막 오른 1기신도시 재건축… "분당·평촌 사업성 높아"

최소 8개단지 선도지구 추진
배점 높은 주민 동의율 관건

박상우 국토교통부 장관(가운데)이 22일 종로구 정부서울청사 브리핑실에서 1기 신도시 선도지구 선정계획 발표 브리핑을 하고 있다. 연합뉴스

연도별 정비사업 기준물량 <국토교통부 제공>

올해로 개발 35주년을 맞은 1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본) 재건축 '선도지구' 선정 작업이 본격화했다. 이들 1기 신도시들에서는 선도지구 선정 경쟁이 벌써부터 뜨겁다.

22일 업계에 따르면 1기 신도시 중에서도 가장 규모가 크고 사업성도 높을 것으로 예상되는 분당에서는 현재까지 최소 8개의 통합단지가 선도지구 선정을 추진 중이다. 선도지구 선정을 추진하는 단지는 △서현동 시범단지(한신·한양·우성·현대,7769가구) △한솔마을 1·2·3단지(청구·LG·한일,1872가구) △정자동 정자일로(임광보성·한라3·화인유천·계룡·서광영남, 2860가구) △수내동 파크타운(대림·롯데·삼익·서안, 3028가구) △양지마을(한양1·2단지·금호1·3단지, 청구2단지, 4392가구) 등이다.

고양시 일산은 1기 신도시 중에서도 용적률(평균 169%)이 가장 낮아 사업성 확보가 유리한 곳이다. 주요단지로는 강촌1·2단지 및 백마1·2단지와 후곡마을 3·4·10·15단지, 오마학군단지(문촌1·2단지 및 후곡7·8단지) 등이 있다. 이 중 강촌1·2단지 및 백마1·2단지는 2906가구 규모에 주민동의율까지 80%를 넘어섰다.

안양시 평촌은 목련6·7단지, 꿈마을 민백블럭, 공작 성일·럭키 등이 통합재건축 선도지구 선정을 추진 중이며 부천시 중동에선 은하마을(주공1·2단지·대우동부·효성쌍용)과 금강마을, 한라마을 등이 선도지구 선정 경쟁에 뛰어들었다. 군포시 산본에선 산본6구역(을지·세종), 궁내마을(솔거단지·백두마을·롯데 묘향) 등이 준비 중이다.

이날 국토부 발표에 따르면 선도지구는 △분당 8000가구 △일산 6000가구 △평촌 4000가구 △중동 4000가구 △산본 4000가구 내외다. 이와 같은 기준물량이 기본이지만, 구역별 주택 수가 상이하고 1개 구역만으로 기준물량을 초과할 수 있어 신도시별로 1~2개 구역을 추가 선정할 수 있게 했다.

추가 선정 물량은 기준물량의 50% 이내다. 기준물량에 추가 선정 물량을 감안하면 최대 규모는 △분당 1만2000가구 △일산 9000가구 △평촌·중동·산본 각 6000가구 수준이 된다. 가구 수가 가장 많은 분당과 일산은 최대 3~4개의 단지까지 선도지구로 선정될 것수 있다.

관건은 주민 동의률이다. 국토부가 이날 공개한 선도지구 평가항목은 주민 동의 여부(60점), 정주환경 개선의 시급성(10점), 도시기능 활성화 필요성(10점), 정비사업 추진의 파급 효과(10점) 등 4가지로 나뉜다. 이중 가장 배점이 높은 항목이 주민동의 여부다. 전체 토지 등 소유자 동의율이 50% 이상이면 10점, 95%를 넘기면 60점 만점을 받는다. 재건축에 적극적으로 반대하는 주민들이 많은지도 본다. 토지 등 소유자의 20% 이상이 반대하는 단지가 1곳이면 10점, 2곳 이상이면 20점을 감점한다. 현재 1기 신도시 선도지구 추진 단지들은 이미 주민동의율 70~80%를 넘어선 곳도 많다.

전문가들은 1기 신도시 재건축이 본격화했지만 지역별로 편차가 나타날 것으로 봤다.고종완 한국자산관리연구원장은 "1기 신도시들 중 분당과 평촌의 사업성이 가장 높을 것으로 보인다. 주거 여건이 좋고 서울과 가깝기 때문이다. 반면 분당 다음으로 규모가 큰 일산은 기존 주택의 용적률이 낮아 사업성 확보가 용이한 것은 장점이지만, 상대적으로 수요가 크지 않고 가까이 3기 창릉신도시가 있어 경쟁력이 다소 떨어진다"고 평가했다. 중동과 산본 신도시는 기존 용적률이 이미 높아 공사비가 급등한 시기에 사업을 추진하기가 쉽지는 않다는 전망이다.

1기 신도시 각 지자체는 다음달 25일 선도지구 공모 지침을 확정·공모하고 국토부 협의를 거쳐 11월 중 선도지구를 최종 선정할 계획이다. 전국 신도시 중 재건축 완화 혜택이 처음 적용되는 1기 신도시는 2030년 입주를 목표로 2027년 착공에 들어간다.

박상우 국토부 장관은 "사업 전 과정을 밀착 지원하고 각종 행정절차를 단축하는 한편, 사업 과정에서 발생하는 갈등도 신속히 조정하겠다"고 밝혔다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "노후도심 정주환경의 개선은 현 시점에서 필요하지만 정부가 제시한 입주 목표 시기 2030년은 현실적으로 맞추기엔 빠듯하다"며 "1기 신도시 전체가 재정비되기까지 소요되는 시간은 상당할 것"이라고 말했다. 이어 "개별 조합원의 자금 여력이 관건이다. 즉 추가 분담금을 얼마나 감당할 수 있느냐가 정비사업 속도를 가를 것"이라고 전망했다.

이윤희기자 stels@dt.co.kr