서울 아파트값 회복세에도 하락하는 ‘영끌 성지’ 노·도·강

서울 아파트값 8주 연속 상승…노원·강북은 28주 연속 하락
영끌족 몰리던 2021년보다 거래량 약 60% 급감
전문가들 “갭투자 수요 감소에 하락세… 반등 가능성 있어”

서울 아파트값이 8주 연속 상승했지만, 한때 ‘영끌족 성지’로 꼽히던 노원구, 도봉구, 강북구(노·도·강)는 하락세를 보였다.

서울 노원구 도봉구 일대 아파트. /연합뉴스

26일 한국부동산원의 아파트 주간매매변동률에 따르면 5월 둘째 주(지난 13일 기준) 서울 아파트값 0.03% 올라 8주 연속 상승세를 이어갔다. 반면 노·도·강은 하락세가 이어졌다. 강북구, 노원구는 각각 0.01% 하락해 28주 연속 하락했다. 도봉구는 0.03% 하락하며 26주 연속 하락했다.

노·도·강은 올해 기준(1월 1일~5월 13일) 서울 25개 자치구 중 아파트 매매가격 누적 하락률 1~3위를 기록했다. 도봉 0.91%, 강북 0.71%, 노원 0.63% 순으로 하락했다.

노·도·강은 부동산 호황기였던 2021년 20·30세대가 갭투자 등을 위해 매수세가 몰리면서 ‘영끌족 성지’가 됐다. 한국부동산원 아파트 매매거래현황에 따르면 2021년 노도강 아파트 매수자 가운데 45.5%가 20·30세대였다. 특히 노원구는 20·30 매수자 비율이 49.3%로 서울 자치구 중 가장 높았다. 도봉구, 강북구는 2030 매수자 비율이 각각 41.5%, 37.8%였다.

그러나 이후 거래량이 줄면서 집값 하락세가 이어지고 있다. 노원구의 올해 1분기 아파트 매매 거래량은 644건으로 지난 2021년 1분기(1576건) 대비 932건 줄었다. 59.1% 감소한 수치다. 도봉구의 올해 1분기 거래는 299건으로 2021년 1분기(766건) 대비 60.1%인 총 467건이 줄었다. 강북구는 167건으로 같은 기간 55.2% 줄었다.

거래량이 줄어들면서 하락거래도 꾸준히 발생하고 있다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실(아파트 실거래가)에 따르면 노원구 중계동 중앙하이츠는 지난 11일 전용 84㎡가 6억1000만원에 거래되면서 2021년 기록한 최고가 대비 2억1000만원 하락했다. 강북구 경남아너스빌도 지난 13일 6억7000만원에 거래되면서 2021년 기록한 최고가 대비 2억7000만원 하락했다.

고금리, 공사비 인상으로 추가분담금 부담이 늘면서 이 지역 재건축 단지도 가격 하락을 피할 수 없었다. 노원구 상계주공 5단지 전용 31㎡는 2021년 8억원에서 올해 4억6000만원까지 하락했다. 상계동 보람아파트 전용 79㎡는 올해 3월 6억2800만원에 거래되며 6200만원 하락했다.

고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “노·도·강은 재건축 아파트가 큰 비중을 차지하는데 최근 공사비가 오르면서 추가분담금이 크게 올라 투자 수요가 줄었다”며 “또 최근 트렌드가 재건축 예정 단지보다 신축을 선호하는 방향으로 바뀌면서 노·도·강의 하락세가 계속됐다”고 했다.

박원갑 KB부동산 수석전문위원은 “최근 갭투자 수요가 줄고 실거주 위주로 시장이 돌아가면서 갭투자 수요가 많았던 노·도·강이 하락세를 보였다”며 “재건축 단지도 공사비가 오르면서, 기대가 많이 줄었다”고 했다.

다만 노·도·강 지역 아파트는 가격 경쟁력이 있어 다시 회복세를 보일 수 있다는 분석도 나온다. 박 수석전문위원은 “부동산 상승기엔 서울 중심부 집값이 오르고 노·도·강 같은 외곽지역 집값이 뒤따르기 때문에 서울 집값이 오르고 있는 만큼 노·도·강도 회복세를 보일 수 있다”며 “재건축 수요는 줄었지만 노·도·강은 상대적으로 가격이 저렴해 다시 매수세가 유입될 수 있다”고 했다.

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