[부동산 돋보기] 알아두면 유용한 임대차 분쟁 사례 및 대응 방안
‘부동산의 꽃은 임대차’라는 말이 있다. 부동산이라는 재화에서 임대차가 차지하는 비중이 그만큼 크다는 뜻일 것이다. 사람들이 부동산에 투자하는 이유는 크게 두 가지, 매각을 통해 양도차익을 얻거나 보유 기간 중 임대 수익을 얻기 위함이다. 이 중 임대 수익은 임대차계약이라는 형식을 통해 상가나 오피스텔 같은 수익형 부동산은 물론, 아파트나 다세대 같은 주거용 부동산으로부터도창출된다.
일반적으로 부동산 임대차는 임대인에게는 규칙적이면서 안정적인 현금흐름을 제공하는 한편, 임차인에게는 사용·수익을 통한 가치 창출을 제공한다.
문제는 임대인과 임차인 간 임대차 분쟁이 적지 않다는 점이다. 특히 코로나19 팬데믹(pandemic·감염병 대유행) 이후 경기 침체가 길어지고 상권이 붕괴하면서 공실 증가는물론, 임대료 연체 등에 기인한 각종 임대차 분쟁이 끊이지 않고 있다.
다만 이전과는 달리 일방적인 임차인 피해 사례만 있는 것이 아니라 임대인 피해 사례도 꾸준히 늘고 있다는 점이 눈에 띈다. 법과 제도가 임대인 중심에서 임차인 중심으로 변화하고 있다는 방증이다. ‘아프니까 임대인’ 이라는 말이 나올 정도로 말이다. 더 이상 임대차 분쟁이 임차인 혹은 임대인 어느 한쪽만의 문제가 아닌 것이다. 이와 관련, 대표적인 임대차 분쟁 사례를 살펴보고, 이에 맞는 적절한 대응 방안도 함께 알아보자.
사례 1 | 전세 기간이 만료했음에도 집주인이 돈이 없다며 보증금을 돌려주지 않는 경우
미혼인 직장인 A씨(33세·남)는 살고 있던전셋집으로 인해 본의 아니게 천국과 지옥을 모두 맛봤다. 2년 전부터 직장 인근에 소재한 빌라를 전세(보증금 1억5000만원) 얻어 살아왔던 A씨.
최근 운 좋게도 평소 동경해 왔던 상급 직장으로부터 이직을 요청받게 됐다. 때마침 전세로 살고 있던 빌라 역시 만기를 눈앞에 둔 까닭에 보증금을 돌려받고 여기에 일부 대출을 섞어 새 직장 인근 소형 아파트(전용 59㎡)로 이사할 계획이었다. 하루하루가 천국에 사는 기분이었다.
그런데 얼마 가지 않아 전혀 예상치 못했던 문제가 불거지면서 천국은 이내 지옥으로 변했다. 집주인(임대인)이 돈이 없다는 이유로 전세 기간이 끝나감에도 보증금을 돌려줄 생각이 없어 보였기 때문이다.
실제로 ‘빌라왕 사태’가 터진 이후 전세 보증금을 맡기고 들어오겠다는 세입자(임차인)를 구하기란 하늘의 별 따기 만큼 어려웠다. 이제는 전세가 아닌 월세 내지 반전세(전세와 월세의 중간 형태의 임대차계약)로 내놔야 세입자 구경이라도 할 수 있을 정도로 말이다. 집주인의 ‘배 째라식’에 걱정이 태산인 세입자 A씨. 이때 그가 사용할 수 있는 가장 효과적이며 적절한 대응책은 무엇일까.
결론부터 말하면, 임차권 등기를 통해 집주인을 압박하는 편이 좋다. 임차권등기명령(주택임대차보호법 제3조의 3)은 임차인이 임대차계약이 만료된 후 보증금을 돌려받지 못한 경우, 임대인의 동의 없이도 임차인 단독으로 등기를 할 수 있도록 함으로써, 설령 임차인이 임차된 주택에 거주하지 않고 주민등록을 이전하더라도 대항력은 물론, 법원경매 시 우선변제권을 그대로 인정해 주는 제도다. 이때 세입자 A씨는 전세 보증금을 돌려받을 때까지 계속 거주해도 되고, 만일 새로운 주거지로 이사하는 경우라면 집주인에게 보증금을 돌려받을 때까지의 지연이자도 청구할 수 있다. 임차권 등기는 보증금을 돌려주지 않는 집주인에게 커다란 압박이 될 것이다.
사례 2 | 임대차 기간 만료로 상가에서 퇴거 예정인 임차인이 임대인에게 권리금을 요구하는 경우
퇴직금으로 아파트 단지 내 상가를 매입해 임대 중인 B씨(56세·남). 지난 10년간 우호적이었던 임차인(음식점)이 최근 퇴거를 앞두고 수천만원의 권리금을 요구해 와 스트레스가 이만저만이 아니다.
통상 부동산 거래에서 권리금이란 상가를인수해 영업하려는 자(신규 임차인)가 영업 시설, 거래처, 영업 노하우, 입지에 따른 영업상의 이점 등 유·무형의 재산적 가치를 양도 받는 대가로, 기존 임차인에게 지급하는 금전 등을 말한다.
사실 B씨는 임차인에게 ‘착한 임대인’ 그 자체였다. 코로나19 팬데믹 때 임차인의 영업 부진을 고려해 임대료를 대폭 감액해 줬음은 물론, 탈코로나 시대로 접어든 이후에도 임대료를 한 푼도 올리지 않았던 것이다.
그런데 최근 임차인의 권리금 보상 요구를 듣다 보니 ‘호의가 계속되면 그게 권리인 줄 안다’라는 말이 그의 머릿속을 떠나지 않는다. 여기서 임대인 B씨는 어떻게 대응해야 좋을까. 결론부터 말하면, 임차인의 요구를 들어줄 필요가 없다.
상가건물 임대차보호법(제10조의 3)에 따르면, “권리금 계약이란 신규 임차인이 되려는 자가 (기존) 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다”라고 명확히 규정돼 있다. 즉 권리금은 보증금처럼 추후 임대인으로부터 돌려받는 돈이라기보다는 임차인 간 거래에 의해 발생하는 것이므로 다음에 들어올 임차인(신규 임차인)이 부담하는 것이다.
따라서 임대인 B씨는 기존 임차인에게 권리금을 지급할 이유나 의무가 전혀 없는 셈이다. 다만 임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 보장해야 한다. 만일 임차인이 신규 임차인에게 권리금을 받기로 하고 신규 임차인을 주선하는 경우, 임대인은 정당한 이유 없이 이를 거절할 수 없다. 설령 10년간 계약갱신요구권을 모두 사용한 임대차계약일지라도 임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 보장해야 한다.
사례 3 | 아파트 전세 말료를 앞두고 보증금을 반환받아야 하는데 임대인이 사망한 경우
자녀의 학업 문제로 이사를 앞둔 전업주부 C씨(47세·여). 새로 이사할 아파트를 결정한 뒤로는 마음이 한결 편안하다.
그런데 ‘마른하늘에 날벼락’이라고 했던가. 전세 기간 만료를 앞두고 고령의 임대인이 사망했다는 소식을 그의 장남으로부터통보받게 된다. 게다가 임대인 사망을 계기로 유산 다툼이 일어나 다섯 자녀 간 상속 소송까지 붙었다는 소문도 듣게 된다. 아파트 전세 기간 만료를 앞두고 보증금을 돌려받아야 할 C씨로서는 그저 난감할 뿐이다.
그렇다면 임차인 C씨는 전세 보증금 전액을 무탈하게 반환받을 수 있을까. 또 누구로 부터 반환받아야 할까.
결론부터 말하면, 민법 제1005조(상속과 포괄적 권리의무의 승계)와 민법 제411조(불가분채무와 준용 규정)에 따라 임차인 C씨는 전세 보증금 전액을 장남을 포함한 상속인 각자로부터 반환받을 수 있다. 즉 임차인에 대한 보증금 반환 의무는 공유자들 전원이, 각자가 전부에 대해 책임져야 하는 불가분채무에 해당하고, 임대인이 사망할 경우, 임대인의 지위를 상속인들이 승계하기 때문이다.
따라서 보증금 반환 채권자인 임차인 C씨는 채무자인 사망한 임대인의 상속인 중 누구에게라도 보증금 전부의 반환을 요구할 수 있다. 만일 임차인 C씨의 요구로 상속인 중 한 명인 장남이 전세 보증금 전부를 반환했다면 장남은 나머지 상속인들에게 구상권을 행사해 상속 비율에 맞춰 돌려받으면 될 것이다.
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