"선도지구 50% 추가도 가능, 최대 3.9만가구…2027년 첫 착공·2030년 입주"[일문일답]

지자체장 '이주대책' 협조 한목소리…GB 등 해제해달라
선도지구 기준 지자체에 조정 권한…"지역 따라 달리 설정"

박상우 국토교통부 장관. (국토교통부 제공) 2024.5.11/뉴스1

(서울=뉴스1) 황보준엽 기자 = 정부가 1기 신도시 선도지구 선정 일정을 공개했다. 다음달 25일 공모를 받고, 9월 제안서 접수, 10월 평가를 거쳐 11월 최종 선정될 예정이다.

선도지구로 지정되는 규모는 1기 신도시 전체 정비대상 주택의 10%에서 15% 수준이 될 전망이다. 다만 지역 여건에 따라 신도시별로 1~2개 구역을 추가로 선정할 수 있도록 했다. 이렇게 되면 최대 3만 9000가구를 선도지구로 지정할 수 있다.

국토교통부는 22일 국토부-경기도-1기 신도시-한국토지주택공사 단체장 간담회를 개최하고 '1기 신도시 정비 선도지구 선정계획'을 확정했다.

구체적인 지역별 선도지구 규모는 △분당 8000가구 △일산 6000가구 △평촌·중동·산본 각 4000가구 등 2만 6000가구로, 1기 신도시 전체 정비대상 주택의 10%에서 15% 수준이다.

다만 지역 여건에 따라 신도시별로 1~2개 구역을 추가로 선정할 수 있도록 했다.

추가로 선정할 수 있는 물량은 기준 물량의 50% 내외로, 분당의 경우 최대 1만 2000가구를 선도지구로 지정할 수 있다는 의미인데, 총 3만 9000가구까지 늘어나게 된다.

아울러 지자체가 지역 여건을 고려해 세부 평가기준과 배점을 조정할 수 있도록 했다.

다음은 박상우 국토부 장관과 오병권 경기도 행정1부시장, 이동환 고양시장, 신상진 성남시장, 최대호 안양시장, 송재환 부천시 부시장, 하은호 군포시장, 이한준 한국토지주택공사(LH) 사장, 최병길 국토부 도시정비기획준비단 단장 등과의 일문일답.

-올해 선도지구 선정 물량은 2030년 입주로 계획했는데, 5년 안에 입주가 가능한 것인지. ▶(박상우)정비사업은 추진위부터해서 조합 설립하고 안전평가를 받는 등 사전 절차가 걸려있었다. 하지만 특별법을 통해서 이를 대폭 단축했기에 2027년에 첫 착공 이뤄지면 물리적인 공사는 3년 내에 마무리해서 2030년에는 입주가 가능하다. 지금부터 2027년까지 타이트하게 움직여야 한다. 그 과정에서 주민들이 의견을 모아서 선도지구 신청을 해야하고, 선도지구 선정되면 그에 따른 예정 구역을 지정하고, 정기계획을 수립을 하는 것이 순조롭게 진행되면 그 기간내에 충분히 가능하다. 그동안 오래 걸렸던 것은 착공까지의 준비 기간이 굉장히 오래 걸렸다는 것이다.

-1기 신도시 용적률 완화가 이뤄진다고 해도 분담금 수준이 부담이 될 것 같다. 사업성 우려가 큰 상황인데, 어떻게 판단하고 있는지. ▶(박상우)자재비나 인건비 때문에 공사비가 많이 올라가 있는 상황이라서 사업성에 대해 걱정하는 것을 예상하고 있다. 국토부는 미래도시 펀드를 조성해서 필요한 자금을 용이하게 공급할 수 있도록 도와드리거나 하는 등의 대책을 마련하고 있다. 해당 지역의 용적률 또 사업성 같은 것은 기본 계획을 수립해 나가면서 풀어나갈 생각이다.

-착공이 이뤄진다고 할때 전세공급 부족할 것 같은데, 대응방안은. ▶(박상우)이주 대책은 지역별로 상황이 다 다르다. 성남과 군포나 안양이 처한 상황이 다 다다르기 때문에, 일률적으로 보완을 어떻게 한다고 말씀드리기보다는 이주가 시작이 되면 주민들이 이사갈 수 있는 물리적인 권역의 주택수급 상황을 면밀하게 들여다 볼 것이다. 만약 충분한 신규 공급이 이뤄지고 있다면 유도를 더 하고, 충분하지 않다고 하면 소규모 신규 개발 등을 사전에 준비해서 공급이 이뤄질 수 있도록 결정해 나갈 예정이다.

-통합정비를 하고, 규모가 클수록 가점을 많이 받을 수 있도록 했는데, 이렇게 되면 상가도 많이 포함될 수 밖에 없는데, 쪼개기 상가에 대한 대응 방안은 있는지. ▶(최병길)상가지분 쪼개기 문제는 도정법에 정비구역 지정 전에 쪼개기 행위를 금지하는 것으로 규정이 돼서, 특별법에도 관련 내용을 담을 예정이다.

▶(신상진)성남시는 쪼개기 문제에 대해서 시 조례로 못하도록 만들어서 시행하고 있다. 그 부분은 국토부에서도 대책을 세워야 할 것으로 생각한다.

-이주대책에 대한 세부적인 계획이 부실한 것 같다. ▶(박상우)이주대책은 지역별로 상황이 다르다. 지역 맞춤형 대책으로 가야하는 것이고, 이미 주택공급이 많아서 필요없다고 하는 지역도 있다. 원론적으로 생활권 내 주택 수급 상황을 봐서 필요한 대책을 사용하겠다. 기본계획 수립할 때 지자체별로 (이주대책 방안) 담길 것으로 생각한다.

▶(신상진)성남은 인구수가 92만인데, 수정구 등 원도심에서 재개발이 진행되고 있다. 재입주하는 사람은 권리자중에 일부에 불과하다. 20% 이내에 불과하다. 다만 세입자들이 인근의 광주 등으로 가는 등 그동안은 이렇게 진행을 해왔는데, 수정중원 재개발 지역도 그렇고, 이주 수요가 폭발적으로 생기고 있기 때문에, 이 도시의 특성상 국토부에서 무의미한 개발 지역 규제를 완화해서 신규 주택 공급을 광주나 용인 등 인근 도시 포함해서 신규 주택에 공급에 대한 대책을 만들어 줘야 한다. 그렇지 않다면 굉장히 어려워 질것이다.

-과거 모듈러 주택 등을 언급한 바 있는데, 이주 대책에 대한 상세한 설명이 필요하다. 분당은 어떤 이주대책이 가능한 것인지. ▶(박상우)분당 지역과 생활권의 지역의 주택 인허가 물량, 착공 물량 등을 카운팅하고, 예상수요가 나오면 주택 수급에 대한 전망이 있을 것이다. 이주단지라고 해당 단지 사람을 모아서 이주시키고 하는 개념이 아니다. 생활권 내에 주택이 모자란다고 생각이 되면 어떤 형태로든지 공급이 될 수 있도록 신규 인허가를 한다든지 필요하다면 방식을 종합적으로 쓰려고 한다.

-선도지구 추가 지정 가능한 물량이 기준 물량의 50% 이내라고 돼 있는데 분당은 1만 2000가구로 보면 되는지. 또 지금 동의를 받아 동의율이 구체적으로 나온 단지도 있는데, 이를 인정받을 수 있는 것인지. 내년 선정 지구는 2031년 입주인지. ▶(최병길)분당은 8000가구에서 플러스 알파해서 1만 2000가구가 되는 것이 맞는다. 주민 동의는 시행규칙에 별도의 양식이 있다. 기존에 임의로 받았던 것들은 법적 효력을 인정하기 힘들다. 새로운 양식에 따라 징구를 해야 된다.

입주시기는 계획적으로는 그럴수 있는데, 실제 사업 속도에 따라서 어느 단지에서 먼저 착공하고 입주할지는 달라질 수 있어서 사업여건에 따라 달라질 것이다.

-선도지구 지정에는 주민동의와 통합정비가 유리하다. 결국 주민숫자도 많아질텐데 갈등이 커질 우려가 있어 보인다. ▶(박상우)최대한 객관적인 기준을 가져가려고 노력했다. 주민동의율이 가장 객관적이다. 주민들 간에 찬성하는 사람, 반대하는 사람도 있겠지만 재건축이라는 것이 다수 주민들의 의사를 형성해서 하는 부분이다. 다수 주민이 어느 정도 더 많이 원하느냐는 것이 선정에 있어 제일 중요한 기준이 될 것이다. 올해 선정이 안될 경우 내년에 재도전을 할 수 있다.

-주택 순증물량은 어느정도 되는지. 지자체장이 이주대책을 수립하도록 제도적으로 마련해놨다. 의무를 기초지자체에 돌린 것에 어떤 생각인지. ▶(박상우)순증 물량은 최소치가 30%다. 평형을 줄이고 용적률도 최대한 올릴 것이기에 더 늘어나지 않을까 생각된다. 작은 평형이라고 해도 과거 보다는 실면적이 더 늘어난다. 이주대책은 장관으로서 단체장에게 떠넘긴 적이 없다. 같이 중앙과 노력해서 만들어 가는 것이다. 도시계획의 기본 펜은 지자체가 잡고 있다. 이주대책 문제는 정부와 지자체간 긴밀히 협력하고 원팀이 돼 잘 풀어가겠다.

▶(신상진)성남분당같은 경우는 밀도가 굉장히 높은데, 부지라고 있는 것들이 개발제한구역으로 다 묶여있다. 더 이상 어떻게 하기가 어렵다. 이 부분은 LH하고도 검토를 해왔는데, 결국은 국토부가 개발제한 구역을 해제하거나 완화해주지 않으면 어떻게 할수 없는 형편이다. 국보투에서 많은 협조가 있으리라 생각한다.

▶(최대호)이주대책은 정부가 지원하도록 규정하고 있다. 지자체장으로 할수있는 부분엔 제약이 있다. 안양시에서는 노후계획도시 뿐만아니라 원도심 정비도 이뤄지고 있다. 국공유지와 유휴부지, 개발제한구역 등 가용부지를 활용한 이주단지 조성 등 이주대책 마련에 한계가 있기 때문에 국토부나 LH에서 적극적인 관심과 지원방안이 필요하다. 지자체의 노력만으로는 어려움이 있다.

▶(이동환)성남이나 안양하고 고양은 성격이 조금 다른 부분이 있다. 지역적 특성을 감안해서 이주대책을 강구해야 한다. 고양시만 하더라도 현재도 주택공급 물량이 굉장히 많다. 이를테면 행복주택도 완공단계에 있을 정도로 1만 2500세대가 있고, 3기 신도시가 창릉이 개발되고 있는 상황이다. 그것외에 택지개발도 진행되다 보니 이주 대책에 대한 것은 무리가 없다.

▶(하은호)산본신도시는 원도심하고 혼재돼 있다. 이주단지 조성도 경기도와 협조를 해서 잘 되고 있는데 지역 특성에 맞는 개발이 필요하다고 생각한다. 밀도는 높지만, 대신 개발하는게 원도심과 같이 특별법에 적용을 받게 하려고 한다. 이주단지 문제는 어려움이 없이 진행될 것이다.

▶(이한준)도시에 따라서 이주단지 필요성 유무에 차이가 있다. 고양시는 일산은 창릉지구 등에서 많은 택지개발과 신도시가 있기에 전혀 문제 없다. 문제가 되는건 중동 평촌 이런 지역인데 아시다시피 LH에서 중소규모 택지사업과 3기신도시를 하고 있다. 평촌은 지식정보타운등을 하는등 중소규모 택지사업을 많이하고 있다. 종합적으로 1기 신도시 재정비 시기와 공급 규모를 조정할 것이고 이것 외에도 민간이 개발하고 경기도 차원에서 GH를 통해 개발하는 부분이 있다.

▶(송재환)부천은 관내에 크게 4곳이 개발 중으로, 주택공급이 진행되고 있기에 다른 시보다는 문제가 되지 않을 것 같다.

-주민동의율이 95% 이상이 만점인데, 세부기준은 지자체가 조정이 가능한 것인지. 여건이 안된다면 선도지구를 아예 지정을 안할 수도 있는지. ▶(박상우)단체장이 지역 의견을 받아서 상당부분 조정할 수있다. 다만 별로 안그러실 것 같다. 주민이 바라지 않는 선도지구를 억지로 정부가 지자체가 정해서 하지는 않을 것이다. 결국 주민들이 50% 이상 동의해야 진행된다. 이주대책에 대한 걱정이 많은데 앞 단지가 준공이 되면 그 다음 단지가 이주하는 식이다. 물량이 순증이 되면 다 원주민이 돌아와서 사는 게 아니라 그 중 절반 이상은 전세 물량으로 나온다.

-만약 주민동의율이 50%가 아닌 49%라면 사업 진행을 못하는 것인지. ▶(최병길)못한다. 공모신청 자격이 50% 동의를 받아서 하게 돼 있다. 다만 신청자격을 낮춘다면 신청을 할수는 있다. 배점표 어떻게 자느냐 따라서 달라질 것이다.

-배점표상 1개 단지도 신청할 수 있는 것으로 돼 있는데, 1개 단지가 신청했을 경우 주민동의율 많이 확보한다면 선도지구 지정이 가능한 것인지. ▶(최병길)1개 단지는 나홀로 단지라서 묶을 곳이 없다든지, 이미 주변단지가 정비가 끝냈다고 하면 신청하는 것이다. 다른 단지와 같이 신청을 해야하고, 따로 신청을 할순 없다. 안전진단 면제와 용적률 혜택을 받을 수가 없다.

-통합을 하게 됐을 때 단지마다 대지지분 등이 다를텐데, 정산은 어떻게 되는 것인지. ▶(최병길)정산방식이 두가지다. 대지 지분과 용적률을 인정한 상태에서 단지 위치했던 자리에 주택을 짓는 것이 있고, 통합단지를 한덩어리로 보고 진행하는 방식이 있다. 어떻게 하는 것이 좋을지는 전문가와 논의를 하고 있고, 거기에 따른 정산은 어떻게 하면 좋을지 가이드라인을 제공하려고 한다.

-노후계획도시특별법인데 1기 신도시만 얘기가 있고, 비수도권은 선도지구 한곳도 없다. ▶(최병길)1기 신도시는 2022년부터 국토부와 작업을 시작했었다. 그래서 선도지구를 빨리 지정하는 것이고, 전국적으로 1기 신도시를 포함해서 53곳의 신도시가 있고, 이 중 1기 신도시를 제외하면 48곳이다. 거기도 수요 조사를 하고 있다.

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