"입주권 사서 완공 직후 팔면 세금 '폭탄'…2년은 보유해야 절세"

국세청, 재개발·재건축 양도소득세 비과세 혜택 안내

박종민 기자

#. 1주택자인 민국씨는 2021년 8월 다른 아파트 분양권을 취득해 지난해 3월 아파트가 준공되자 올해 2월 매매했다. 분양권 취득일로부터 2년 이상 경과했으니 기본세율이 적용돼 양도소득세를 9300만 원만 낼 걸로 예상했지만 아니었다. 민국씨에겐 단기보유세율이 적용돼 2억 800만 원의 양도소득세가 부과됐다.

23일 국세청은 "분양권 또는 분양권으로 취득한 신축주택을 양도하는 경우 양도시기와 보유기간에 따라 적용 세율이 달라지므로 유의해야 한다"고 조언했다.

민국씨처럼 완공된 신축주택을 양도할 때 '실제 주택으로 보유한 기간(완공일~양도일)'이 1년 미만이면 단기보유세율 70%가 적용되고, 2년 미만까지도 60%의 높은 세율이 적용된다.

즉, 민국씨는 준공일인 지난해 3월을 기준으로 2년 이상 보유한 뒤 양도해야 기본세율을 적용받을 수 있어 절세에 도움이 된다는 설명이다.

국세청은 이처럼 재개발·재건축 사업이 진행되거나 주택청약에 당첨되는 경우 알아두면 유용한 절세 방안을 다양한 사례를 들어 추가로 소개했다.

국세청 제공

몽룡씨는 조합원입주권을 취득해 2021년 3월 준공 후 신축주택에 거주하지 않은 채 지난 2월 기존에 보유하던 주택을 매매했다. 일시적 '1주택+1입주권' 특례로 비과세 혜택을 받을 줄 알았는데, 1억 1300만 원의 양도소득세가 부과됐다.

국세청에 따르면 일시적 1주택+1주권 특례로 비과세를 적용받기 위해서는 세대 전원이 신축주택에 이사해 적어도 1년 이상 거주해야 한다. 만약 세대 전원이 전입하기 어렵다면 조합원입주권을 취득한 뒤 3년 이내 종전주택을 양도하면 비과세 적용이 가능하다.

정비사업 추진 주택이 완전히 멸실돼 조합원입주권으로 전환되기 전 매입해 그로부터 1년 1개월 뒤 양도했다가 양도세 폭탄을 맞은 2주택자 정음씨 사례도 있다. 일시적 1주택+1입주권 특례를 노렸지만, 이는 애초 취득 당시부터 조합원입주권을 승계취득한 경우에만 적용돼 1억 9800만 원의 세금을 물게 됐다.  

신축 분양에 당첨된 뒤 완공을 기다리는 동안 매입했던 주택을 신축 입주 전 양도할 때도 비과세 특례가 적용되지 않는 경우도 있어 주의해야 한다.

래미씨는 2021년 4월 신축 분양권을 취득하고 1년 뒤 다른 집을 사서 거주하다 지난해 4월 신축 완공 뒤 기존 집을 팔았다. 만약 다른 집을 먼저 사고 이후 분양권을 취득했다면 특례 적용이 됐겠지만, 래미씨는 분양권을 먼저 취득하면 일시적 1주택+1분양권 특례를 적용받지 못해 5500만 원을 낸 사례다.

이 밖에도 복잡한 재건축·재개발 양도소득세 및 비과세 혜택과 관련해선 국세청 누리집 별도 코너 '양도소득세 실수톡톡'을 참고하거나, 국세청 공식 블로그와 페이스북 등을 이용하면 된다.

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CBS노컷뉴스 최서윤 기자 sabi@cbs.co.kr

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