적자늪 빠진 서울 임대리츠, '민관 협력 새 모델' 만든다

市 운용 공공리츠 8개 전면 검토
수익성 강화·민간출자 유도 모색

서울리츠 1호가 서울 은평뉴타운에 공급한 임대주택 ‘은뜨락’ 전경. 사진제공=SH공사

[서울경제]

정부가 최근 부동산투자회사(REITs·리츠) 활성화 대책을 내놓은 가운데 서울시도 리츠를 활용한 임대주택 공급 확대 방안을 모색한다. 시가 출자한 임대주택 리츠들이 매년 손실을 내는 상황에서 민간의 참여를 유도해 민간임대주택을 확보하는 방법을 찾기 위해서다.

21일 서울시에 따르면 시는 최근 ‘공공 리츠 운용 실태 및 발전 방향 개발 용역’을 발주해 연구를 진행 중이다. 공공리츠는 공공이 출자한 리츠를 의미한다. 시와 서울주택도시공사(SH)는 리츠로 임대주택 사업을 하면 투자액 대비 공사채 발행액을 줄이면서 부채비율도 낮출 수 있어 2016년부터 공공리츠 사업을 이어오고 있다. 현재 SH 산하 자산관리회사(AMC)인 서울투자운용이 서울에서 운용하는 공공리츠 상품은 서울리츠 1~4호, 토지지원리츠, 사회주택리츠 등 8개로, 연구에서는 이 리츠들의 운용 실태를 들여다볼 예정이다.

부채비율 감축 등의 장점에도 불구하고 시가 사실상의 공공리츠 전면 재검토에 나선 것은 수익성 때문이다. 임대주택 특성상 임대료가 낮을 수밖에 없고 이자비용, 유지·관리비, 각종 수수료 등의 지출은 지속적으로 발생해 수익이 나기 힘든 구조다. 일례로 서울리츠 1호는 2019년부터 지난해까지 매년 20억 원 안팎의 손실을 내고 있다.

수익성 하락으로 민간 출자를 유도하기도 힘들다. 서울투자운용이 서울에서 운용 중인 8개 공공리츠 중 민간이 출자한 경우는 사회주택리츠가 유일한데 이마저도 민간 출자 비율이 1.96%에 불과하다. 이는 결국 민간임대주택 공급 부족으로 이어진다. 8개 공공리츠가 공급하는 임대주택 1만 1100여 가구 중 민간임대주택은 약 1521가구로 13.7% 정도다. 정부와 지방자치단체 재정상 공공임대주택만으로는 임대주택 수요를 맞출 수 없어 민간임대주택을 활성화해야 하지만 현 구조상 리츠를 통해 민간임대주택을 늘리기에는 한계가 있는 셈이다.

이에 시는 용역에서 민간 참여를 유도할 수 있는 ‘민관 협력 공공리츠’ 사업 모델을 개발할 예정이다. 공공성과 사업성을 모두 갖추는 데 방점을 찍고 이를 위한 지원 방안도 도출할 방침이다. 필요하다면 새 사업 모델의 운영을 맡을 출자 기관 설립 방안을 검토하고 고령화 시대 대응을 위한 ‘서울형 시니어리츠’ 사업 계획 역시 수립할 계획이다. 리츠 업계의 한 관계자는 “취득세·법인세 감면, 용적률 완화 등의 인센티브는 물론 금융기관 자금 조달을 수월하게 하는 등의 다양한 지원이 있어야 민간의 참여를 이끌어낼 수 있을 것”이라고 제언했다.

김태영 기자 youngkim@sedaily.com