금리 동결 그 이후, 상업시설 거래 현황은?
재작년부터 시작된 부동산 경기 침체는 2023년 한해 동안 시장에 만연한 모습이었다. 빠르게 올랐던 금리는 올해까지 3.5% 동결로 이어지며 시장 역시 약간의 안정세를 찾아가고 있지만 여전히 불안한 환경이 지속되고 있다. 이에 밸류맵이 올해 1분기 전국 상업업무 시설의 실거래 현황을 분석해 시장의 흐름과 함께 부동산 트렌드를 파악해보고자 한다.
올해 1분기 전국 (예상) 거래량은 3,238건으로 전분기 대비 2%가 상승했다. 이는 전년동기 대비 6%가 늘어난 수준이다. 거래량은 2022년 3분기 이후 급격히 하락하면서 전국 3,000여 건대의 거래량이 지속되고 있지만 소폭이지만 증가세로 돌아섰다는 점에서 향후 추이를 조금 더 지켜볼 만하다. 특히 주목할 점은 전국 상업업무 시설의 토지평단가가 1,924만원으로 전분기 대비 7% 상승했다는 점이다. 이는 전년 동기 대비 19%가 오른 수준으로 거래량이 회복되지 않은 상황에서 가격이 상승했다는 점 역시 그간 시장에서 보여지지 않았던 모습이다.
전체 거래금액과 총 거래 대지면적을 살펴보면 가격이 완만하게 우상향하던 2020년 이전에는 거래금액 대비 거래 대지면적의 비율 거래 대지면적이 더 높은 모습으로 토지가격이 고평가 되지 않았다. 하지만 2020년 들어서면서 전체 거래금액 대비 거래 대지면적 비율이 반대가 되며 토지가격이 고평가된 모습이다. 즉 과거 100평의 땅이 거래될 경우 거래금액이 50억원이었다면 2020년 대에는 100억원대로 늘어났다고 볼 수 있다. 2022년 3분기 이후 침체기가 빠르게 진행되며 거래금액과 대지면적 비율이 동일한 수준을 이어갔지만 올해 1분기에는 소폭 고평가 된 모습을 보이고 있다.
상업업무 시설의 분기별 상승률을 조금 더 살펴보면 23년도 1분기에는 전부기 대비 0% 상승, 23년도 2분기 11%가 상승하며 거래가 상승세로 돌아서는 듯한 모습을 보였으나 이후 하반기에 거래량이 탄력을 받지 못하면서 2분기 연속 하락했다. 올해 1분기에는 2%가량 거래량이 늘어났지만 계절적 요인으로 해석될 여지가 많으며 시장 침체의 향방을 보기 위해서는 2분기 이후까지 지켜봐야 될 것으로 볼 수 있다. 다만 시장에서 긍정적인 시그널로 볼 수 있는 부분은 바로 토지평단가가 지속적으로 증가하고 있다는 점이다. 상업업무시설의 전년동기대비 증감 수준을 보면 지난해 4분기 10%, 올해 1분기 19%로 2분기 연속 상승세를 보이고 있다. 즉 거래량이 소폭 상승에 그쳤으나 전년 수준과 비교하면 가격이 뚜렷한 상승세를 보이고 있는 만큼 2분기에도 전년 동기 대비 가격 상승이 이어질 경우 시장 회복 시그널로 해석될 수 있다.
월별로 거래량을 분석하면 2024년 1월 전국 상업업무 시설 거래량은 912건으로 전년 동기(752건) 대비 21.3%가 늘어난 수준을 기록했다. 이어 2월에는 974건으로 1월의 거래상승세가 이어지지 못하고 전년 동기 대비 6.1%가 감소했다. 3월은 1352건 거래가 예상되며 이는 전년 동기 대비 5.8%가 늘어난 수준이다. 2월에 소폭 감소한 모습을 보인 거래가 3월에 다시 회복된 것으로 드러난다.
시도별로 전년 동기 대비 거래량이 가장 많이 늘어난 곳으로 서울시로 347건(예상)을 기록했다. 이는 전년 동기 대비 18%가 늘어난 수준이다. 이어 경상북도가 298건으로 전년 동기 대비 17% 상승을 나타냈으며 광주광역시는 총 80건으로 14%가 증가했다. 울산과 경기도는 각각 5%, 4%가 늘어나며 48건, 708건을 기록했다. 반면 거래량이 가장 많이 하락한 곳은 제주도로 총 32건을 기록하며 전년 대비 50% 가까이 거래량이 감소했다. 인천광역시 역시 112건 거래에 그치면서 전년 동기 대비 26%가 하락했다. 비교시점이 되는 2023년도 1분기는 상업업무 시장이 가장 많이 침체됐던 시기인 점을 감안하면 제주도와 인천 등은 시장 침체가 깊어지고 있는 것으로 보여진다.
시도별로 2023년 3분기부터 올해 1분기까지 3분기 가량의 추이를 살펴보면 거래량이 가장 많은 곳은 경기도로 올해 1분기 779건이 거래됐다. 경기도는 3분기 연속 거래량이 상승했지만 토지 평단가는 1분기 기준 885만원으로 3분기 연속 소폭 하락세를 지속 중이다. 즉 가격이 하락하면서 거래가 늘어난 대표적인 지역으로 볼 수 있다. 두번째로 거래가 많은 지역은 서울로 올해 1분기 347건(예상)이 거래가 됐다. 전국에서 2번째로 거래량이 많지만 3분기 연속 거래량은 감소세를 보이고 있다. 토지평단가가 3분기 연속 상승하며 9,480만원을 기록했다. 즉 고가의 알짜매물 위주로 시장에서 소화되면서 가격이 지속적으로 오르는 반면 거래량 자체는 쉽게 회복되지 못한 것으로 보여진다. 이처럼 가격이 오르면서 거래량이 감소세를 보이는 곳은 부산을 꼽을 수 있다.
부산 역시 올해 1분기 거래량은 155건으로 전분기 대비 거래량은 감소했지만 가격은 오히려 토지평단가가 3,697만원을 기록하며 전분기 대비 두 자릿수가 늘어났다. 대구지역은 3분기 연속 토지평단가가 하락하며 3.3㎡당 1,438만원으로 떨어졌지만 거래량도 3분기 연속 하락하며 가격과 거래량이 모두 하락세를 보이는 모습이다.
상업업무 거래 주 시장인 서울을 자치구별로 분석하면 1분기 예상 거래량이 강남구 59건, 중구 35건, 종로구 24건, 마포구 22건, 성동구 21건, 서초구 19건, 송파구 15건, 용산구, 서대문구 및 동대문구 14건, 광진구 및 구로구가 11건 등 순으로 나타났다. 10건 미만이 구를 제외한 곳들 중 전년 대비 증감률이 가장 높게 나타난 곳은 서대문구로 23년 1분기 6건 거래에 그쳤으나 올해 1분기 14건 거래되며 147%가 상승했다. 이어 구로구가 5건에서 11건으로 늘어나며 119%, 송파구가 10건에서 15건으로 늘어나며 같은 기간 53% 증가, 강남구가 41건에서 59건으로 증가하며 44%가 늘어났다. 25개 구 중에서 전년 대비 거래량이 증가한 곳은 19곳이며 전년 대비 거래량이 감소한 곳은 강동구, 강북구, 금천구, 동작구, 성북구, 중구 등 6곳으로 나타났다.
상업업무 시설을 금액대별로 보면 올해 1분기 거래된 매물 중 10억원 미만이 차지하는 비중은 63%로 이는 전분기 대비 1%p가 늘어난 수치다. 10억~50억원대 사이 매물 비중은 28%로 전분기 대비 2%p가 감소한 반면 50억원~100억원 매물의 비중은 4.5%로 전분기 대비 0.2%p가 확대됐으며 100억~500억원 사이 매물도 3.5%로 전분기 대비 0.3%p가 늘어났다. 500억원을 초과하는 매물 비중은 0.4%로 이 역시 전분기 대비 0.1%p가 확대됐다.
올해 1분기 10억원 미만의 상업업무 시설이 가장 많이 거래가 된 곳은 경기도 김포시 대곶면으로 총 17건이 거래가 이뤄졌으며 이어 경기도 화성시 우정읍이 10건, 화성시 팔탄면과 경북 칠곡군 왜관읍이 8건으로 나타났다. 이어 경기 광주시 곤지암읍과 경기 김포시 통진읍, 경북 김천시 남면, 충남 아산 음봉면에서 각각 7건 거래가 발생했다.
10억원에서 50억원 사이 상업업무 시설이 가장 많이 거래가 된 곳은 경기도 용인시 처인구 모현읍으로 총 10건의 거래가 이뤄졌다. 이어 경기도 남양주시 진접읍과 경기도 시흥시 정왕동에서 각각 6건, 경기 김포시 대곶면과 경기 화성시 향남읍, 부산 강서구 강동동, 부산 기장군 기장읍, 인천 미추홀구 주안동, 인천 서구 왕길동에서 각각 5건이 거래가 됐다.
50억원에서 100억원 사이에서는 대부분이 강남구에서 거래가 발생하며 대치동과 신사동, 역삼동에서 각각 4건이 거래가 됐다. 성동구 성수동2가에서도 4건이 거래가 됐다. 강남구 논현동에서는 3건이 거래가 됐으며 서대문구 창천동과 마포구 신수동, 서초구 서초동, 성동구 성수동1가에서도 각각 3건이 거래가 됐다. 경기도 지역에서는 안양시 만안구 안양동에서 50억~100억원 사이 건물이 3건이 거래가 됐다.
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ⓒ월간 전원속의 내집 2024년 5월호 / Vol.303 www.uujj.co.kr
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