[손에잡히는경제] 박합수 “전세가 상승? 수급불균형 때문..아파트 공백기 우려”

<박합수 건국대 부동산학과 겸임교수>
- 전세가 상승? 수급불균형 때문..아파트 공백기 우려
- 공급 해결책은 ‘3기 신도시’..25만호 늘려야
- 정부마다 달라지는 주택 예측..‘주택청’ 설립해야
- 집값, 2분기 보합 전망..하반기는 금리 인하 전제로 소폭 상승

■ 방송 : MBC 라디오 표준FM 95.9MHz <손에잡히는경제>(08:30~08:56)
■ 진행 : 이진우 기자
■ 대담 : 박합수 건국대 부동산학과 겸임교수

우리나라 부동산 시장 걱정이 없었던 적이 없는데 요즘엔 전세가 자꾸 오르는 게 걱정인 것 같습니다. 이 여파로 서울 수도권의 집값도 들썩들썩한다는 얘기도 들리고 일단 전세 어떻게 되고 있는지부터 여쭤보죠. 건국대학교 박갑수 교수님께 여쭤보죠.

◎ 진행자 > 어서오세요.

◎ 박합수 > 안녕하십니까.

◎ 진행자 > 요즘 전세가 많이 오른다면서요? 얼마나 올라요?

◎ 박합수 > 전세가격 상승률은 kb 주택가격동향조사를 보게 되면 평균적으로 수도권 위주로 상승세가 가파릅니다. 월간 지난 6개월간 0.2~0.3% 정도.

◎ 진행자 > 매달? 매달 전달보다 0.2~0.3?

◎ 박합수 > 수도권 위주로는 그렇게 형성되고 물론 이게 광역시나 기타 지방은 상승률은 약보합권에 머무르는 그런 다행스러운 부분이 있습니다. 물론 시도별로는 약간 차별화된 경우가 있기는 하지만.

◎ 진행자 > 집값 통계나 부동산 통계 말씀해주실 때마다 한 달 전보다 0.3% 올랐다 이렇게 나오면 이거 1년 치 다 모아도 3%인데 그게 그렇게 오른 거야? 그런 생각은 들어요. 그런데 이게 통계가 참 애매해서

◎ 박합수 > 맞습니다.

◎ 진행자 > 현장 가보면 이게 0.3% 오른 거야? 그런 생각은 들더군요.

◎ 박합수 > 통계가 사회적으로 시장하고는 나름대로 숫자로 하다 보니 괴리된 측면이 없지 않아 있는데

◎ 진행자 > 그 정도면 많이 오른 건가요? 0.2~0.3 정도 오르면?

◎ 박합수 > 누적되는 거로는 많은 거죠. 지역에 따라서는 적게는 2~3천만 원에서 많게는 4, 5천만 원 정도 오르는 걸 볼 수도 있어요.

◎ 진행자 > 한 달 전보다?

◎ 박합수 > 네.

◎ 진행자 > 왜, 이유가 뭐라고 보세요?

◎ 박합수 > 결국은 수급불균형이죠. 전세 수요는 많은데 공급은 없는 전형적인 공급부족이고. 수요는 늘어난다. 수요는 우리가 일반적으로 전세에 안주하는 수요가 많습니다. 집을 사지 않고 전세에 계속 머무는 수요가 많고. 전세는 전통적으로 신규 수요가 계속 진입되는 시장이에요. 가구가 분화되거나 결혼을 한다든지. 그래서 신규 수요가 늘어나다 보니 여기서는 계속 늘어나는 거고. 세 번째는 입주 물량이 부족해지고 있습니다. 전세 매물도 부족하지만, 원천적인 공급이 증가해야 하는데

◎ 진행자 > 새집이 잘 안 지어진다?

◎ 박합수 > 그렇습니다. 새집의 입주 물량이 계속 감소 추세에 있기 때문에 전체적인 수급불균형 안에서 전셋값이 계속 올라가는 경우가 할 수 있습니다.

◎ 진행자 > 새집이 안 지어지는 이유는 몇 년 전에 착공을 안 했기 때문이고. 그 이유는 그 무렵이 부동산 거품이 꺼지면서 새집 지어서 돈 되겠어? 하는 마음이 커져서 그런 거예요?

◎ 박합수 > 지금 최근에 두드러지는 문제가 공사비가 많이 올라가고 전체적인 시장에서 부동산 PF 문제가 부실이 많이 생기면서 전체적으로 시행사들이 됐든 지금 우리가 서울 같은 경우는 다세대 연립이 됐든 이런 주택들의 착공이 확연히 줄고 있는 거죠. 이런 것들이 입주가 되는 시점에는 더 절박할 것이기 때문에 당장 내년 내후년에는 이런 공급부족 문제가 더 심화될 수 있는 우려가 잠재된 시장이에요.

◎ 진행자 > 재작년에 못 지은 집이 올해 안 나타나서 문제가 되는 거지만 작년에도 못 지었고 올해도 못 짓고 있으니까.

◎ 박합수 > 그렇죠. 그러면 아파트는 건축주기를 3년 정도로 보는데 이미 작년 23년도에는 3년을 더하면 26년이 되고 올해 24년은 27년이 되지 않습니까? 이때 입주 물량은 아파트에 있어서는 여전히 심한 공백기가 우려된다고 말씀드릴 수 있습니다.

◎ 진행자 > 그럼 아파트 전세는 내년도 후년도 비슷하게 강세겠네요?

◎ 박합수 > 경제가 어느 정도로 가냐에 따라서 수요가 전세는 경제가 침체되나 안 되나 올라갈 확률이 높고요. 다만 매매시장에서 경제가 활성화되고 금리가 낮아지게 되면 전체적으로 전세 수요가 매입으로 전환할 수 있기 때문에, 그때 상황은 둘 다 오른다이고요. 경제 침체가 지속되는 이런 상황이 나온다고 하면.

◎ 진행자 > 전세만 올라요?

◎ 박합수 > 전세만 오를 수 있는 거죠. 그게 딱 10년 전 상황입니다. 2013, 2014년 상황에.

◎ 진행자 > 앞으로 경기가 좋아지면 전세도 오르고 집도 오르고, 경기가 안 좋으면 전세만 오르고. 전세는 이러나 저라나 오르네요?

◎ 박합수 > 맞습니다. 그럴 우려가 크다고 할 수 있습니다. 왜냐하면 전세는 어차피 집을 거주를 해야하는 거니까. 집을 사서 전세로 매수하게 되면 전세 자체의 수요가 줄어들어서 순환이 되는데 그게 안 되고 전세에 머무는 수요가 많게 되면 여기서의 수요가 증가하고 입주 물량은 줄게 되는 이런 현상이 가속화 유지되기 때문에 전세 가격은 계속 오를 수 있는 추세가 지금은 크다.

◎ 진행자 > 전세로 내놓을까 매물로 내놓을까 집주인들이 요즘은 매물로 내놓고 있는데. 그 매물은 안 나가고 계속 빈집이고. 집 보러오는 사람은 왜 없지 이러고 있고. 그 동네에서 전세 구하려는 그렇게 빈집 있는데도 전세 매물은 없고 그래서 오르고. 그런 말씀이군요?

◎ 박합수 > 지금 당장은 그런 이슈가 있죠. 집을 사지 않고 전세에 머무는 수요가 많고요. 기존에 계약갱신청구권이나 이런 것 때문에 2+2가 되다 보니까 그 집에 계속 머물다 보니까 계속 전세 신규 매물은 나오는 게 덜하고.

◎ 진행자 > 4년 살 수 있게 하니까 사실 그 동네에서 4년을 안 살아도 되는 그런 분들조차도 4년은 어찌어찌 살게 되는 상황이라서 그 동네 살고 싶은 분들 입장에서는 번호표 뽑았는데 순번이 안 돌아오는 그런 상황이 있겠어요.

◎ 박합수 > 그렇습니다. 2년을 살고 5%만 올리면 살 수 있기 때문에 사실 그게 어떻게 보면 세입자 입장에서는 4년 안심주택이 되는 거예요. 그래서 그 집에 계속 머물려는 수요가 늘어나고 지금 그런 계약갱신청구권이 4년이 지나는 시점이 7월 31일이에요. 하루 차이니까 8월이라고 하면. 8월부터는 신규 계약으로 노출이 되는 시점이 돌아오긴 합니다.

◎ 진행자 > 2+2의 첫 번째 수혜자였던 분들이 이제 그게 끝나서

◎ 박합수 > 7월 31일, 쉽게 말해서 8월부터라고 하면 순차적으로 4년이 지나게 된다. 그건 신규 계약으로 바뀌게 된다는 거죠. 그때도 제가 보기에는 신규 매물이 나아질 기미가 안 보이기 때문에 현 거주지에서 연장을 시도하려는 수요가 더 늘게 되면.

◎ 진행자 > 올려주더라도 시세대로 올려주더라도?

◎ 박합수 > 시세에 준해서 올려주더라도 그 집에 머물려는 수요가 많을 수 있어요. 왜냐하면 다른 데 가 봤자 가격은 똑같고 이사 비용만 더 드는 그런 상황이 될 수 있지 않습니까. 그렇게 되면 매물이 부족해지는 현상은 올해 하반기에도 이어질 수 있다.

◎ 진행자 > 강세 요인으로 보시는군요?

◎ 박합수 > 네

◎ 진행자 > 저는 그래도 굳이 4년까지 안 살아도 되는데도 제도 때문에 4년 살게 되었네 하는 분들이 나가시면 그 동네 매물이 나오지 않을까 하는 생각이 있었는데.
◎ 박합수 > 그런 수요가 집을 사서 사게 되면 전환수요로 갈 수 있는 거죠. 근데 집을 안 사고 전세에 머문다고 하면 굳이 이주를 해야 하는 이유는 크지 않은 거죠.

◎ 진행자 > 물량 부족 때문이라서 꽤 갈 것 같다는 말씀이군요. 최근에 빌라 전세가 위험해서 다들 그걸 기피하다 보니 아파트로 간다 그런 분석도 있더군요. 근데 생각해보면 빌라 전세와 아파트 전세가 가격대가 달라서 빌라 전세가 위험하고 없다고 아파트 전세로 갈 수 있는 분들이 얼마나 많겠나. 그렇게 되면 아파트 전세를 처음부터 찾지 않겠나 하는 생각이 들어서. 이 원인이 그거와 연결이 되나 안 되나 저는 고민이던데. 어떻게 보세요?

◎ 박합수 > 일단 가격대를 보게 되면 빌라가 전세 사기나 여러 가지 문제점들이 노출되면서 아파트로의 전환이 나타날 수 있는데 그것은 어디까지나 가격이 차이가 크기 때문에 소형 전세의 경우에는 일정부분 가능할 거라 예상이 됩니다. 그런 데 소형이라는 것은 평형이 작은 것을 얘기하는 것이고요. 우리가 빌라라고 얘기하는 다세대에서 가량 30평대 거주하던 사람이 아무리 아파트가 안전하다고 가정하더라도 20평대로 갑자기 규모를 줄이는 것은 생각보다 쉽지 않을 수있어요. 그래서 일부 소형에서는 가격을 볼 때는 어느 정도 접점은 맞아진다고 하지만 전체적으로는 다세대에 거주하는 이런 저소득층의 주거는 다세대나 단독 다가구에서 거주하는 비율은 40%가 됩니다. 그래서 이 수요가 갑자기 아파트로 갈아타는 시도는 거의 크지 않다 볼 수 있습니다.

◎ 진행자 > 그럼 그 안에서도 안전한 전세 찾느라 매물 나와 있지만 매물 취급 안 하게 되고 불안하면. 그러게 되면 공급부족이 나타나는 현상이겠군요.

◎ 박합수 > 다세대 자체에 대한 문제는 다세대도 공급을 하지 않는다는 겁니다.

◎ 진행자 > 빌라 업자들이 요즘 잘 안 지어요?

◎ 박합수 > 네. 주택 건축에서 보면 다세대를 지을 때도 보면 평당 공사비가 거의 천만 원이 든다는 이런 얘기도 있고. 그다음에 땅값 자체가 이미 많이 올라있기 때문에 단독 주택을 매입해서 다세대를 공급하는 것 아니겠습니까. 토지가격이 올라 있고 요즘 평당공사비가 천만 원이라면 여기서 수익을 낼 수 없는데 근데 고분양가가될 거 아닙니까. 그럼 분양을 안 받는 거죠. 다세대를 분양받는 입장에선. 여기서도 악순환이 일어난다고 볼 수 있습니다.

◎ 진행자 > 어떻게 해야 해요? 당분간 뭐가 바뀌어야 풀리게 되는 겁니까?

◎ 박합수 > 이 상황을 타개하려면 전체적인 시장 흐름이 매매와 전세가 선순환 구조를 가져야 하는데 그게 이제 금리 인하입니다. 금리 인하를 통해서 일정부분의 전세 수요를 매입 수요로 전환을 하고 그럼 전세에서 압박을 조금 줄일 수 있는 이런 측면의 흐름이 이루어질 필요가 있고. 그 와중에 아주 빠른 공급. 물론 2~3년 내에 빠른 공급이 쉽지 않습니다만. 최대한 공급 주기를 빨리 해서 물량을 확대해야 하는데 그게 저는 시장 전체적으로 보면 3기 신도시라고 보고 있습니다. 3기 신도시를 4~5년 만에 빨리 입주하게 된다고 하면 이게 수도권 같은 경우 시장의 공급 문제를 해결할 수 있는데 안타깝게도 3기 신도시 물량이 턱없이 적습니다.

◎ 진행자 > 처음에 계획한 것 자체가 적어요?

◎ 박합수 > 그렇습니다. 왜냐하면 계약했을 때가 2018, 2019년 이때인데 이때는 입주 물량이 풍부했어요. 2기 신도시가 입주했단 말이죠.

◎ 진행자 > 알겠어요. 전셋값과 미치는 영향과 집값은 어떻게 이어질지는 이어서 생방송에서 진행하겠습니다. 라디오 방송은 마치고요. 마무리하겠습니다. 고맙습니다.

◎ 박합수 > 감사합니다.

◎ 진행자 > 자, 유튜브에서 계속 생방송으로 인터뷰 이어가겠습니다. 부동산 문제 걱정이에요. 전셋값이 오르는 여러 문제가 있는데 구조적인 문제이기도 하고. 일단은 3기 신도시 물량이 많이 풀려야 수도권에, 그 물량이 풀려야 전세도 도움이 되고 그 집 사러 가시는 분들은 가시고 그 집 빈집 생기고 그래야 숨통이 트이겠다는 건데. 3기 신도시 물량이 많지 않아요?

◎ 박합수 > 그게 문제인데요. 제가 계속해서 그 문제를 개선하기 위해서 정부에도 여러 번 제안하기는 했는데 순수한 3기 신도시는, 신도시건만 얘기하는 겁니다. 35만 3천 가구 정도 됩니다. 신도시건 물량, 여기 중소택지까지 합치게 되면 48만호 정도됩니다. 일단 신도시급만 비교해보게 되면 2기 신도시가 61만 호였어요. 2기 신도시가 61만호. 그리고 2기 신도시와 같이 입주했던 서울 근교의 보금자리 주택지구가 있어요. 이게 21만 호가 입주했습니다. 그러면 이게 82만호 정도 되잖아요. 그러면 3기 신도시 때는 보금자리 주택이 없습니다. 그렇게 본다고 하면 절반 정도도 안 되는 물량이에요. 이게 절반 정도도 안 되게 도시 계획이 된 이유가 있는데 전 정부에서 2018년 2019년 이 때는 2기 신도시가 집중적으로 입주하던 시기였어요. 그래서 그 때는 입주물량이 많아서 입주물량이 충분한데 부족하다고 주장할 수 없다 이런 논리가 된 거예요. 그러다 보니 3기 신도시는 이것마저 공급이 되면 아주 공급이 과잉이 돼서 수도권에 한 마디로 얘기하면 가격 폭락할 거다 이런 우려까지 있어서이거를 쾌적한 주거환경에 포커스를 맞춘 거예요.

◎ 진행자 > 그래서 널찍널찍, 높지도 않게

◎ 박합수 > 그렇습니다. 자, 그럼 공원이 전체 면적의 34% 도시 면적의 1/3이 공원. 그리고 지식산업센터 자조(?)경제를 과도하게 13.8%까지 넣어놨고요. 그리고 결정적으로 용적률이 196%예요. 196%면 15층짜리 아파트를 짓겠다는 거예요. 3기 신도시를 지으면서 30층짜리 우리가 알고 있는 게 아니라 15층짜리 지어서 쾌적한 걸 만들겠다이러다 보니까 물량이 다른 2기 신도시에 비해서 절반 정도에 불과한

◎ 진행자 > 애초 설계가 작은 물량으로 됐다.

◎ 박합수 > 그렇습니다. 전체적인 도시 면적의 주택 용지 아파트나 이런 거 공급하는 땅은 불과 전체의 1/4인 24.4%밖에 차지하지 않습니다.

◎ 진행자 > 그럼 박사님 말씀은 3기 신도시 이제 지어지고 있을 텐데

◎ 박합수 > 지금 이제 막 시작하고 분양하고 있는 상태죠.

◎ 진행자 > 착공은 안 됐고 설계도는 있고 토지 매입은 됐을 거고.

◎ 박합수 > 먼저 빠른 5곳부터 1차 발표된 곳부터 이제 서서히 분양, 분양은 아직 조금 이르긴 하지만 시작하는 단계죠.

◎ 진행자 > 근데 그거를 조금 계획을 바꿔서 많은 아파트 지을 수 있는 땅이니까 좀더 빽빽하게 짓자는 말씀이신 거군요.

◎ 박합수 > 빽빽한 정도가 아니라 우리가 서울에서 보는 일반적인 아파트 용적률인 300%만 지어도 한 20만~25만호 늘리는 덴 문제가 없다는 거예요. 충분히 가능한데도 이거를 하지 않을 경우 나중에 이제 입주하는 시점, 2030년 전후에는 입주 물량이 부족해서 국민적 고통이 가중될 우려가 심각하다, 그렇게 생각하고 있습니다. 이게 가장 빠르고 쉬운 길이에요. 3기 신도시 물량을 늘리는 게.

◎ 진행자 > 그래서 전월세 집값을 안정시키는, 안정이 아니라 하락 안정으로.

◎ 박합수 > 지금 당장은 불가피하지 않습니까. 지금 당장은 불가피하지만. 이걸 해결할 수 있는 대안이 4~5년 안에 있다는 거예요. 그걸 집중해서 개선을 해야 하는데 그것에 대한 것이 지금 미온적인 정부의 대책이다 보니 개선할 길이 없다 안타까운 것이다.

◎ 진행자 > 왜 박갑수 박사님이 목놓아 얘기하는데 말을 안 듣냐?

◎ 박합수 > 그렇습니다. 정부에서 겨우 개선안 낸 게 2024년 1월 10일날 3기 신도시 겨우 3만호 늘리겠다. 기존 세대수에서 3만 호 늘리겠다.

◎ 진행자 > 기존 세대수가 얼마였죠?

◎ 박합수 > 35만 3천 세대인데 여기서 겨우 3만호 늘리겠다는 거여서.

◎ 진행자 > 박사님 말씀은 얼마나 더 늘리자는 거예요?

◎ 박합수 > 35만호에서 25만호 정도 늘리면 60만 호 정도 늘리면 2기 신도시와 똑같아져요.

◎ 진행자 > 그래도 많이 빽빽하거나 불편하지 않다?

◎ 박합수 > 전혀 불편하지 않다. 지금은 용적률 196% 15층 짓는 것을 30층 지으면 해결되는 문제이고요. 지금 가장 어떻게 보면 비교해서 보게 되면 이러네 하는 게 있어요. 우리가 알고 있는 1기 신도시 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 1기 신도시의 용적률이 대략 180~190정도 돼요. 그런데 여기는 지금 재정비한다고 300~400% 높게 짓는다 하잖아요. 그러면 190%면 3기 신도시와 용적률이 비슷하지 않습니까. 그러면 왜 1기 신도시를 뭐하러 재정비해서 어려운 일을 합니까. 그냥 쾌적하게 지금 상태에서 리모델링해서 고쳐 쓰면 되죠. 쾌적하지 않습니까.

◎ 진행자 > 거기 지하주차장 없는 데도 있고 바꾸긴 바꿔야 해요 그래도

◎ 박합수 > 1기 신도시를 그렇게 개선할 의지가 있다면 오히려 가장 빠르고 쉬운 3기 신도시는 토지 조성 다 돼 있고 맨땅에 지으면 거니까.

◎ 진행자 > 저희가 국토부 관계자 불러 잘 전달하겠습니다.

◎ 박합수 > 네. 그런 것들을 전향적으로 하지 않으면 20년대 말에도 수도권 공급 부족은 여전히 우리가 다시 한 번 이어질 수밖에 없다는 관점에서 반드시 개선해야 할 점입니다.

◎ 진행자 > 박사님, 박사님이 주장하시기에는 거기 60만 호 넣어야 하는데 이 친구들이 수요 예측 잘못해서 35만호 넣고 말았다 이 말씀인데.

◎ 박합수 > 네.

◎ 진행자 > 그 당시 수요 예측한 분들도 부동산 전문가 아니겠어요. 그 당시 정부가 여야만 다르지 국토부 공무원이 같은 공무원이고. 그런데 우리가 매번 이 부동산에 대해 토론할 때마다 공급이 부족하네, 넘치네. 조금의 오차를 가지고 토론하는 게 아니라 한쪽은 넘친다 하고 한쪽은 부족하다 하고. 전문가들 모셔도 넘친다론 부족하다론이 완전히 갈려요.

◎ 박합수 > 네.

◎ 진행자 > 이게 물이 100도에서 끓지 200도에서 끓는다는 분이 나뉘면 이상하잖아요. 이게 예측이나 계산이 안 되는 겁니까? 왜 그래요?

◎ 박합수 > 그게 기준에 따라 조금씩 다를 수 있는 정부가 인허가 기준, 분양 착공 이런 식으로 나눠서 발표하는데, 그런 것들을 다 무시하고 입주 물량, 올해 입주하는 물량이 얼마나 되냐 이런 식으로 하면 간단하게 해결되는데요. 그런 통계치 작성은. 그 입주 물량이 안타깝게도 1년에 전국적으로 38만호 40만호 이렇게 일정하게 수평으로 입주하게 되면 우리가 공급 물량에 대한 걱정을 하지 않아도 되는 거예요. 매년 일정하게 공급이 되니까. 시장은 안정적으로 그 공급을 예측해서 움직일 테고. 그런 상황이 안타깝게도 우리나라의 주택 공급 계획은 국토부에서 매년 2월까지 수립을 해야 하긴 하지만, 정부에 따라서 시각에 따라서 시장에 따라서 너무 많이 거기에 따라서 좌우가 됩니다. 시장 상황에 따라서. 경기가 침체하면 그 당시 기준으로 주택 공급 설계를 해요. 그게 어떻게 보면 2013, 2014년 박근혜 정부 시절인데. 이 때는 당시 입주 물량이 워낙 적었지만 이때 당시 주택 공급을 늘려야 하는 시점인데도 불구하고 경제가 침체하니까 오히려 그동안 발표됐던 공공 택지를 사업 취소하는 일을 했어요. 그러면 취소하면 신도시 같은 경우는 10년의 공백이 오는 거예요. 어차피 사업을 입주까지 마무리 하려면 10년이 걸리니까. 지금 이순간 우리가 공공택지가 없는 이유는 박근혜 정부 10년 전에 공공 택지를 다 취소하고 수도권에 공급한 공공택지가 겨우 100만평밖에 안 됐어요. 올림픽 공원 두 개 면적

◎ 진행자 > 그때는 하우스푸어니 뭐니 해서 집값이 계속 내려갈 때여서

◎ 박합수 > 그렇다는 거죠. 그때 당시 상황을 가지고 이 주택 공급 계획은 중장기적으로 5년 10년 후의 상황을 보고 계획해야 하는데 근시안적으로 단시안적인 관점으로 공급을 한 거예요.

◎ 진행자 > 그럼 박근혜 정부 때는 지금은 집값이 내려가고 난리지만

◎ 박합수 > 그러니까 공급을 취소한 건데


◎ 진행자 > 그러나 10년 15년 후에는 공급이 늘어나고 수요가 줄어들 테니 지금 내려가는 거야 그냥 꾹 참고 계속 공급을 늘렸어야 한다 그 말씀이십니까?

◎ 박합수 > 당연히 그렇게 했어야 하죠. 왜냐면 그때 시작한 공공 택지 사업은 입주는 10년 후니까. 당시하고는 상관이 없는 거죠. 사실은.

◎ 진행자 > 근데 그때만 해도 인구도 줄고 뭐도 감소하고 해서 주택 수요가 늘지는 않을 거라 이게 하락의 시작이고 앞으로 더 지으면 공급이 많아 안 된다는 그런 생각을 국토부도 했으니까 그렇게 했을 거 아니에요. 아니에요, 그게?

◎ 박합수 > 그런 예측이나 그런 자료들이 정부가 바뀌면서 일관성을 유지하지 못하고 그때 그때 다르다는 게 가장 치명적 문제예요.

◎ 진행자 > 아니 국토부 공무원은 그래서 정권이 바뀔 때마다 바뀌지 말라고 신분 보장해주면서 계속 행정고시로 뽑아서 정년 보장해주는 거잖아요.
◎ 박합수 > 그래서 제가 주장하는 게 주택청을 설립해서 어떤 정부가 들어오든 상관없이 일관된 공급대책을 꾸준히 세워야 한다, 방금 얘기한 수요와 공급 차원에서. 인구는 설령 2019년을 정점으로 우리나라가 줄지만, 주택의 단위는 가구인데 가구는 2019년 이후에도 꾸준히 늘어납니다. 언제까지 늘어나냐면 2040년까지 늘어난다. 주택의 단위는 2040년까지 늘어난다는 것은 수요는 계속 늘어난다는 거예요. 자, 그런 수요를 전제해서 물론 1, 2인 가구가 늘어나기 때문에 공급의 평형을 중소형으로 해야겠죠. 그 공급을 그런 가구나 이런 수요를 예측해서 끊임없이 일정하게 해줘야 하는 거얘요.

◎ 진행자 > 그럼 40년까지는 가구수가 늘어나니 집이 부족해, 라고 하는 것에 대해서는 주택청이든 국토부 공무원이든 부동산 전문가든 대체로 다 동의를 하는데 당장 이번 정부에서 집값이 내려가고 있으면 이 집값을 잡아야 하니까 앞으로는 집이 안 부족해 라고 거짓말 통계를 해서 공급을 차단하고 지난 정부 같은 경우에는 집값이 오르는 걸 막아야 하니 앞으로는 공급이 충분히 많을 거야 라고 하면서 거짓말 통계를 하고 그런 식으로 그때 그때 정부가 상황에 맞춰서 미래의 통계를 왜곡하는 바람에 생기는 일이라는 말씀이십니까?

◎ 박합수 > 그렇죠. 중장기적인 관점에서 일관되게 일정 물량이 매년 공급되는 게 맞는데 지금 현재의 입주 물량의 추이를 보게 되면 롤러코스터를 타고 있어요. 말씀드렸던 2013, 2014년은 공백기라 전국적으로 18만 호 20만 호 정도밖에 입주가 안 됐습니다. 그런데 2기 신도시가 입주하는 2017, 18, 19 이때는 다시 한번 입주 물량이 두 배 이상으로 늘어납니다. 자, 그런데 우리가 앞으로 1, 2년 후의 상황은 다시 10년 전의 18~20만호 보다 더 떨어질 수 있는 이런 타이밍을 앞두고 있습니다. 이렇게 완전 산을 오르고 내리는 이런 공급 물량을 가지고 있다는 거예요. 아파트 기준으로 얘기하는 겁니다. 아파트 기준으로 보면 이런 공백기가 지금 본격화되는 것은 26, 27 정도가 이미 예고돼 있다.

◎ 진행자 > 공급부족이?

◎ 박합수 > 네. 입주 물량 부족이.

◎ 진행자 > 그때쯤 되면 집값이 많이 오를 거고 집값이 오르면 건설업자분들은 달려들어서 아파트 짓고 그럴 거 아니에요. 그럼 또 불필요하게 많이 늘어나고.

◎ 박합수 > 계속 불필요하고 오르고 내리고 이런 안타까운 공급 주기를 갖는다는 거예요.

◎ 진행자 > 그럼 집값도 오르고 내리고 해야지 왜 계속 오르기만 해요.

◎ 박합수 > 지금 현재 상태로는 이런 공급 수요 공급이 결정적으로 집값을 좌우하는 시절이 있고 여기에는 금리나 경제 상황 이런 것들이 변수가 가세하기 때문에 그에 따라 약간의 움직임이 있을 수 있지만 순수한 공급 주기로 보게 되면 지금은 안타깝게도 지금 오를 수 있는 확률이 높고 그건 1차적으로 전세 먼저 반영되기 때문에 전세 가격 상승은 지금은 예고돼 있다. 다만 경제 침체가 계속되면 매매값은 안 오를 수 있다. 집을 안 사니까. 그런데 경제가 어느 정도 회복되고 금리가 인하되는 상황이 되면 이때는 매매값과 전세값이 동시에 오를 수 있는 이런 우려가 있다.

◎ 진행자 > 경제가 침체되면 금리를 낮추겠죠.

◎ 박합수 > 그게 같이 가는 거지만 경제 침체가 극단적인 것을 말하는 건 아니기 때문에 금리가 올라가게 되면 다시 전셋값이 올라가게 되지 않습니까. 그럼 전세입자가 집을 사야겟다는 매수로 전환하는 이런 것이 충분히 나타날 수 있는데. 지금 대출 금리가 한국은행에서 매월 발표하는 주택 담보대출 신규금리는 3월 말 기준으로 3.94로 내려와 있어요. 금리를 한 두번 내리게 되면 3.5 전후라고 하게 되면 충분히 집을 매입할 수 있는 금리로 낮아진다는 거거든요. 전셋값은 올라가면 금리 낮아지니까. 집을 살 수 있는 여지가 커질 수 있다고 볼 수 있겠습니다.

◎ 진행자 > 전세는 수도권은 당분간 빡빡할 것이다. 수요자 입장에서 볼 때

네


◎ 진행자 > 그럼 집값은 지금, 요즘은 주장하는 바 통계, 지역별로 다르긴 하지만 집값은 지금 어떻고 수도권 중심으로 보면 앞으로는 어떻게 될 거 같으세요?

◎ 박합수 > 집값은 일단은 저 같은 경우는 2분기 보합을 전망하고 있습니다. 물론 지역별로 강보합 내지는 약보합 이렇게 가고 있는데 집값 같은 경우는 저는 2분기까지는 보합, 그다음에 하반기는 금리 인하를 보고 금리 인하가 전제된다는 상황에서는 소폭 상승 형태로 가지 않겠나.

◎ 진행자 > 금리가 인하 안 되면?

◎ 박합수 > 인하 안 되면 보합권에서 계속 머물 확률이 연말까지 농후하다고 볼 수 있습니다.

◎ 진행자 > 집을 사는 분들이 금리 때문에 사지 못할 가능성이 높아서?

◎ 박합수 > 그렇습니다. 금리가 인하되지 않으면 여전히 같이 경제가 그렇게까지 확연히 나아지지 않으면 세입자 수준에 머물 확률이 있다 이렇게 봅니다.

◎ 진행자 > 그런데 우리 주택담보대출의 금리라는 것은 한국은행이 발행하는 기준금리에 따라 움직이는 거라기보다는 이른바 시중금리에 따라 움직이고 있어서 그 시중금리는 앞으로 경기가 나쁠 것 같으면 한국은행이 금리 안 건드려도 지가 알아서 내려가고 반대로면 반대로 움직이는 거라 그러면 하반기 내년 상반기에서 경기가 안 좋겠다는 생각이 들면 시중금리가 낮아질 거고. 그러면 말씀하신 대로 집 사기는 좋은 환경이 될 텐데 그것의 근거는 조금 전에 말씀드린 것처럼 경기는 나쁘니까 금리는 내려갔을 거라고요.

◎ 박합수 > 네

◎ 진행자 > 그러면 말씀하신 대로 금리는 내려가고 경기는 나쁜 상황의 조합이 될 가능성이 큰데. 그때는 집값이 어떻겠습니까? 금리만 보면 오를 것 같은데. 경기 나쁜 걸로만 보면 또 안 오를 거 같고.

◎ 박합수 > 전체적인 상황은 그렇게 된다고 하면 반반 정도죠. 집을 사려는 수요가 나타날 수 있죠. 왜냐하면 전세 상승의 압박이 될 테니까. 그러면 길게 보며 집값이 오를 가능성이 크기 때문에 금리가 낮아지면 집을 사려는 수요는 일정 수준 나타날 수 있어요. 그런데 반면에 경기라는 것은 시장의 무주택자 입장에서는 매수 의지가 꺾일 수 있는 중요한 요소가 경기 침체예요. 그래서 이런 침체기에 금리가 낮아도 무주택자 상당수는 집을 사지 않고 대기합니다. 이들은 집값이 상승할 때 상승 추리를 볼 때 추격 매수를 하는 게 보편적인 상황이라고 보죠.

◎ 진행자 > 무주택분들이 보통 신고가에 사시죠.

그렇습니다. 안타깝지만 그렇습니다. 좀 길게 본다면 그런 저점에 집을 사면 2~3년 후에 올라갈 수 있는 확률도 있는데 대부분의 경우는 그렇지 않습니다. 그게 안타까운 부분이긴 하죠.

◎ 진행자 > 알겠습니다. 전체적으로 전세 가격은 그런저런 이유로 빡빡할 거고 당분간. 공급이 잘 안되니까. 집값은 경기 상황과 맞물려서 변수가 있기는 하나 약간 금리 낮아지고 하면 집값도 들썩들썩할 것 같다. 그런 말씀으로 정리가 되네요.

◎ 박합수 > 네

◎ 진행자 > 요즘 집을, 첫 집을 어떻게 살지 고민하는 분들이 있을 텐데. 앞으로 시대가 바뀌면 인공지능 시대도 온다고 하고 다양하게 펼쳐지는 다양한 변수들을 부동산 가격을 어떻게 만들 것 같으세요? 막연한 질문이긴 한데. 예전에는 지역별로도 서울이 올라, 소형아파트가 좋아. 우리의 상식이 있었잖아요. 대단지 아파트가 좋아, 나홀로 아파트 조심해. 혹시 변화하는 트렌드는 없을까요? 예전처럼 그런 마음으로 집 보러 다니면 돼요?

◎ 박합수 > 지금 현재 큰 트렌드상 보게 되면 물론 소득 계층에 따라 서울의 집중력이 더 강화됩니다. 서울은 지난 10년간 개발이 거의 정체 상태였기 때문에 앞으로 5~10년 후에는 서울은 동시다발적으로 전체가 다 개발이 돼요. 특히 한강변을 비롯해서 목동이나 상계 신시가지라든가 이런 대변화를 이뤄야 하는 게 서울시의 주택시장이라고 할 수 있어요. 그래서 가급적이면 서울시장에 머무는 게 적절한 방향성이라 볼 수 있을 것 같고.

◎ 진행자 > 서울에 새집이 많이 지어지니까?

◎ 박합수 > 그렇습니다. 가령 용산공원 주변을 보게 되면 용산공원 주변으로도 4만 호 이상이 집중될 가능성이 크죠. 물론 서울의 중심이기는 하죠. 그리고 말씀드렸던 목동 같은 경우는 2만 6천 호 정도인데 재건축을 하게 되면 2배가 늘어납니다. 5만 2천 명으로 늘어나는 거죠. 그리고 상계 중계 하계 월계, 저는 사계동이라고 부르는데 여기도 지금 현재 10만 호 정도니까 여기서 최소 20~30% 정도 늘어나게 되면 여기도 10년 안에 엄청난 13~14만 호 이상의 변신이 일어날 것입니다.

◎ 진행자 > 다시 재건축을 하게 되면 더 많이 지어야 수지타산이 맞을 테니 용적률은 높여줄 것이다.

◎ 박합수 > 용적률은 서울시에서 그런 사업 지원 방향을 내세웠지 않습니까. 그런 역세권 승강장으로부터 350M 이내에는 3종 주거지역을 준주거지역으로까지 물론 용적률을 300~400%까지도 올려줄 수 있겠다. 그런 복합 고밀 복합 개발까지 내세워 관리하겠다고 발표한 상황이기 때문에 향후 10년간은 서울에 집중하는 방향성을 주택 매수자 입장에서는 보일 필요가 있고

◎ 진행자 > 그럼 그 동네는 지금은 다 10층 아파트이지만 앞으로 건축하면 전철역에 가까운 아파트는 40층 정도 되고 전철역에서 멀게 되면 30층 정도에서 멈추게 되니 지금 아파트 보러 다니는 분들, 낡은 아파트라도 사야겠다 하시는 분들은 전철역 가까운 곳 사야 돈이 되겠군요.

◎ 박합수 > 그렇습니다. 전철역 역세권은 승강장으로부터 350M니까.

◎ 진행자 > 똑같은 단지 안에도 350M 끊으면

◎ 박합수 > 단지는 다 똑같이 편입을 하겠지만. 그런 아파트 중에서 역시 재건축에 관심을 가질 필요는 여전하다고. 호재가 겹치는 곳들 있지 않습니까. 서울을 향후 10년을 가정할 때는 GTX를 가정해서 접근을 해야 해요. GTX 역에서 가까운가.


◎ 진행자 > 타이밍은 올해 괜찮다는 거예요? 기다려 볼까요?

◎ 박합수 > 입주 물량 공백을 26, 27, 28에는 아직 약간 불확실합니다만. 그럴 확률이 높고. 그렇게 본다고 하면 타이밍 적으로는 올해 금리 인하가 된다면 상황이 된다면 길게 보는 매수자라면 올해쯤에는 매입을 하는 것이 적절하겠다.

◎ 진행자 > 더 내릴 가능성은 없어요?

◎ 박합수 > 내릴 가능성은 경제 침체가 돼서 경착륙이 온다면 그때는 전체적으로 시장이 한 번은 고꾸라져야 하기 때문에.

◎ 진행자 > 경착륙 올 만한 사건, 변수 중에 떠오르는 것은? 예를 들면 PF사업장이 이슈인데. PF 사업장은 빈 땅에 아파트 분양하려고 대출 끌어들였다가 이러지 저러지 못하고 금융회사들도 묶여있고 그런 거잖아요. 건설회사들도 전전긍긍하고. 이러다 여기서 망하는 회사들 생기면 그 여파로 집값은 내려갈까요, 아니면 그런 건설회사가 망하니까 그럼 아파트 지을 사람은 없어지고 집 공급은 더 안돼서 오를까요? 이것도 양쪽으로 갈리더라고요. PF가 집값의 위기냐 불쏘시개냐

◎ 박합수 > 저는 1차적으로 위기가 됐으려면 작년에 부동산 PF가 문제가 됐어야 하고요. 위지가 알려진 지가 2년이 됐잖아요. 그것은 전체적인 위기로 폭발되는 것이 아니라 당사자의 위기로 축소되는 거예요.

◎ 진행자 > 그것 때문에 나라가 경제 위기는 안 올거다?

◎ 박합수 > 금융기관이 됐든 건설시행사가 됐든 어려움이 나타날 거고. 이게 시장에 보이는 충격파는 반대로 이게 공급부족의 하나의 변수로 작용하는 거기 때문에 지금 부동상 PF가 23, 24년 문제가 되면서 착공을 안 한다는 거죠. 그러다 보니 결과적으로 이것은 공급부족의 신호가 더 강하게 작용하는 신호로 작용할 수밖에 없다. 저는 오히려 다른 방향을 틀어보게 되면 부동산 PF문제가 계속 지지부진해서 계속 정리가 안 될 경우 공급부족 공백기가 길어지는 문제가 생겨서 더 나중에는 가격상승의 우려가 커지는 상황이다, 이렇게 판단하고 있습니다.

◎ 진행자 > 서울에 앞으로 집이 많이 지어질 거다. 재건축 재개발 통해서. 그래야 할 것 같은데. 짓다 보면 그 집 12층 부수고 12층 올리면 답이 안 나오는 거잖아요.

◎ 박합수 > 그렇습니다. 늘어나는 게 없는 거죠.

◎ 진행자 > 그렇게 되면 용적률을 더 주든 어쨌든 지금보다 빽빽하게 지을 거다. 그렇지 않으면 새집이 늘어나지 않으니까. 그렇게 되면 지금 서울에 있는 집보다 숫자가 더 늘어난다는 것 아닙니까. 서울에 있는 집이. 그러면 지금 서울이 천만 인구수용하고 있는데 나중에는 1500만 수용할 만한 집이 지어진다는 거잖아요.

◎ 박합수 > 그렇게까지 확대하면 곤란해지고요. 왜냐하면 서울에서 집을 공급하는 주택은 출신이 뭐냐면 정비사업이에요. 재건축 재개발이고요. 이건 기존 건축을 철거 멸시를 전제로 짓는 거예요. 늘어나는 가구 수는 재건축 같은 경우는 30% 통상 되지 않고. 재개발은 단독 다가구에 가구가 워낙 많이 거주하기 때문에 가구수끼리 증가하면 순수 증가는 거의 없습니다.

◎ 진행자 > 그게 지금까지의 재건축 재개발 공식이었는데 그 공식 적용하면 서울 전역이 사업성 안 나오는 데가 너무 많다. 강남 제외하고는 사업성 안 나오니 재개발도 용적률 높여주고, 재건축도 용적률 높여주고 일산 분당 신도시만 해도 최대한 2배는 더 지어야 사업성 나온다고 하니 나중에 짓고 나면 가구 수 2배로 늘어날 거 아닙니까. 서울도 말씀하신 대로 재개발은 가구 수 늘지 않아요지만, 안 늘면 사업성이 안 나오니까 늘려줄 거라고요. 그러면 서울도 집이 빽빽해질 거고. 이미 만들어진 1기 신도시 같은 경우도 더 빽빽해질 거면. 인구나 가구 수가 그렇게 팽창하면 모를까 그게 아니라면 외곽으로 자꾸 나가서 집을 샀다가는 위험해지지는 않아요?

◎ 박합수 > 우리가 수요에 대한 가구에 대한 정립이 필요한데. 서울은 주택 보급률이 낮아지고 있어요. 안타깝게도 가구 수 분의 주택 수가 주택 보급률이잖아요. 서울은 가구 수가 늘어났는데 주택은 늘지 않기 때문에. 서울은 상대적으로 오히려 주택 보급률이 94%까지 떨어져 있어요. 이건 이제 물론 다행스럽게

◎ 진행자 > 그건 나머지가 오피스텔...

◎ 박합수 > 주택 수에 포함되지 않은 오피스텔 때문에 대체 주거가 가능한 거긴 하지만. 오피스텔이 됐든 최악의 경우 고시원이 됐든 이런 주거 수요가 있어서 나름대로 유지는 되겠으나. 열악한 주거환경인 거죠. 그래서 그들에게 물어보면 ‘나는 아파트에 살고 싶다’ 이 비율이 86% 정도 된다는 거죠. 그렇게 보면 서울의 아파트는 아주 태부족입니다. 서울의 주택 유형 중 아파트가 차지하는 것은 59.5%에 불과해요. 전국의 아파트 집을 100이라고 했을 때 전국 평균은 64%에요. 놀랍게도 서울이 평균도 못 넘어서는 59.5%에 불과하다. 희망 수요는 86% 아파트 살고 싶은데 아파트는 59.5%밖에 없다.

◎ 진행자 > 아파트 아닌 것 부수고 아파트를 지을 거라는 말씀인 거죠?

◎ 박합수 > 그렇게 선호도가 나타나고 아파트가 가지는 편리성 투자성 등으로 선호도가 나와야 하는데. 아파트의 경우 서울 같은 경우 늘고 있지 않기 때문에. 그 수요는 충분히 가져갈 수 있는 순수한 증가구는 많지 않을 거라는 거죠.

◎ 진행자 > 저도 수요는 있을 거라는 것은 동의를 해요. 그러나 지금 서울의 전체 집 수 중 60%가 아파트이니까. 이 정도 아파트가 프리미엄 받고 아파트값이 높은 것 아닙니까. 그런데 여기서 아파트가 늘어나면 미분양은 안 되겠죠. 그런데 서울의 아파트가 80%라면 아파트 프리미엄은 내려가서 서울 집값이 오른다는 거야, 내린다는 거야에서도 약간 의문이고. 제가 말씀드린 건, 서울에 재건축 재개발하는 과정에서 아파트 많이 지으면 다 들어와서 살아야 하니까 다 들어와서 살아야 하는데 서울에 빈집이 있겠습니까. 그러면 외곽을 채우는 주택은 수요가 얇아지지 않겠는가. 그래서 아까도 서울에 들어와 살라는 말은 동의되지만 앞으로 재건축 재개발로 서울의 주택이 새집으로 지어지면 질수록 경기도 외곽지역은 수요가 다 찰까 그런 생각을 해야 하는 건지?

◎ 박합수 > 그런 생각은 너무 빠른 예상이라 볼 수 있는 게 서울이 그렇게 빨리 집이 지어지지도 않을 뿐만 아니라. 지어진다고 한들 충분한 수요는 있다는 거고요. 이걸 생각해봐야 합니다. 우리나라 전체 인구가 5130만 명 수준인데. 수도권에 거주하는 인구는 1/2을 넘어서 2600만 명이에요. 이들 중 대다수는 강화부터 시작하는 파주 연천 가평 양평... 외곽 지역 수도권의 기역자로 이런 지역들은 밀도가 너무 낮아서 100만 명도 안 살아요. 그럼 2500만 명이 주로 어디 사냐. 서울 주변에 모여 삽니다. 2500만이라는 인구는 지금 이 순간에도 전국 인구는 감소해도 여기는 늘어나는 거고요. 2500만 명 중에서도 가구 수는 분화되는 거기 때문에 방금 얘기한 서울 주변의 3기 신도시 이런 데에 수요가 없어서 공동화되는 현상은 나타날 가능성은 거의 없습니다.

◎ 진행자 > 저는 공동화가 아니라, 공동화까지 아니겠지만 아파트 프리미엄은 줄지 않겠나. 아파트 많이 공급되면. 그래서 지금 집값은 아파트 부족을 반영한 걸 텐데. 공급이 늘어나면 프리미엄 유지가 되겠나.

◎ 박합수 > 공급이 풍족해서 그 정도를 더 넘어서는 공급은 사실은 이상적입니다. 아파트가 서울에서 80%가 간다는 것은 있을 수 없는 얘기고 제 소망은 70% 정도 되면 다행이겠다. 아파트 부족은 단시간에 해결하기 어려운 문제고 서울 같은 경우는 지속적으로 추진해야 가능한 곳이고. 그렇게 되면 오히려 그래도 여전히 80~90% 정도의 아파트 거주 수요는 있기 때문에 다소 성급한 예단이 아닌가 생각이 들고요. 지금 오히려 수도권의 집중력, 그런 우리의 걱정 외곽지역 공실, 지방 광역시와 농어촌의 문제로 작용할 수 있습니다. 인구 감소가 되면서. 그러나 수도권은 별개로 취급해 다뤄야 하고.여전히 수도권의 집중력은 산업단지 집중은 반도체 클러스트가 됐든 테크노밸리가 됐든 수도권에 집중하는 모양새가 있기 때문에.

◎ 진행자 > 요즘 수도권에 모여들고 있더군요.

◎ 박합수 > 그래서 이런 수도권의 2600만 명 이런 거는 인구도 조금 더 늘어날 수 있지만 가구 수가 더 분화되기 때문에 수요는 더 늘어날 확률이 많아요. 그래서 지금 단계에서는 수요가 공급을 넘어서서 공급이 남아돌 것을 걱정할 것이 아니라 어떻게 하면 공급을 늘려서 수요를 충족할 것인가. 집값을 안정할 것인가에 앞으로의 10년은 집중이 되어야 합니다.

◎ 진행자 > 남으면 박사님이 다 사주셔야 해요

◎ 박합수 > 걱정할 일이 없습니다.

◎ 진행자 > 저도 조각조각 말씀은 옳으신 것 같고. 하나 머릿속에 남은 의문은 그럼 외곽도 좋으니까 아파트 많이 지어질 거니 괜찮다. 서울도 다시 지으려면 용적률 높여줘야 하니 늘어날 것이다. 그러면 외곽도 늘어나고 서울도 늘어나면 그 집이 다...

◎ 박합수 > 그 걱정은 안 해도 된다는 게

◎ 진행자 > 연예인 걱정, 서울 집값 걱정, 서울 걱정하지 마라?

◎ 박합수 > 외곽에서는 교통이나 그런 면에서는 차별성이 될 것으로 보여지지만 그 걱정은 안 해도 되는 게 수도권에서는 방금 말했듯이 전국의 인구의 절반 이상이 수도권에 모여 살고 전국 국토 면적의 1/8수준의 땅이 수도권입니다. 그 수도권의 땅 중에서도 접경지역과 동쪽 자연환경 보존 지역은 밀도가 낮다고 했어요. 그러면 우리나라 전체 인구의 절반 정도는 어디에 모여 사는 거냐면. 서울 중심으로 집중적으로 모여 살아요.

◎ 진행자 > 앞으로 그 집중도는 더 늘어날 것으로 보는 거죠?

◎ 박합수 > 늘어나도 상관없는 거죠. 그만큼 수요가 있으니까. 그 대신 공급은 빨리 되지도 않아요. 그런 측면에서 서울지역에서 나중에 수요가 없어져서 집값이 떨어질 것이라는 걱정은... 20년 후부터는 혹시 모르겠습니다.

◎ 진행자 >남으면 사주시기로 했어요. 알겠습니다.

◎ 진행자 > 오늘은 전셋값을 모티브로 시작했는데 한 바퀴 다 돌았네요. 전세도 그렇고 집값도 그렇고 강보합은 예상되니 그런 시각으로 들여다보면 좋겠다, 나라 걱정은 3기 신도시 제발 좀 더 설계 다시 해서 많이 지어라. 안 지으면 큰일 난다.

◎ 박합수 > 큰일 납니다. 25만 호 늘리자 했잖아요. 그중 15만 호 정도를 청년층 주거 안정에 쓰는 거예요. 그러면 그건 출산 대책으로 이어지고 아주 중요한 건데 그걸 15층만 짓고 말겠다.

◎ 진행자 > 낭비다?

◎ 박합수 > 낭비 정도가 아니라 토지 보상 수십조 원을 보상을 해서 어렵게 확보한 땅을 어떻게 1/4만 아파트를 짓고 나머지는 15층짜리를 짓는다는 건 말이 안 되지 않습니까.

◎ 진행자 > 그렇게 짓고 서울시에 새 아파트 지어도 여전히 수요는 많은 수도권이라 그로 인해 공급 과잉에 따른 문제는 안 생길 거다?

◎ 박합수 > 안 생기는 게 아니라 3기 신도시 공급 완료돼도 여전히 공급부족 문제는.

◎ 진행자 > 그리고 서울 외곽이라도 GTX가 생기면 도심 접근성 좋아지니 GTX는 경기도나 좋아하는 거라는 것은 착각이다. 잘 들여다보면 좋다.

◎ 박합수 > 그렇습니다.

◎ 진행자 > 외곽 쪽 아파트도 교통 좋아지는 건 차라리 서울 있는 B 아파트보다 낫다는 생각까지

◎ 박합수 > 그렇습니다. B 아파트보다 서울에 20~30분에 들어올 수 있는 인프라 잘 갖춰진 곳은 서울의 빌라보다 기대감이 더 있을 수 있겠다.

◎ 진행자 > 박합수 교수였습니다. 감사합니다.

[내용 인용 시 MBC <이진우의 손에 잡히는 경제>와의 인터뷰 내용임을 밝혀주시기 바랍니다.]