[스타트경제] '기대와 불안' 섞인 1기 신도시...정부 '재건축 시간표'대로 순항하나?

■ 진행 : 이정섭 앵커, 조예진 앵커

■ 출연 : 이정환 한양대학교 경제금융대학 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]

최신 경제 소식을 빠르고 친절하게 전달해 드립니다. 스타트경제, 오늘은 이정환 한양대학교 경제금융대학 교수와 함께하겠습니다. 어서 오십시오. 어제 정부가 발표한 1기 신도시재건축 이야기부터 다뤄보겠습니다. 지금 어느 지역에 얼마나 공급할 계획인가요?

[이정환]

선도지구라고 얘기하는데 이게 뭔지 아시면 나을 거라고 생각하고 있고요. 선도지구라는 것은 윤석열 정부가 들어오면서 재건축을 촉진하고자 혜택을 주려고 만든 지구라고 보시면 될 것 같습니다. 그래서 용적률이라든지 인허가라든지 안전평가 같은 것들을 간소화시키면서 어떻게 보면 사업성을 높이고 촉진시키는, 빠르게 진행시킬 수 있도록 하는 이런 제도라고 보시면 될 것 같고요. 총 이번에 2만 6000호를 1기 신도시라고 이야기하죠. 1기 신도시 일산, 중동, 평촌, 산본, 분당 이렇게 기본적으로 1기 신도시라고 이야기하는데 여기 각각 6000호, 4000호, 4000호, 8000호. 분당이 아파트가 제일 많기 때문에 제일 매우 배정을 했다고 하고 있고요. 그다음에 지자체에서 특별히 50% 정도는 추가해서 선정이 가능하다고 보시면 될 것 같습니다. 그런데 이거는 일반 재개발하고는 좀 다르고요. 통합 재개발이라고 얘기하는데 여러 단지들을 묶어서 한꺼번에 재개발하는 단지라서 기존에 여러분이 생각하시는 일반 단지 재건축 이런 것과는 조금 다른 제도다라고 이해하시면 될 것 같습니다.

[앵커]

이번에 규모는 2만 6000호에 플러스 알파가 될 것이다, 이렇게 말씀을 해 주셨고요. 이번에 선도지구로 선정되면 말씀하셨던 혜택들을 받게 됩니다. 이번 사업의 관건은 주민 동의율일 것 같아요. 지금 그래픽이 준비되어 있으면 보여주셨으면 좋겠는데요. 주민 동의율이 60점, 저렇게 지금 국토부가 제시한 기준인데 저렇다 보니까 재건축 열기가 가장 뜨거운 일부 지역이 더 유리할 것이다, 이런 전망이 있더라고요. 어떻게 보세요?

[이정환]

이게 아무래도 통합해서 건축을 하다 보니까 주민 동의 여부가 가장 중요하게 될 수밖에 없다는 말씀드릴 수 있겠고요. 이것은 사실 이게 선도지구 선정이라는 게 결국 여러 지구들이 자기네 동의한 것들, 그리고 정주환경 개선에 대한 평가, 이런 것들을 다 제안해서 공모를 바탕으로 선정을 하는 거거든요. 선정할 때 주민 동의 여부에 대해서 가점을 가장 많이 주겠다는 입장이고요. 그다음에 주차대수 같은 것도 줄이면, 아무래도 교통 같은 것들이 단지가 커지게 되면 더 문제가 될 수 있어서 차량 대수 같은 것들을 조금 줄이면 가점을 더 주겠다, 이런 이야기를 하고 있습니다. 그래서 결국 최종적으로는 사업실현 가능성에 가점, 원래 100점이 만점인데 5점까지 해서 점수를 105점 정도 배정한 것 같고요. 그래서 아무래도 통합적으로 하다 보니까 주민동의, 원래 재건축에 주민동의가 제일 중요하기는 한데 지금 여러 단지가 특히나 여러 단지가 같이 해야 할 가능성이 높기 때문에 동의를 받아와라. 그리고 95% 이상 가면 최고점을 주겠다고 하고 있는 양상을 보이고 있습니다.

[앵커]

올가을 정도 되면 접수부터 선정까지 이뤄질 텐데 2027년에 착공을 하고 30년 입주가 목표거든요. 그러면 현 시점으로 6년 뒤에 입주인데 이것에 대해서 비현실적이다, 그때면 이주 수요가 겹쳐서 전세난이 일어날 것 같다고 하는 의견도 있는데 어떻게 보시나요?

[이정환]

일단 아까 일반 재건축과 달리 이게 통합개발이라고 이야기하기 때문에 여러 지구 간, 그러니까 여러 단지 간에 또 이슈가 조금 있습니다. 그래서 일반적인 경우보다 조금 더 오래 걸릴 거라고 생각하고요. 일반 단지 개발도 지금 24년, 이게 거의 7년인데 7년 안에 될 것인가에 대해서 약간 짧다는 의견들이 많거든요. 주변에서 거의 10년은 걸려야 되는 것들이 아니냐는 의견 역시, 보통은 한 10년 정도는 잡는데, 그러니까 여유롭게 하면 10년 정도 잡는데, 7년 정도라는 것은 너무 기간이 짧은 것 아니냐, 이런 의견들도 나오고 있습니다. 그다음에 아까 말씀하신 대로 전세에 대한 이야기가 계속 나오고 있는데 지금 선도지구 선정에서는 어떻게 주민들을 이주시켜서 잠시 다른 데 살게 하고 다시 이주시킬지에 대한 이야기는 나오고 있지 않습니다.

그렇다는 이야기는 어떤 거냐면 주거환경에 대해서는 지자체에 일부 떠넘겼다고 하기는 좀 그렇지만, 지자체가 해결하라는 입장이기 때문에 이것이 같이 가야 되는 입장이고. 지자체의 공조, 협조도 필요한 것이기 때문에 만약에 전세 같은 것들이 잘 이뤄지지 않고 주민이주 같은 것들이 지연되게 된다면 공사 역시 지연될 수밖에 없는 이런 구조이기 때문에 목표는 2030년이기는 하지만 지연될 가능성은 분명히 있다. 그리고 갑작스럽게 2만 6000호가량이 전세를 찾게 되면 전세가격에 대한 불안정성까지 조금 내포할 수 있는 이런 제도다. 이런 상황이라고 말씀드릴 수 있겠습니다.

[앵커]

향후 선정되는 선도지구에서 신속하게 이런 정비사업이 이뤄질 수 있도록 정부의 지원이 뒤따라줘야 할 것 같습니다. 다음 주제 한번 살펴보겠습니다. 오늘 한국은행이 금융통화위원회를 엽니다. 대체적으로 기준금리 동결을 전망을 하던데 거기에 동의하십니까?

[이정환]

거의 모든 전문가들이 동결할 것이라고 생각을 하고 있고요. 그것은 최근에 서베이 같은 조사를 했는데 98% 이상이 이번에는 동결을 할 것이다라고 많이 예측을 하고 있습니다. 그 근거에는 몇 가지 요인이 있는데 일단 미국이 기준금리를 인하할 시점들이 자꾸 늦춰지고 있다. 물론 미국이 최근에 소비자물가지수가 예측보다 낮게 나오면서 9월 인하 가능성이 계속 대두되고 있기는 한데 조금 전만 하더라도 올해 안에 못 내리는 게 아니냐는 그런 의견들이 나오고 있었고요. 그러니까 한국 역시 올해 안에 내리지 못하는 게 아니냐는 그런 의견들도 많이 나왔습니다. 그만큼 미국의 기준금리가 높기 때문에 한미 기준금리 격차를 적정하게 유지하지 않으면 환율, 외환시장에 대한 우려가 있고. 그러니까 환율이 오르게 된다고 하면 수입물가 우려가 있기 때문에 아무래도 부담이 되는 상황이라고 보시면 될 것 같습니다.

그리고 국내 물가지수 역시 지난 최근에 2.9%로 2%대로 내려오기는 했는데 계속 3%대를 찍었거든요. 우리나라 역시 목표 수준이 2%대이기 때문에 물가 자체가 안정적이지 않다. 그리고 최근에 중동이 굉장히 불안하지 않습니까? 중동이 불안하다는 얘기는 우리나라는 굉장한 에너지 수입국인데 에너지 가격이 굉장히 불안하다는 이야기고요. 이렇게 에너지 가격이 불안하면 물가 상승 압력으로 작용할 수 있는 이런 상황이라 아무래도 불안한 점들이 많다. 그런데 금리 내리려고 하면 경기가 떨어져야 되는데 1분기 경제성장률 역시 예측보다 굉장히 좋게 나왔거든요. 그러니까 여러모로 봤을 때 결국은 금리를 낮추기는 좀 어려운 상황이라고 보시면 될 것 같고 미국이 금리를 낮추면 그 이후에 낮추지 않을까라는 의견들이 많이 나오고 있다고 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]

또 미 연준 FOMC 회의록도 공개가 됐잖아요. 여러 발언들을 종합해 보면 미국의 금리인하가 조금 더 미뤄질 가능성도 나오던데 어떻게 생각하세요?

[이정환]

이번 5월 1일에 있었던 FOMC에 대한 의사록이 나왔다고 보시면 될 것 같고요. 연준 위원들이 어떻게 경제를 평가하고 있고 미래의 물가 상황, 그리고 미래의 금리정책을 평가하고 있느냐는 정보를 줬다고 보시면 될 것 같습니다. 그래서 여기에서 부정적인 의견이 많이 나왔다고 보고 있거든요. 예전보다, 그러니까 12월에 생각했던 것보다 계속 물가의 경로가 불확실하고 예측보다 빨리 떨어지고 있지 않다는 불안한 요소로 굉장히 많이 지적을 했고 일부 연준 위원들은 금리를 올려야 되는 게 아니냐, 이런 추세가 지속된다고 하면 금리를 올려서물가를 빨리 잡아야 되는 게 아니냐는 매파적인 발언을 많이 해서 시장에서 조금, 금융시장이나 이런 데서 부정적으로 받아들였다고 아마 이해하시면 될 것 같습니다. 결국 미국 역시 물가가 최근에는 예측보다 낮게 나오면서 좋았지만 계속 1, 2, 3월 해서 기대치보다 높게 나왔거든요. 기대치보다 높게 나왔고 경제성장률이 워낙 좋다 보니까 물가 역시 수요가 늘어나게 되면서 물가상승 압력이 계속 작용하는 이런 채널들이 있기 때문에 이런 것이 불안한 요소들이 있었다고 보시면 될 것 같습니다. 그래서 물가가 불확실하고 경제가 너무 좋기 때문에, 오히려 금리를 올려야 되는 게 아니냐는 매파적인 의견까지 나오면서 전반적으로 금리인하에 대한 기대감을 꺾는 그런 의사록이었다고 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]

이 FOMC 의사록이 공개된 뒤에 그런 매파적 발언들이 나오니까 바로 증시에 영향을 준 것 같거든요. 금리인하에 대한 기대감이 떨어지면서 뉴욕증시가 낙폭을 키운 셈이 됐는데 결국 장 마감할 때는 하락했더라고요.

[이정환]

장 초에는, 오늘 엔비디아 발표가 있을 거라고, AI의 핵심인 엔비디아 주식의 실적 발표가 있을 거라고 해서 주가가 오르는 양상이었는데 FOMC 의사록이 발표되니까 9월에 인하할 것을 기대 많이 했는데 지금 9월 인하 가능성이 50%로 떨어졌거든요. 그런 금리인하 기대감이 떨어지고 다우존스, S&P 500, 나스닥 등이 많이 올랐기 때문에 이런 금리인하 기대감이 떨어지니까 것에 반응해서 세 지수 모두 다 떨어지는 양상을 보였다고 보시면 될 것 같고요. 다우존스 지수가 최근에 굉장히 많이 올랐는데 최근 기준으로 보았을 때 가장 낙폭을 보였다고아마 말씀드릴 수 있겠습니다.

[앵커]

많은 관심을 받았던 엔비디아 실적 어떻게 나왔습니까?

[이정환]

엔비디아는 얼마나 시장의 기대를 넘어가느냐가 굉장한 관심사를 받고 있거든요. 그리고 이번에도 시장의 기대를 넘었다고 보시면 될 것 같고요.

매출액 차원에서 260억 정도로 해서 한 10% 정도 더 넘긴 것 같더라고요. 시장의 기대를 넘기고 있었고. 주당 순이익 역시 5.99달러를 예상했는데 6.12달러로 시장의 기대를 넘어갔습니다. 더 좋은 것은 2분기에 얼마나 생산을 할 것이냐에 있어서도 266억 달러 정도였는데 한 280억 달러까지 이걸 올리면서 굉장히 AI의 전환이 빠르게 이뤄지고 있다는 그런 메시지를 보이고 있고요. 엔비디아가 AI의 핵심주로 불리는 이유는 AI에 쓰는 모든 기계, 모든 기술들, 그러니까 마이크로소프트라든지 흔히 말하는 AI 전문기술들이 엔비디아에서 반도체를 받아가지 않으면 제대로 운영할 수 없기 때문에. 지금 코어로 작용하고 있기 때문에 일종의 금리 조정과 같은 거시적인 이벤트로 받아들여지고 있는데 굉장히 이번에도 나쁘지 않게 나와서 시간외 거래에서도 주가가 제가 최근에 보았을 때는 5% 이상 오르면서 흔히 말하는 1000불 선을 넘어가는 이런 상황까지 발생했다고 보시면 되겠습니다.

[앵커]

지금 1002달러 정도 보이고 있는데 이렇게 우리 돈으로 환산을 하면 한 130만 원 정도잖아요, 1주당. 그래서 액면분할 이야기가 나오거든요.

설명을 해 주실까요?

[이정환]

우리가 가장 친숙한 액면분할의 이벤트는 삼성전자죠. 삼성전자 280만 원 정도 했는데 그걸 액면분할하면서 지금은 8만 원, 9만 원대에 거래되고 있는, 7~8만 원에 이렇게 거래되고 있는 상황이라고 보시면 될 것 같고요. 액면분할을 하는 이유는 간단합니다. 워낙 주가가 가격이 280만 원, 300만 원 이렇게 되면 개인이 한 주를 거래하기가 굉장히 힘듭니다. 개인이 한 주를 거래하기가 힘들고 주식시장의 거래량이 줄어드는 결과가 나타나거든요. 지금 액면분할한다는 이야기는 흔히 말하는 주식을 추가 발행하지 않고 있는 주식 하나를 10개로 분할. 지금 엔비디아는 10:1로 분할한다고 하는데 있는 주식 하나를 10개로 분할한다는 이야기고 가격이 1000달러였던 것은 100달러로 변하게 됩니다. 이렇게 100달러로 바뀌면서 시장 참여자들의 거래를 더 촉진하고 유동성을 바탕으로 해서 정확한 가치를 평가할 수 있게 하는 이런 기제를 가진다고 이해하시면 될 것 같습니다.

[앵커]

알겠습니다. 최근에 해외증권 투자가 큰 폭으로 늘어나면서 해외주식에 투자할 때 주의해야 할 점을 마지막으로 조언을 해 주시죠.

[이정환]

교수들 입장에서 해외주식에 투자하라고 하면 보통 지수투자를 많이 권합니다. 지수를 분할매수해서 하면 보통 해외주식들은 상향하는 트런드, 그러니까 우리나라는 박스피라고 이야기하지만 계속 오르는 추세가 있기 때문에 기대수익률을 높이고 변동성을 낮게 가져갈 수 있다는 그런 이야기 하에서 논의하고 있는데. 우리나라 투자자는 굉장히 공격적인 투자자라고 널리 알려져 있습니다. 개인투자자들의 성향이 지금 서학개미들에서도 동일하게 반영되면서 변동성이 커질 때 오히려 주식 매수를 늘린다든지 그다음에 주가가 급락을 하면 그때 또 매수를 엄청나게 늘린다든지, 테슬라 같은 것들이 많이 떨어졌을 때 테슬라 주식을 많이 산다든지 이런 공격적인 투자를 많이 하고 있거든요. 이런 공격적인 투자의 장점은 있습니다.

잘 됐을 때는 기대수익률, 흔히 말해서 수익률을 높일 수 있지만 변동성이 큰 장에서는 수익률이 굉장히 떨어질 수 있는 폭락을 할 수 있는 그런 자산에 큰 큰 손실을 입을 수도 있는 이런 상황이 발생할 수도 있기 때문에 조심을 해야 된다고 이야기할 수 있겠고요. 그리고 우리나라 주식하고 해외주식의 거래에 있어서 가장 큰 차이는 양도세 문제죠. 결국은 주식에 대해서 우리나라 주식은 여러분들이 대주주가 아니라고 하면 양도세를 내지 않아도 되는데 해외주식에 대해서는 양도세 22%를 내야 되기 때문에 손익통산이라고 해서 이익이 난 주식, 이익이 안 난 주식을 합쳐서 연말에 잘 결산하는 게 중요하다고 말씀드릴 수 있겠습니다. 위험을 얼마나 가져가느냐, 해외주식은 이런 변동성을 줄이려고 하는 건데 지나치게 공격적으로 투자하는 것은 문제가 된다고 말씀드릴 수 있을 것 같습니다.

[앵커]

말씀을 듣고 보니 소위 몰빵을 하는 건 조금 유의해야 될 것 같습니다. 지금까지 오늘은 이정환 한양대학교 경제금융대학 교수와 함께했습니다. 잘 들었습니다.

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