[하우머니] "시세보다 1억 싸게 산다"…하반기엔 경매해야?

■ 재테크 노하우 머니쇼 '하우머니' - 설춘환 세종사이버대 부동산학과 겸임교수

올 초부터 고금리 여파로 경매시장에 나오는 매물들이 늘어나는 가운데 법원에서 ‘내 집 마련’을 기회를 찾는 사람들도 늘어나고 있습니다. 본격 하반기를 앞두고 외환위기 당시에도 보기 어려웠던 명동 빌딩까지 매물로 나오면서 경매시장 활황의 신호탄이라는 분석까지 나오고 있는데요. 경매시장과 향방과 더불어 하반기 내 집 마련 전략까지 경매길잡이 설춘환 교수님 모시고 자세히 알아보겠습니다. 

Q. 벌써 5월도 마지막 주입니다. 최근 부동산 시장이 살아난다는 얘기, 기사를 통해서도 계속 접하고 있는데요. 부동산 선행지표라고 불리는 경매시장에서도 시장 반등의 조짐이 나타나고 있다고요?

- 달아오르는 서울아파트 경매시장…분위기는?
- 서울에 2번 이상 유찰된 33평형 아파트 대단지 1건
- 매매시장 분위기 살아나면서 경매물건 감소세
- 일반매매로 매각되면서 채무를 변제하는 케이스
- 경매 낙찰가율 100% 넘으면 시장 반등 신호
- 학군 좋은 역세권 대단지 선호도 높아

Q. 실제 시장 분위기를 보는 데는 임장만 한 게 없는 것 같아요. 최근에 청라와 마곡에 임장 다녀오셨다고 하던데 어떠셨는지 후기 좀 들려주시죠?

- 전문가가 들려주는 청라와 마곡 임장 후기는?
- 청라와 마곡 모두 남녀노소 선호하는 지역
- 신축 아파트 많고 인프라와 편의시설 우수
- 청라, 인천 5도심 중 하나…핵심 지역으로 주목
- 청라, 지하철 7호선 연장선…2028년 개통 예정
- 스타필드 청라 등 호재…커널웨이 공실은 주의
- 청라 아파트와 오피스텔 선호…상가는 주의해야
- 2040년 도시기본계획 핵심 3도심·7광역·12지역중심
- 마곡, 7광역중심 중 하나로 서울 핵심지역 
- 마곡, 많은 일자리와 교통 편의성 부각
- 마곡 아파트와 오피스텔 인기…상가 공실은 주의
- 지식산업센터 공사 중, 임대수익률 감안한 접근

Q. 지금까지 시장을 살펴봤으니 하반기 전망을 좀 해봐야겠죠. 지난주 금통위도 있었고, 금리인하가 그래도 하반기엔 이뤄지지 않을까 하는 기대감이 있거든요. 실제로 금리인하가 이뤄진다면 경매시장엔 어떻게 작동할 거라고 보세요?

- 하반기 금리인하 기대감, 경매시장 영향은?
- 금리인하, 매매시장 활성화…경매시장 매물 급감
- 하반기 미 연준 금리인하 기대감 상승
- 미국 금리인하 후 한은도 금리 인하 가능성
- 국내 금리인하, 부동산시장에 미칠 영향 긍정적
- 시장 유동성 풍부·대출이자 감소로 수요 증가
- 금리인하시 경매시장 매물 감소, 선호도 감소 전망

​​​​​​​Q. 통상 경매물건은 매물로 접수되고 실제 경매까지 7~8개월 정도 걸리는데요. 올해 1분기에 접수된 물건들을 보면 대충 하반기에 나올 물량들이 가늠이 될 것 같거든요. 예상 물량은 어느 정도라고 보면 될까요?

- 경매 쏟아지네…하반기에 역대급 큰 장 선다?
- “매매시장 분위기 개선됐지만 건수가 많지는 않아”
- 경매물건, 신규 접수 후 7~8개월 뒤 경매 진행
- 올해 1분기 신규 경매 접수 건수는 2만 9904건 
- 2013년 3만 393건 이후 11년 만에 최대치를 기록

​​​​​​​Q. 최근 경매에 나온 서울 명동의 꼬마빌딩이 2차례나 유찰되는 일이 있었어요. 외환위기 때도 없었던 일이라 전문가들도 굉장히 놀랐다고 하던데요. 이 사건이 하반기 경매 시장을 전망하는데 ‘상징적인 케이스’가 될 거라고요?

- 넉 달 새 100억 떨어진 '꼬마빌딩'…하반기 경매 가늠자?
- 4호선 명동역 도보 1분 알짜 입지에도 경매 또 유찰
- 감정가 3.3㎡당 10억 171만 원 6088원…총 318억 1220만 원
- 다음 달 13일, 3차 경매가격 약 203억까지 낮아질 전망
- 평당 감정가가 10억 원으로 고평가…상권 회복에도 부담
- 명동 권리금이 많이 사라져, 앞으로 어떻게 될지 관건

​​​​​​​Q. 경매 매물도 많이 쌓였는데 매수 시점을 두고는 의견이 엇갈리거든요. 좀 더 두고 접근해라, 아니면 지금이 기회다, 하반기에 경매로 접근한다면 언제가 좋겠습니까?

- 경매매물 쌓였는데, 집 산다면 언제?
- 경매 매수 시점 의견 분분…"최소한 금리 내리면 사라"
- “금리만 하락했다고 무조건 투자는 금물…선거가 변수” 
- 일반 매매시 시장의 분위기와 시세가 중요
- 경매, 유찰로 시세보다 최소 10~20% 이상 저렴
- 경매로 접근한다면 시장이 불황일때가 dbl
- 1년 전 3회 유찰된 물건 다수…경매 호황기
- “경매는 항상 기회, 싸게 낙찰받는 방법 고민해야”
- “명도 부담된다면 보증금 전액배당 매물에 관심”

​​​​​​​Q. 타이밍을 잘 재고 들어가면 좋겠지만 집을 당장 마련해야 하는 분들도 계시거든요. 다음 달에도 인기 지역의 아파트 경매가 줄줄이 대기 중이라고 하던데 눈여겨볼 매물도 소개해 주신다면요?

- 법원서 내 집 마련 해볼까…6월 경매 매물은?
- 서울 송파구 헬리오시티 등 역세권 아파트
- 마포·합정·홍대·망원·연남동 부동산 핫플
- 성수동·연무장길·아뜰리에길 등 상권 주목
- 마포 상수동의 꼬마빌딩, 시세파악 후 접근
- 성수동 아파트, 1회 유찰로 최저가 12.7억

​​​​​​​Q. 부동산만큼 변동성이 크고 부담스러운 시장이 있을까 싶습니다. 마지막으로 경매로 내 집 마련 도전하시는 분들께 현실적인 조언을 좀 해주신다면요?

- 경매 노린다면, 이것만은 꼭 명심해야?
- 본인의 자금여력과 대출 가능 한도 확인
- 지역을 정한 후 물건분석 및 임장 필수
- 역세권·신축·대단지·편의시설 위주로 접근
- 지역별 경매물건 선택 후 시세파악과 입찰
- “경매는 실전, 직접 입찰을 위한 목표 설정”

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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