"1기신도시 정비사업 추가 분담금도 고려해야"

정부 "원활한 이주대책 지원하겠다"
공사비 급등에 따른 분담금 문제 커

정부는 올해 총 2만6000가구 이상 규모의 정비 선도지구를 지정할 예정이다. 지역별 물량은 분당 8000가구, 일산 6000가구, 평촌 4000가구, 중동 4000가구, 산본 4000가구 규모다. 이는 도시별 전체 정비대상 주택의 10~15% 수준이다./사진=뉴스1

정부가 1기 신도시 중 재건축 규제 완화 혜택을 처음 받게 될 선도지구와 선정 규모·기준을 확정해 발표했다. 재건축을 추진하는 동안 각 도시별 전세 매물이 줄고 가격이 급등하는 '전세대란'을 막기 위한 이주대책도 함께 내놨다. 재건축 후 높아질 부동산 가치에 대한 기대감으로 1기 신도시 주민들은 기쁜 내색을 숨기지 못하고 있으나 전문가 시선은 다소 회의적이다.

23일 국토교통부는 올해 총 2만6000가구를 1기 신도시 선도지구로 지정할 예정이라고 밝혔다. 지역별로 분당(8000가구) 일산(6000가구) 평촌·중동·산본(4000가구) 규모다. 도시별 전체 정비대상 주택의 10~15% 수준이다.

추후 신도시별 선도지구를 1~2곳 추가할 가능성도 열어뒀다. 예컨대 분당의 경우 기준 물량인 8000가구에 최대 50%(4000가구)를 더할 수 있다. 전체 신도시로 놓고 보면 2만6000가구의 1.5배인 최대 3만9000가구까지 늘어날 수 있는 상황이다. 올해 선도사업 선정 이후 매년 일정 물량을 선정해 지속적인 사업을 추진한다.

선도지구 지정 시 관계기관 협의를 거쳐 마련한 '표준 평가기준'이 활용된다. 표준 평가기준은 주민 동의율에 가장 많은 배점을 부여한다. 가구당 주차대수, 통합정비 참여 주택단지 수와 가구 수 등 정량평가를 중심으로 구성됐다. 박상우 국토부 장관은 "지역별 여건 등을 고려해 지자체가 필요하다고 인정하는 경우 개발 구상안을 접수받아 정성평가할 수 있도록 했다"고 말했다.

첫 선도지구는 사업·주택 유형과 관계없이 단일 기준을 적용해 가장 높은 점수를 받은 곳으로 정해졌다. 각 배점을 보면 주민동의율이 60점으로 가장 높다. 정주환경 개선의 시급성(10점) 도시기능 활성화 필요성(10점) 정비사업 추진의 파급효과(10점) 사업의 실현가능성(5점) 등이 뒤를 잇는다.

각 지자체는 다음달 25일 세부 공모 지침을 확정·공고하고 9월 선도지구 선정 제안서를 받는다. 이어 10월 평가와 국토부 협의를 거쳐 11월에 최종 선도지구를 선정한다.국토부 관계자는 "이번 선도지구 선정을 시작으로 오는 2025년 특별정비구역 지정, 2026년 시행계획 및 관리처분계획 수립 등을 거쳐 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 정비가 추진된다"고 설명했다.

전문가들 사이에선 1기 신도시 재건축이 생각 만큼 물흐르듯 진행되진 않을 것이란 의견이 나온다. 정비사업의 절차를 생각했을 때 2027년 착공까지 시간이 부족할뿐 아니라 지속적으로 오르고 있는 공사비에 따라 확대될 추가분담금 규모가 결코 작지 않을 것이란 예상에서다.

김인만 김인만경제연구소 소장은 "1기 신도시 정비사업은 '만능 열쇠'가 아니라"라며 "추가 분담금이 생각보다 많이 나올 수 있고 착공까지 10년 이상 걸리는 일도 허다할 것이라는 예상을 전제로 백년대계를 위한 노후계획도시 재건축을 추진해야 한다"고 말했다.

이어 "용적률 80%에서 273%로 만든 둔촌주공 재건축도 첨예한 공사비 갈등으로 고생했는데, 용적률이 약 200% 수준인 1기 신도시 정비사업이 일사천리로 진행돼 2027년 착공을 하려면 정부에서 추가 분담금을 어느 정도 부담해줘야 한다"며 "소유주들 또한 급등한 공사비를 낼 마음의 준비가 필요하다"고 말했다.

일각에서는 특별정비구역의 지정요건 개편이 필요하다고 주장이 나온다. 특별정비구역으로 지정되기 위해서는 폭 25ｍ 이상의 대로 내 위치한 주택단지 등이 하나의 사업구역으로 통합돼야 한다.

토지주들 사이의 이해관계 조율이 어려워 현실에서는 원활하게 작동하지 못할 것이란 예측이 나온다. 아파트와 (집합)상가가 하나의 구역으로 묶여 복합개발 방식으로 추진된다면 이해관계 조율이 훨씬 더 어려워져 장기간 사업이 지연될 가능성이 높다.

이태희 건산연 부연구위원은 "기본적으로 통합정비는 다수 주민이 희망하거나 통합정비가 사실상 불가피할 시 적용하고 특별한 공익적 필요성이 인정돼 통합정비 적용이 필요할 때는 추가 인센티브를 제공해 유도해 나가는 것이 바람직할 것"이라고 설명했다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr