아파트 보유한 형과 함께 사는데 청약 가능할까?…알쏭달쏭한 청약자격 Q&A [부동산 빨간펜]

남산타워에서 본 아파트 단지 모습. 뉴스1

이축복 산업2부 기자

한국에 주택 청약제도가 본격적으로 도입된 시기는 1977년이라고 합니다. 45년이 넘는 시간 동안 청약 제도는 서민들에게 내 집 마련의 기회를 주는 수단이 되고 있죠.

청약과 관련된 사항은 개별 단지 입주자모집공고문을 읽어보는 것이 가장 정확합니다. 하지만 입주자모집공고문은 깨알같이 작은 글씨로 써져 읽을 엄두가 나지 않곤 합니다. 오랜 시간 동안 청약제도가 운영되며 그때그때 나타난 문제점들을 보완하려다 보니 구구절절 유의사항을 알려줄 수밖에 없게 된 것이죠.

하지만 내게 필요한 정보라면 알고 넘어가야겠죠? 이전 빨간펜에서도 이런 문제를 해결하기 위해 입주자모집공고문에서 꼭 확인해야 할 정보를 엄선했는데요, 이번에는 입주자 모집공고문에 담긴 세대원, 주택소유 여부 등 구체적인 청약 자격에 대해서 조금 더 다뤄보고자 합니다.

Q. 과거에 부모님과 함께 거주할 때 부모님이 주택 청약에 당첨되셨습니다. 지금은 독립해서 제가 세대주가 됐는데 부모님의 과거 당첨 사실이 제 청약 요건에 영향을 주나요?

“청약 자격에 영향을 미치지 않으니 걱정하지 않으셔도 되겠습니다. 물론 세대원 중 주택을 보유하고 있는 사람이 있는지, 과거에 청약 당첨이 된 사람이 있는지 등을 근거로 청약 자격을 제한하기도 합니다. 단, 당첨으로 인한 청약 제한은 입주자모집공고일 현재 세대원을 기준으로 판단합니다. 공고일 기준 부모님과 별도 세대를 구성하고 있다면 부모님은 세대원에 포함되지 않으니 고려 대상에서 제외됩니다.”

Q. 주택을 소유하고 있는 형제·자매의 동거인입니다. 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있는데 무주택세대 구성원으로 인정받을 수 있을까요?

“가능합니다. 먼저 세대원 판단 기준은 입주자모집공고일 현재 청약 신청자 및 배우자의 세대별 주민등록표 및 가족관계입니다. 직계존비속이 아닌 형제·자매는 청약 신청자와 동일한 세대별 주민등록표에 등재되더라도 세대원으로 인정되지 않습니다. 따라서 신청자의 주택 소유 판단에 영향을 미치지 않습니다.”

Q. 현재 소유하고 있는 주택을 가정어린이집으로 활용하고 있습니다. 이런 경우에도 주택을 보유한 것으로 봐야하나요?

“네 그렇습니다. 소유한 주택을 어린이집으로 활용하더라도 등기사항증명서 및 건축물대장에 주택으로 등재되어 있으면 청약 제도에서는 주택을 소유한 것으로 판단합니다. 업무용으로 썼다고 착각해 무주택기간으로 산입했다가는 부적격 판정을 받을 수 있습니다. 소유한 주택을 노인복지시설로 활용하더라도 결과는 같습니다. 반면 오피스텔, 기숙사 등 준주택을 소유한 경우에는 주택 청약 때 주택 소유자로 보지 않습니다. 이 때문에 오피스텔 매매를 권할 때 계속 청약도 넣을 수 있다는 말로 설득하곤 하죠.”

주택 청약 관련 자주 묻는 질문

주요 질의	답변
집 있는 형제·자매와 같이 살아도 무주택 인정받는지	형제·자매 주택 소유는 청약과 무관, 무주택 인정 가능
청약 당첨된 부모님과 살다가 독립해 별도 세대를 구성했다면	공고일 기준 별도 세대라면 청약 가능
소유한 주택을 어린이집·노인복지시설로 썼다면	청약 시 주택을 보유한 것으로 봐야 함
만 60세 이상 부모가 소유한 주택에 함께 살고 있다면	무주택 인정받지만 노부모를 부양가족으로 넣을 수는 없어

Q. 주택을 보유하더라도 청약 자격이 유지되는 경우는 없나요?

“있습니다. 전용면적 60㎡ 이하 소형주택, 또는 공시지가 기준 지방은 1억 원, 수도권은 1억6000만 원 이하인 저가 주택은 보유하더라도 청약에서 무주택자로 간주합니다. 청약 제도에서는 지방에서 저가 주택을 보유한 사람과 주요 입지 고가 아파트를 보유한 사람을 다르게 보고 있습니다. 저가 주택 기준은 지난해 11월 완화됐는데 이전까지는 지방 8000만 원, 수도권 1억3000만 원 이하였습니다.

올해에만 적용되는 예외 사례도 있습니다. 바로 세입자가 1년 이상 거주하던 주택을 매입해 생애 최초로 취득한 경우입니다. 전용면적 60㎡이하이고 실거래가격이 지방 2억 원, 수도권은 3억 원 이하여야 합니다. 최근 전세사기 등으로 본인이 거주하는 집을 어쩔 수 없이 매입해야 하는 경우 청약에서 불이익을 받는 것을 구제하기 위한 것입니다. 이외에도 상속으로 주택 공유지분을 취득한 경우라면 부적격자로 통보받더라도 3개월 내에 지분을 처분하면 되는 등 예외가 있습니다. ”

Q. 부모님이 60세 이상이면 부모님이 주택 또는 분양권을 소유하고 있더라도 저는 무주택자로 인정받을 수 있다고 들었습니다. 그러면 현재 부모님과 같이 사는 제가 청약할 때 부모님을 부양가족으로 넣어도 문제 없을까요?

”불가능합니다. 청약 제도에서 무주택과 부양가족 기준이 다르게 적용되기 때문입니다. 이런 경우라면 무주택으로만 인정됩니다.
특별공급에서도 사안이 나뉩니다. 혼인 후 주택을 소유한 부모님과 함께 동일 세대를 구성해 거주하는 경우를 생각해볼까요. 부모님이 모두 만 60세 이상이라면 본인은 무주택자로 간주돼 생애최초 특별공급 청약을 신청할 수 있습니다. 하지만 공공임대주택, 노부모 특별공급 청약 시에는 부모님을 부양가족으로 넣을 수 없고, 무주택자로도 인정되지 않습니다.“

Q. A, B 두 주택에 각각 청약해 A단지에서는 예비입주자로 선정되고 B단지에서는 당첨이 되었습니다. A 단지의 예비입주자 동호수 추첨일과 B단지의 당첨일이 같은 날입니다. 이럴 땐 어떻게 해야 하나요?

”A주택이 더 매력적이라고 생각해 A 단지 예비입주자 동·호수 추첨에 참여하고 싶을 수도 있습니다. 하지만 이런 경우라면 B주택을 공급받아야 합니다. 이를 어겨 A주택의 동·호수 추첨에 참여해 추가입주자로 통지되면 모든 당첨이 무효로 처리되는 점에 유의해야 합니다.

Q. 소규모 아파트 재건축을 진행했습니다. 조합원들끼리 모두 합의한 경우 추첨 없이 각자 원하는 동·호수를 지정해 받아도 되나요?

“불가능합니다. 현행 주택공급에 관한 규칙에서는 주택 공급 방법은 일반공급, 우선공급 및 특별공급으로 구분하며 사업 주체는 입주자를 선정할 경우 동·호수는 추첨으로 배정하도록 규정하고 있습니다. 다만 이는 30채 이상 아파트에 해당합니다. 아파트 규모가 29채 이하라면 추첨 없이 동·호수를 배정할 수도 있습니다.”

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이축복 기자 bless@donga.com