[일문일답] 국토부 "버티기 조합원 손해배상 청구 엄정 대응"

1기 신도시 선도지구 지정계획 발표… 2027년 착공→ 2030년 입주 목표

국토부가 올해 총 2만6000가구 이상의 1기신도시 정비 선도지구를 지정할 예정이다. 사진은 수도권의 한 아파트 밀집 지역. /사진=뉴스1

수도권 1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본) 재건축 선도지구 선정 작업의 포문이 열렸다. 정부가 구체적인 일정과 배점을 공개한 가운데 선정 규모는 총 '2만 6000가구+α'로 오는 11월 첫 선정에 나선다.

정부는 주민 동의율과 정주환경 개선 시급성 등 5개 항목을 평가한다. 전세시장을 자극하지 않는 '질서 있는 재건축' 사업 추진을 목표로 내세웠다.

국토교통부는 이 같은 내용이 담긴 1기 신도시 선도지구 지정 계획을 23일 밝혔다. 지역별로 분당(8000가구) 일산(6000가구) 평촌·중동·산본(4000가구) 규모다. 도시별 전체 정비대상 주택의 10~15% 수준이다.

추후 신도시별 선도지구를 1~2곳 추가할 가능성도 열어뒀다. 분당의 경우 기준 물량인 8000가구에 최대 50%(4000가구)를 더할 수 있다.

전체 신도시로 놓고 보면 2만6000가구의 1.5배인 최대 3만9000가구까지 늘어날 수 있는 상황이다. 올해 선도사업 선정 이후 매년 일정 물량을 선정해 지속적인 사업을 추진한다.

선도지구 지정 시 관계기관 협의를 거쳐 마련한 '표준 평가기준'이 활용된다. 표준 평가기준은 주민 동의율에 가장 많은 배점을 부여한다.

가구당 주차대수, 통합정비 참여 주택단지 수와 가구 수 등 정량평가를 중심으로 구성됐다. 박상우 국토부 장관은 "지역별 여건 등을 고려해 지자체가 필요하다고 인정하는 경우 개발 구상안을 접수받아 정성평가할 수 있도록 했다"고 말했다.

첫 선도지구는 사업·주택 유형과 관계없이 단일 기준을 적용해 가장 높은 점수를 받은 곳으로 정해졌다. 각 배점을 보면 주민동의율이 60점으로 가장 높다. 정주환경 개선의 시급성(10점) 도시기능 활성화 필요성(10점) 정비사업 추진의 파급효과(10점) 사업의 실현가능성(5점) 등이 뒤를 잇는다.

각 지자체는 다음달 25일 세부 공모 지침을 확정·공고하고 9월 선도지구 선정 제안서를 받는다. 이어 10월 평가와 국토부 협의를 거쳐 11월에 최종 선도지구를 선정한다.

이번 선도지구 선정을 시작으로 오는 2025년 특별정비구역 지정, 2026년 시행계획 및 관리처분계획 수립 등을 거쳐 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 정비가 추진된다.

정비사업 본격 착공 시 우려되는 전세시장 불안을 차단하고, 원활한 이주를 지원하기 위한 이주대책도 마련됐다. 1기 신도시는 주택 약 30만가구가 단기간에 입주, 향후 정비시기가 일시에 도래함으로써 시장 혼란이 우려된다.

전세시장에서 이주 수요가 흡수될 수 있도록 신도시 주변의 개발사업을 차질 없이 관리해 나간다. 전세시장 동향과 주택 수급 동향을 모니터링해 필요 시 신규 공급도 확대한다.

3기 신도시를 비롯한 신규 택지사업을 차질 없이 추진하는 한편 권역별 주택 수급 상황에 따라 소규모 신규 개발사업을 통해 이주수요를 분산한다.

정비 후 신규로 공급되는 분양주택, 공공기여 주택 등도 이주 수요 분산에 적극 활용할 예정이다. 전세시장 불안이 나타나는 경우에는 연도별 정비 선정물량 조정, 인허가 물량 관리, 이주시기 분산 등 권역별 전세시장 안정화 방안도 시행한다.

다음은 선도지구 관련 국토부 관계자와의 일문일답.

- 2027년 착공 목표면 2026년 하반기까지는 각종 행정 절차가 마무리돼야 한다. 현실적으로 가능한가.
▶착공 시점을 이주와 철거부터로 봤다. 이주·철거 1년과 건물을 올리는 데 2년이 소요될 것으로 계산하면 2030년 입주가 가능하다는 결론이 나온다.

- 2027년 상반기에 이주를 시작해도 1년 만에 공사를 시작하긴 무리가 있지 않나.
▶이주가 오래 걸리는 이유는 단지나 동별로 버티기하는 경우가 있어서다. 실제 1~2분기 안에 이주를 완성한 사례를 봤더니 정관에 '버티기'를 하는 경우 모든 이주 비용을 부담한다는 조항이 있었다. 이를 차용해 향후 배포할 표준 정관에 버티기 조합원으로 인한 사업 지연 시 관련 손해배상을 청구하는 내용을 포함할 예정이다.

- 상가 쪼개기 등에 대한 문제도 제기됐다.
▶상가 쪼개기를 제재하려면 '도시 및 주거환경정비법'(도시정비법)의 개정이 필요해 주택정비 분야와 협의 중이다.

- 가점 기준에 있는 '사업 실현 가능성'의 예시를 들어준다면.
▶한국토지주택공사(LH) 등 공공기관과의 시행에 참여하는 쪽으로 주민 의견이 모이거나 공동주택과 상가 소유자 사이 의견 합치가 잘 되는 경우에는 실현 가능성이 더 높아진다고 보고 가점을 주기로 했다.

- 지방 노후 계획도시 재건축은 예정에 없나.
▶노후 계획 도시 정의에 맞는 도시가 전국 기준 약 111개다. 다만 지방에선 아직 재건축 필요성이 크게 제기되진 않은 상황이다. 순차적 정비사업 진행을 위해 권역별로 설명회를 진행하려고 한다.

- 주민동의율이 95% 이상이 만점이다. 세부기준은 지자체가 조정할 수 있는지.
▶지자체장이 지역 의견을 받아서 상당 부분 조정할 수 있다. 하지만 주민이 바라지 않는 선도지구를 지자체 차원에서 억지로 하진 않을 것이므로 실제로 그럴 일은 거의 없을 것으로 본다.

- 주택 순증 물량은 어느 정도인지.
▶최소 30%다. 면적(평형)을 줄이고 용적률도 최대한 올릴 것이기에 더 늘어날 전망이다. 이주대책 문제는 정부와 지자체의 긴밀히 협력하고 원팀이 돼 잘 풀어가려고 한다. 앞 단지가 준공이 되면 그 다음 단지가 이주하는 방식이다. 재건축이 끝나면 그 중 절반 이상은 전세 물량으로 나오기에 전세시장에서 이주 수요 흡수가 가능할 것으로 예측된다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr