[고분양가의 습격] ①한없이 오르니…"'줍줍'에만 개미떼"

분양가 3.3㎡당 1억원 돌파했어도 청약 '척척'…공사비·인건비 영향

[편집자주] 분양가가 치솟고 있다. 3.3㎡당 전국 평균 분양가가 2000만원 수준까지 다다랐다. 서울 강남 한복판 아파트에서는 분양가상한제가 적용됐는데도 6000만원대 분양가가 시세보다 저렴하다며 청약자들이 몰리고 있다. 서울 일각에서는 1억원 넘는 분양가에도 고급 아파트가 속속 팔려나가는 진풍경이 펼쳐지고 있다. 왜 이렇게 분양가가 치솟기만 하는지 그 원인을 파헤쳐본다.

[아이뉴스24 이효정 기자] #. 서울 서초구 잠원동의 신반포22차아파트를 허물고 최고 35층 2개동 160가구를 새로 짓는 재건축 사업. 올해 초 시공사인 현대엔지니어링과 조합은 협의 끝에 3.3㎡당 공사비를 1300만원으로 합의했다. 2017년 500만원에서 두 배 넘는 수준이다. 여기에 서울의 비싼 땅값이 반영된 택지비까지 더해져 분양가는 3.3㎡당 최저 8500만원 수준에 이를 것으로 보인다.

분양가가 가파르게 치솟는데도 서울 주요지역 아파트를 분양하는 때면 수많은 인파가 몰려 북적이기 일쑤다. 그만큼 충분한 공급이 이뤄지지 있고 있는 것이란 방증으로 풀이된다. 올해 초 서울 용산구 '경희궁 유보라' 견본주택 방문객들이 모형도를 보고 있다.

집값이 약보합세로 조금씩 꿈틀거리는 가운데 아파트 분양가가 천정부지로 치솟고 있다. 청약자들은 높아진 분양가에도 엄두가 안 나다보니 경쟁력 있는 단지를 제외하곤 청약자들의 관심이 저조하다. 높아진 분양가에 되레 무순위 청약, 이른바 '줍줍'을 노리는 청약자들만 늘었다. 새 아파트의 대기 수요는 항상 있지만, 높아진 분양가를 감당하기 어려운 청약자들이 많다보니 분양시장의 빈익부 부익부 현상이 가속화하고 있다는 의미다.

27일 부동산 업계와 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 전국의 민간아파트 분양가격지수는 지난달 기준 218.8로 집계됐다. 2014년(=100)을 기준으로 했을 때 두 배 넘는 수준으로 증가했다는 뜻이다.

서울·인천·경기 수도권 지역만 보면 지난달 기준 192.4, 5대 광역시와 세종특별자치시는 249.6으로 집계됐다. 기타 지방도 214.1로 높은 수준을 나타났다.

이에 ㎡당 분양가격은 전국 기준으로 지난해 4월 484만4000원에서 지난달 568만3000원으로 100만원 가까이 뛰었다. 3.3㎡당 1878만7000만원이다.

서울만 보면 이런 상승 폭이 두드러진다. ㎡당 분양가격은 같은 기간 928만6000원에서 1177만원으로 1000만원을 훌쩍 넘어섰다. 3.3㎡당 3890만9000원에 달한다.

최근 10년간 민간 아파트 분양가격 추이 [표=이효정 기자]

분양가가 높아지는 이유는 공사비가 높아지고 있기 때문이다. 코로나19 이후 초저금리 시대에 돌입한 이후 시장에 유동성이 넘쳐났고 물가도 자연히 올랐다. 여기에 물류 대란이 겹치면서 건설자재 가격이 상승했다. 최저임금은 오르는 동안 인력 부족 현상이 겹치면서 건설 노동자의 몸값도 높아졌다.

높아진 물가에 금리까지 부담이 커졌다. 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)의 금리는 두자릿수인 것으로 전해졌다. 금리가 높아진데다 각종 수수료까지 더해져서다.

서울에서 분양가상한제가 적용되는 아파트 분양에는 늘 청약자들이 북적인다. 사진은 올해 초 서울 강남구 자이갤러리에서 '메이플자이' 견본주택 방문객들이 입장을 기다리는 모습.

◇ 고분양가에 분양시장도 양극화…줍줍 당첨은 '로또' 당첨

고분양가가 흔한 일이 되면서 분양시장도 '묻지마 청약'이 아닌, '똘똘한 한 채'를 지향하는 경향이 또렷해졌다. 우선 수도권과 지방의 청약 경쟁률만 봐도 차이가 극명하다. 직방에 따르면 올들어 지난달까지 청약접수를 진행한 전국의 아파트 단지 99곳 중 미달된 단지는 52개였으며, 이 중 69%인 36곳이 지방의 아파트였다. 같은 기간 청약을 받은 서울 아파트 단지 6곳은 모두 1순위에서 청약 점수를 마감해 대비됐다.

3.3㎡당 분양가가 1억1500만원이었던 광진구의 '포제스 한강'은 지난 4월 청약에서 분양가가 160억원에 달하는 펜트하우스 타입이 완판됐다. 서초구의 메이플자이는 분양가상한제가 적용돼 3.3㎡당 분양가가 6831만원으로 81가구 모집에 3만5000명 이상 청약수요자들이 몰려 1순위 평균 442대 1 경쟁률을 기록했다.

분양가상한제 적용 여부에 따라 극과 극의 결과를 낳기도 했다. 올들어 이달까지 분양가상한제가 적용된 아파트의 1순위 청약 경쟁률은 19.5대 1였다. 분양가상한제가 적용되지 않은 아파트의 1순위 경쟁률이 3.2대 1인 것을 고려하면 6배 높은 수준이다.

이런 현상은 무순위 청약에서 극명하게 드러났다. 지난 2월 서울 강남구 개포동의 ‘디에이치 퍼스티어 아이파크’ 3세대의 무순위 청약에 101만3000명의 청약자가 몰리며 역대 최대 기록을 경신했다. 청약통장 100만개가 몰렸다는 의미다.

KB금융지주 경영연구소가 지난 2022년 3월부터 올해 4월까지 모집 공고가 나온 무순위 청약 단지 541개를 분석한 결과 11.6%는 경쟁률이 1000대 1이 넘었다. 반면 청약 미달도 18.6%였다.

KB금융 경영연구소는 보고서에서 "무순위 청약은 청약통장 유무와 거주지 제한, 무주택 여부와 관계없이 청약할 수 있어 분양가 상한제로 인해 가격이나 입지적인 이점이 있는 경우 수요가 집중될 수밖에 없다"고 분석했다.

/이효정 기자(hyoj@inews24.com)