5조원 vs 4875억원, 전세사기 피해구제예산 '엇갈린 추산'

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전세사기피해지원
특별법 개정안 논란
특별법이 말하는 채권 매입 방안
필요한 돈 계산하는 방법 있나

전세사기피해지원특별법 개정안은 국회 본회의에 부의된 상태다.[사진=뉴시스]

"전세사기 피해지원을 위해 주택도시기금 수조원을 들일 수 없다." 지난 13일 박상우 국토교통부 장관이 기자회견을 통해 밝힌 전세사기피해지원특별법(전세사기특별법)을 향한 평가다. '선구제 후회수' 방안을 포함한 전세사기 특별법이 주택도시기금 수조원을 소요한다는 이야기다(표➊).

근거는 전세사기피해자의 규모와 평균 보증 금액이다. 2024년 4월 기준 국토교통부의 전세사기피해지원위원회가 인정한 피해 사건은 총 1만5433건이다. 부결 사례는 1899건으로 그중에는 전세보증금반환보증보험으로 전세보증금을 전액 회수할 수 있거나, 최우선 변제 대상으로 전액 회수가 가능하거나, 경매를 통해 스스로 보증금을 회수할 수 있는 사례가 제외됐다.

국토부는 2025년 5월까지 전세사기피해로 인정되는 건수가 3만6000건으로 늘어날 것으로 봤다. 이 예상을 감안하면 피해자 구제에 필요한 소요 예산은 5조원이라고 밝혔다. 전세사기 피해 1건에 1억3800만원이 투입된다고 가정한 셈이다(표➋)

그렇다면 개정안에 따른 계산이 맞는 걸까. 전세사기특별법 개정안에서 '선구제 후회수'에 해당하는 신설 조항은 전세사기특별법 28조의 2 임차보증금반환채권의 매입신청이다. 전세사기피해자는 임차보증금 반환채권에 공공매입을 신청할 수 있다. 임차보증금 반환채권이란 피해자의 '전세보증금을 돌려받을 권리'를 말한다.(표➌)

그렇다면 개정안이 통과됐을 때 임차보증금 반환채권의 공공매입이 이뤄진다고 가정하자. 대체 얼마에 사들여야 하는 것일까. 그 계산법과 기준은 정해졌다. 임차보증금 반환채권의 매입가는 일단 주택임대차보호법 8조에 따른 우선변제를 받을 보증금의 비율 이상으로 정해야 한다. 최우선 변제금보다는 많아야 한다는 거다.

일단 주택감정가가 2억원이라고 가정해 보자. 여기서 선순위 채권이 있다면 해당 채권 금액을 제외하고, 이를 매입하는 캠코의 수익이나 수수료 등을 제외한다. 여기서 남은 값이 임차보증금 반환채권의 매입가다.

예를 들어보자. 임차보증금이 1억7000만원으로 최우선변제를 받을 수 없는 서울의 전셋집이 있다. 이 주택의 감정가는 1억8000만원, 선순위 채권은 1억3000만원으로 임차인은 후순위 채권을 가지고 있다. 공공매입을 하는 캠코의 수익금과 제비용은 100만원으로 가정한다.

이때 임차보증금채권의 공공 매입가는 4900만원이다. 개정안에 따르면 공공 매입가는 우선변제금을 받을 보증금(1억7000만원)의 비율(33.3%) 이상이어야 한다. 그렇기에 매입가의 최소 금액은 5661만원 이상이다.

주택도시기금 등 공공 지원이 필요한 금액은 5661만원과 4900만원 사이의 간극으로 761만원이다. 선순위 채권으로 모든 돈이 떨어져 나간다고 하더라도 최우선 변제금만큼은 피해자에게 돌아간다는 거다. 이런 방식으로 전세사기ㆍ깡통전세 피해자 전국대책위원회와 시민사회대책위원회가 계산한 필요 금액은 4875억원이다(표➍).

이를 국토부의 통계를 넣어 다시 계산을 해볼 수 있다. 3만6000명, 최우선변제 대상이 아닌 후순위 임차인의 비율인 48.6%를 적용하면 1만7496건이다. 평균 피해보증금이 1억3800만원이라고 가정했을 경우 최우선변제금 비율은 33.3%를 적용해 4595만원으로 총 필요 금액은 8040억원이다.

물론 이 금액 역시 정확한 건 아니다. 개정안에서 '우선변제를 받을 보증금의 비율 이상'으로 한다고 명시해서다. 최우선변제 비율 이상이 될 수 있다는 건데 이 비율이 40%까지 늘어난다면 9657억원으로 늘어난다. 최소치일 뿐이라는 거다. 다만 국토부에도 최우선변제금조차 받지 못하는 후순위 임차인을 위한 뚜렷한 대책이 있는 건 아니다.

박상우 장관은 최우선변제를 받을 수 없는 임차인도 보증금을 일부 받을 수 있도록 논의할 수 있느냐는 질문에 "(가능성을) 열어놓고 토론하자고 말씀드렸고 국민 여론도 들을 것"이라며 "최대공약수를 찾아 나가는 민주적인 절차를 거쳐야 한다"고 말했다. 하지만 애초에 정부와 피해자의 계산 방식은 다르기까지 하다. 공통된 잣대로 이야기할 수 있을까.

최아름 더스쿠프 기자
eggpuma@thescoop.co.kr