“집 없는데 취득세 내라니”…부모랑 살면 2주택자 취급, 이게 무슨 일?

분양권 산 무주택자, 부모와 합가 후
부모 주택도 취득세 적용돼 稅폭탄
조세심판원은 정반대 해석
文정부때 투기족 겨냥 징벌적 과세
세무사도 “문제 속출” 지적 잇따라

2년전 분양권을 매수해 올 가을 새 아파트 입주를 위해 잔금을 준비하던 무주택자 김모씨는 세무사로부터 취득세가 6000만원가량 나온다는 얘기에 깜짝 놀랐다. 무주택자여서 기본 취득세율(1~3%)을 예상했는데 3주택자(비조정대상지역)로 8% 가 적용된다는 것. 취득세 중과세율이 적용된 이유는 김씨가 분양권 매수 당시 2주택자라 분양권 계약 시점 주택수로 취득세가 적용된 때문이다. 분양권을 사고 기존 주택을 다 처분했지만, ‘다주택자’로 규정돼 세금폭탄을 맞게 됐다. 김씨는 “새 집이 안 팔려서 난리인데 정책은 옛날 그대로인게 이해가 안된다”고 했다.

4년전 부동산 상승장때 투기 억제를 위해 도입된 ‘징벌적 세제’를 폐지해달라는 목소리가 커지고 있다. 전문가들은 전 정권때 도입된 규제 일변도 정책이 아직도 시장에 남아 역효과를 내고 있다고 지적한다.

특히 최대 12%인 취득세 개정 목소리가 높다. 지난 정부때 양도세 규제가 겹겹이 쌓이고 복잡해지면서 양도세 계산을 포기한 세무사를 일컫는 ‘양포세’가 등장했는데, 최근엔 복잡한 취득세 규정에 ‘취포세’라는 말까지 등장했다.

현재의 주택 취득세는 2020년 ‘7·10 부동산 대책’ 때 만들어졌다. 당시 문재인 정부가 투기를 막겠다며 다주택자 취득세 세율을 인상했다. 또 분양권 투기도 억제한다며, 2020년 8월 12일 이후 취득한 입주권, 분양권 등도 주택 수에 포함했다.

문제는 분양권 계약 시점과 주택의 취득시점 간 시차가 발생하다보니 ‘주택수’ 판단때 혼란이 생긴다는 점이다. 분양권은 아파트가 준공될때 취득세를 내는데, 이때 적용되는 취득세는 분양권 계약할 당시 주택수로 결정된다. 신방수 세무사는 “현재 보유 주택이 없어도, 과거 분양권 계약때 다주택자였다는 이유로 취득세를 중과하는 것은 모순적”이라고 했다.

분양권을 계약한 이후 세대를 합가하거나 분리하면 더 복잡하다. 예를 들어, 2021년 11월 분양권을 계약한 이모씨는 경제 사정이 어려워 2022년 12월 부모님과 합가했다. 올해 김씨는 3년 전 매입한 분양권 아파트가 준공돼 취득세를 내려는데 3주택자 취득세가 중과(8%, 비조정지역)된다고 들었다. 3년 전 분양권 매입때 그는 단독세대 무주택자였다. 하지만 현재 같은 세대를 이루고 있는 부모가 이씨의 분양권 계약 당시 2주택이어서 3주택 취득세율이 적용된다는 것이다. 주택수는 주택 취득일 현재 동일 세대 기준이고, 그 세대의 주택수는 분양권 취득일 당시 소유한 주택수를 기준으로 삼기 때문이다.

행정안전부 관계자는 “주택을 취득할 때 세대가 기준이 되며, 그 세대의 분양권 취득 당시 주택 수를 보고 취득세를 적용하고 있다”고 설명했다.

그러나 조세심판원은 전혀 다른 해석을 내놔 실수요자들 혼란이 커지고 있다. 조세심판원은 지난 1월 주택 취득 당시 세대를 기준으로 분양권 취득 당시 주택 수를 적용한 지자체의 결정이 부당하다고 판결했다. 분양권을 취득할 때 단독 세대로 1주택이었던 청구인은 결혼 후에 그 분양권에 의한 주택을 취득했다. 청구인은 1세대 2주택으로 취득세가 적용될 줄 알았으나, 지자체는 청구인이 분양권을 취득할 때 현재의 배우자가 당시 1주택자였으므로 청구인을 3주택으로 보아 취득세 중과를 적용했다. 청구인은 분양권을 취득할 때는 미혼으로 단독 세대였으므로, 2주택으로 적용해야 한다며 경정청구를 했는데 조세심판원이 청구인의 주장을 받아들였다.

우병탁 세무사는 “행안부와 조세심판원 해석이 다를 경우 납세자가 개인적으로 경정청구를 해서 취득세를 돌려받을 수 있다”고 말했다.

신방수 세무사는 “주택 수를 소급 적용하는 것에 납득할 사람은 많지 않을 것”이라면서 “법이 너무 어렵고 복잡하니까 실수요자들의 혼란만 커지고 있다”고 지적했다.

반대 경우도 황당하다. 2주택자인 부모와 같은 세대를 이뤘던 박씨가 분양권 계약 후 세대 분리를 하면, 그 분양권에 의한 주택을 취득할때는 취득세 중과 적용을 받지 않는다. 주택 취득 시점 박씨는 단독 세대였고 분양권 계약때 부모가 보유한 2주택은 반영되지 않았기 때문이다.

국세청 상담집에 따르면, 다주택자인 부모의 세대원인 자녀가 2020년 8월12일 이후에 분양권을 취득하여 해당 분양권에 의한 주택을 취득할때 세대가 분리되어 있는 경우, 무주택 세대이므로 1~3% 일반세율이 적용된다.

전문가들은 비정상적 세금이 시장 참여자들로부터 세금 회피를 위한 비정상적 대응을 유도하고 이로 인해 시장이 혼탁해진다고 지적한다. 전 정권때 다주택자에 대한 양도세율이 강화되자 양도세 중과를 피하기 위해 위장이혼이나 혼인신고 연기 등이 속출했다.

분양권이 인기인 요즘은 취득세 중과를 피하기 위해 분양권을 지인이나 가족에게 판뒤 다시 사오거나, 부부간 증여하는 행태가 벌어지고 있다. 분양권 살때 다주택였던 사람이 2~3년후 그 분양권의 잔금을 내야할 때 기존 집을 다 처분했더라도 과거 다주택자 기준으로 취득세 중과세율이 적용된다. 이를 피하려고 지인에게 분양권을 전매했다가 일정 시간이 지나 되사오는 것이다. 부부간 분양권을 증여해서 취득세 중과를 피하기도 한다. 분양업계 관계자는 “분양권 가격이 올랐으면 양도세가 복잡해서 못하겠지만 요즘 지방은 분양권이 대부분 마피(마이너스 프리미엄)라 취득세를 덜려고 계약시점을 새로 조작하기도 한다”고 했다.

정부는 징벌적 과세 완화를 약속했지만 야당 반대로 법 개정은 답보 상태다. 국토연구원 출신 염돈민 박사(행정학)는 “과도한 세금은 거래를 위축시키고 결국 그 피해는 서민들에게 돌아간다. 집을 못 팔아 거주 이전 제약을 받고, 부자와 서민의 자산 격차는 더 벌어지게 된다”고 우려했다.