1기 신도시 첫 재건축 '최대 3.9만가구' 11월 선정
2.6만가구에 50% 추가 가능…2027년 이주 목표
원베일리처럼 '이주 안하면 배상' 검토도
정부가 경기 분당·일산·평촌·중동·산본 등 1기 신도시 5곳에서 총 '2만6000가구+α' 규모의 아파트 단지를 정비 선도지구로 선정한다. 지자체별로 수급 상황 등에 따라 50%까지 추가 지구 선정도 가능케 했다. 이렇게 되면 대상은 총 3만9000가구까지 늘어날 수 있다.
내달부터 주민 동의율이 높을수록 유리한 '표준 평가기준'을 활용해 선도지구 공모에 들어간다. 오는 11월 선도지구를 선정하고 2027년 이주 시작, 2030년 입주를 목표로 설정했다. 빠른 사업 진행을 위해 래미안원베일리처럼 '알박기 배상' 등의 정관도 검토한다.
분당 8000가구, 일산 6000가구…"순증 30% 이상"
국토교통부와 경기도, 고양시, 성남시, 부천시, 안양시, 군포시, 안양시, 군포시, 한국토지주택공사(LH)는 22일 정부서울청사에서 '국토부-경기도-1기 신도시-LH 단체장 간담회'를 열고 이 같은 내용의 '1기 신도시 정비 선도지구 선정계획'을 밝혔다.
1기 신도시 정비 선도지구는 △분당 8000가구 △일산 6000가구 △평촌 4000가구 △중동 4000가구 △산본 4000가구 등 2만6000가구에 '플러스 알파(α)' 범위에서 선정키로 했다. '알파' 물량은 기준 물량의 50% 이내(총 3만9000가구)로 넓게 열어뒀다.
각 지자체가 지역별 주택 재고, 주택수급 전망 등을 고려해 가구 수로 제시된 기준 물량 내외에서 산정하는 것을 원칙으로 했다. 다만 구역별 주택 가구수가 다르고 1개 구역만으로 기준 물량을 초과할 수 있다는 점 등을 고려해 1~2개 구역을 추가 선정할 수 있게 했다.
'알파' 까지 적용하면 △분당 1만2000가구 △일산 9000가구 △평촌 6000가구 △중동 6000가구 △산본 6000가구 등으로 규모가 늘어난다. 이에 따라 올해 선정되는 선도지구의 규모는 전체 정비대상 주택 물량의 10~15% 수준이 될 것으로 국토부는 추산했다.
순증 공급량은 30% 이상으로 예상했다. 박상우 국토부 장관은 "지자체 기본계획에서 밀도 계획이 나와야 확정될 것"이라면서도 "평형(개별 주택 면적)을 더 줄여 신청할 것 같고 용적률도 최대한 많이 올릴 수 있기 때문에 30%보다 더 늘어나지 않을까 생각한다"고 말했다.
선정기준은 국토교통부가 제시하는 '표준 평가기준'을 기본으로 한다. 기준은 △주민동의 여부(60점) △정주환경 개선의 시급성(10점) △도시기능 활성화 필요성(정성평가 가능) (10점)△정비사업 추진의 파급 효과(10점) 등 100점 만점이다. 여기에 사업의 실현가능성을 제시하면 최고 5점 가점을 부여한다.
주민 동의율이 관건인 셈이다. 기본적으로 특별정비구역 내 전체 토지등소유자의 50% 이상 동의와 단지별 토지등소유자의 50% 이상 동의를 받아야 공모에 접수할 수 있다. 95% 이상이 60점 만점이다. 여기에 지자체가 지역 여건을 고려해 세부 평가기준과 배점을 조정할 수 있도록 했다.
박 장관은 "올해 주민 동의율을 충분히 확보하지 못해 선정이 안 되면 내년에 동의율을 끌어올려서 재도전할 수 있다"며 "그 과정이 순조롭게 이뤄지도록 5년 전부터 지원센터를 만들어 지원하고 있고 연초부터 지자체장과 노력하고 있다"고 말했다.
'착공·이주' 빨라야 2027년…'이주 대책' 주목
국토부는 선도지구 선정부터 입주까지 소요되는 기간을 '5년'으로 줄인다고 했다. 통상 재건축 하는데 10년 정도 걸리는 것을 감안하면 절반 수준으로 기간을 단축하겠다는 목표다.
각 지자체는 특별정비구역(안)과 선도지구 선정 기준, 동의서 양식 및 동의서 징수 방식 등 공모 지침을 6월25일 확정·공고함으로써 선도지구 공모를 시작한다. 이후 9월 선도지구 선정 제안서 접수, 10월 평가 및 국토부 협의를 거쳐 11월에 지자체가 선도지구를 최종 선정한다.
1기 신도시 선도지구는 선정 직후 특별정비계획 수립에 착수한다. 이후 2025년 특별정비구역 지정, 2026년 시행계획 및 관리처분 계획 수립 등을 거쳐 2027년 이주, 2030년 입주를 목표로 정비가 추진된다. 정우진 국토부 도시정책관은 "2027년부터 이주 및 철거하는데 1년, 건물 올리는 순전한 공기를 2년으로 봐서 총 3년으로 잡았다"고 했다.
이에 대해 박 장관 역시 "2027년까지 굉장히 타이트하게 움직여야 한다"고 말했다. 그러면서도 "주민들이 의견을 모아 신청하고, 선도지구로 지정되면 거기에 따른 정비 예정 구역을 지정하고 정비계획을 수립해야 한다"며 "순조롭게 진행되면 이 기간 내에 충분히 가능할 것"이라고 했다.
빠른 사업 추진을 위해 노후계획도시 정비에 대한 '협력형 미래도시정비모델'을 도입하기로 했다. 선도지구 주민대표, 경기도·1기 신도시 지자체, LH 등 노후계획도시정비지원기구로 구성된 협의체가 사업의 모든 과정에서 주민을 지원하고 갈등을 조정하게 한 것이다.
시행자 지정 단계에서는 주민이 원할 경우 공공지원을 받아 추진위원회 구성 없이 조합을 설립하거나 LH 등 공공이 사업을 대행한다. 착공 단계에서는 사업비용 조달을 지원(HUG)하여 비용 절감도 도모한다.
빠른 이주 및 그에 따른 전세 불안 등 부작용을 막기 위한 '이주 대책'은 8월 기본계획에 포함해 내놓기로 했다. 1기 신도시는 과거 약 30만가구가 단기간에 입주해 정비 시기도 몰릴 경우 전세 불안 등의 혼란이 우려돼서다.
이를 방지하기 위해 정비 시기를 분산하고 3기 신도시를 비롯한 신규 택지사업을 차질 없이 추진한다는 방침이다. 권역별 주택 수급 상황에 따라 소규모 신규 개발사업을 통해 이주 수요도 분산키로 했다.
정비사업 추진 걸림돌로 꼽히는 '알박기'에 대해선 이주 배상 등의 정관도 검토한다. 서울 서초구 반포동 '래미안원베일리'는 고의적으로 이주하지 않을 경우 비용을 부담케 하는 정관을 만들어서 지연 발생을 최소화한 바 있다.
임채현 국토부 도시정비기획준비단 사무관은 "단지나 동별로 버티기 하면서 이주가 길어지는 경우가 있다"며 "시공사 자문을 들어보니 이주 지연을 유발하면 모든 비용을 부담하게 하는 등의 (조합) 정관을 만들어서 1~2분기 안에 이주를 완성한 사례가 있다"고 설명했다.
박상우 장관은 "이주대책 문제는 해당 지자체장들과 국토부가 필요한 사항들을 긴밀히 협조해 원 팀이 돼서 잘 풀어나가도록 노력하겠다"고 했다. 그는 "오늘은 굉장한 프로젝트의 첫 단추를 끼우는 자라며 "국민이 원하는 명품도시로 재탄생할 수 있도록 최선의 노력을 다하겠다"고 말했다.
채신화 (csh@bizwatch.co.kr)
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