG)를 통한 금리 인하 등이 마련될 수 있다.

이 교수는 "현장에서 업무를 수행하는 건설업체와 금융회사, 학회 등이 민간 위원을 위촉해 전문성을 찾아야 한다"며 "민간의 충분한 의견을 수렴해 국회를 설득하고 타협하는 과정이 필요하다"고 제언했다.

이화랑 기자 hrlee@mt.co.kr